나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57138 [1] 경기도 화성시 영천동 847-6 아너스카이주건축물제1동 10층1001호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 천관 · 평가일 2025.08.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 영천동 소재, ""기흥동탄IC"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업
센터(공장), 근린생활시설, 오피스텔 등으로 형성되어있고, 제반 주위환경은 대체로 보통시
됨.

교통상황

본건은 차량진입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장, 간선도로 등이 소재하는바 교통상황은
대체로 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물 중
제10층 제1001호 외 15개호로서,

외벽 : 강화유리 등 마감.
창호 : 샷시창호 등 임.

이용상태

본건 기호(1~16)는 일괄 공장(지식산업센터 등)으로 이용중임.
(후첨 "" 호별배치도 및 사진용지 등""를 참조.)

설비내역

공용 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 인접필지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, ""근린생활시설 및 지식산업센터
건부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 서측으로 왕복 2차선 도로가 소재하며, 남측으로 보행자 도로가 각각 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역(동탄2지구) , 준주거지역(동탄2지구) , 지구단위계획구역(화성동탄(2)),
중로3류(폭 12m~15m)(중(집)3-118)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(중(집)3-61)(접합),
가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 벤처기업육성촉진지구
<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지
개발촉진법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타사항

물건 비고

일괄매각. 목록1.내지 16.은 인접호수와 벽체 및 경계구분없이 일괄로 이용중이고, 목록1.내지6., 11.내지16.은 공용부분(복도)을 점유하여 사용중임(감정평가서 참조). 대지권미등기이나, 매각목적물 및 평가에 포함됨(단, 미납된 분양대금이 있을 경우 매수인이 미납한 분양대금을 부담할 가능성 있음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세

사건번호: 수원지방법원 2025타경57138 (1)

소재지: 경기도 화성시 영천동 847-6 아너스카이주건축물제1동 10층1001호

용도: 지식산업센터

감정가: 3,796,000,000원

토지면적: 0㎡

토지지분: 0㎡

건물면적: 771.74㎡ (약 233.49평)

건물지분: 771.7399999999999㎡ (약 233.49평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유케이제십일차유동화전문유한회사

총 등기부채권액: 7,792,699,470원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 화성시 영천동 소재, "기흥동탄IC" 남측 인근에 위치하며, 주변은 지식산업센터, 근린생활시설, 오피스텔 등으로 형성되어 있습니다. 제반 주위환경은 대체로 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재하여 교통 상황은 대체로 보통입니다. "기흥동탄IC"를 통해 경부고속도로 등 광역 교통망 접근이 용이하며, 최근 경부고속도로 동탄JCT~기흥동탄IC 구간의 직선화 및 지하화 공사가 완료되어 교통 접근성이 더욱 개선되었습니다.

2.3. 토지 이용 현황

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물 중 제10층 제1001호로서, 외벽은 강화유리 등, 창호는 샷시창호 등으로 마감되어 있습니다. 본 건물 기호(1~16)는 일괄 공장(지식산업센터 등)으로 이용 중입니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한

본 건은 자연녹지지역(동탄2지구), 준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2))에 속합니다. 또한 중로3류(폭 12m~15m) 도로가 접해 있으며, 가축사육제한구역, 벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다. 이는 지역 개발 및 관리에 대한 여러 법규의 적용을 받음을 의미합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본 물건의 말소기준권리는 2022년 4월 29일 접수된 국민은행의 근저당입니다. 해당 근저당 외 을구에 등기된 모든 권리는 말소될 예정입니다. 갑구에는 소유권이전 1번 신탁등기말소, 가압류, 압류, 임의경매개시결정 등이 등기되었으나 모두 말소 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: (주)지더블유아이비 (조 )

* 보증금: 0원

* 차임: 500,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-10-21

* 대항력: 없음

3.4. 등기부 요약

* 소유권이전 1번 신탁등기말소 (2022-04-29)

* 근저당 (말소기준권리): 국민은행, 3,600,000,000원 (2022-04-29)

* 가압류: 삼현비앤이, 351,499,470원 (2024-02-22, 말소 예정)

* 가압류: 재단법인, 3,841,200,000원 (2024-05-02, 말소 예정)

* 압류: 동화성세무서장 (2025-05-16, 말소 예정)

* 임의경매개시결정: 유케이제십일차유동화전문유한회사, 3,130,073,493원 (2025-07-30, 말소 예정)

* 압류: 국민건강보험공단 (2025-12-18, 말소 예정)

3.5. 총 채권액

등기부채권 총액은 7,792,699,470원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본 물건이 소재한 화성시 영천동은 동탄2신도시 개발 지역 내에 포함되어 있으며, "기흥동탄IC" 인근에 위치하여 교통의 요지로서 역할을 하고 있습니다. 주변에는 다수의 지식산업센터, 근린생활시설, 오피스텔 등이 밀집해 있어 산업 및 상업 활동이 활발한 지역입니다. 벤처기업육성촉진지구 및 성장관리권역으로 지정된 점은 관련 기업 유치 및 성장을 위한 인프라 및 지원 정책의 수혜를 기대할 수 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 환경

물건지 인근에는 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 지식산업센터, 오피스텔 등이 혼재된 지역 특성상 직주근접 환경이 우수하며, 동탄2신도시의 지속적인 개발로 인해 생활 기반 시설 확충이 기대됩니다.

5.2. 주거 및 업무 환경

지식산업센터 용도로 활용되고 있으며, 주변 환경은 대체로 보통 수준으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기 및 분양대금 부담

본 건은 대지권이 미등기 상태이나, 매각 목적물 및 평가에 포함되어 있습니다. 다만, 미납된 분양대금이 있을 경우 매수인이 이를 부담할 가능성이 있으므로, 계약 전 분양대금 납부 현황에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

6.2. 건물 이용 관련

목록 1호부터 16호까지 인접 호수와 벽체 및 경계 구분 없이 일괄로 이용 중이며, 일부 호수는 공용 부분(복도)을 점유하여 사용 중입니다. 이는 향후 건물 이용 및 관리 과정에서 점유 관련 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

6.3. 기타 특이사항

본 물건은 유동화 물건이며 공동담보로 경매에 나왔습니다. 유동화 물건의 경우 일반 경매 절차와 다소 차이가 있을 수 있으며, 공동담보 물건은 다른 담보물건과의 관계를 추가적으로 확인할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 영천동에 위치한 지식산업센터로, "기흥동탄IC" 인근이라는 우수한 교통 요충지에 자리하고 있습니다. 동탄2신도시 개발의 중심지에 위치하여 미래 성장 잠재력이 높다고 판단됩니다.

다만, 대지권 미등기 상태에서 발생할 수 있는 미납 분양대금 부담 가능성, 다수 호실과의 일괄 이용 및 공용 부분 점유로 인한 이용상의 제약 등 명확한 리스크 요인이 존재합니다. 따라서 본 건에 대한 낙찰 후 명도 및 건물 이용 관련 문제가 발생할 수 있으므로, 입찰 전 현장 조사를 통한 철저한 권리 분석 및 현황 파악이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 사통팔달의 교통망: "기흥동탄IC" 인접으로 광역 교통 접근성이 뛰어남.

* 성장 잠재력 높은 지역: 동탄2신도시 내 위치로 향후 발전 가능성 기대.

* 기업 활동 지원 입지: 벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역 등의 지정.

9. 예상 입찰가

감정가: 3,796,000,000원

인수 보증금: 0원

상기 물건의 감정가는 37억 9천 6백만원입니다. 인수 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 그러나 대지권 미등기, 인접 호수와의 일괄 이용 및 공용 부분 점유 등 다수의 리스크 요인이 존재하므로, 실제 예상 입찰가는 이러한 위험 요인을 충분히 고려하여 현장 조사, 시세 비교, 법률적 검토 등을 거쳐 신중하게 산정해야 합니다. 본 보고서에서는 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.