나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57173 [1] 경기도 수원시 권선구 금곡동 1118-4 호매실더리브스타일 5층527호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부강감정 · 평가일 2025.08.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 금곡동 소재 ""금곡동행정복지센터"" 동측 인근에 위치하며,주위는 아파트단지,상업용 및 업무용 건물,근린생활시설,학교,공원 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브(지붕) 지하 5층,지상 10층 중 5층 527호로서,
(사용승인일:2021.02.01.)
외벽:외장석재 마감 등,
창호:새시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.
-내부구조도 참조.

설비내역

위생 및 급배수설비,냉난방설비,승강기,소방설비,지하주차장 등.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서,업무시설(오피스텔)의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측으로 왕복 2차선 포장도로에,북측으로 노폭 약 6미터의 보행자전용도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(호매실지구), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 공공주택지구<공공주택 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.
2.본건 구분건물의 이용상태 등은 현장조사시 점유자의 폐문부재로 집합건축물대장의 건축물현황도,외관조사,탐문조사 및 일반적,표준적인 상태를 기준으로 하였으므로 경매참가 시 재확인하시기 바람.

물건 비고

배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 신청채권자 겸 주택임차권자 승계인 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서가 2026.05.26. 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경57173 (1)

소재지: 경기도 수원시 권선구 금곡동 1118-4 호매실더리브스타일 5층527호

용도: 오피스텔

건물 규모: 지하 5층, 지상 10층 중 5층 527호

사용승인일: 2021년 02월 01일

감정가: 172,000,000 원

면적:

* 토지면적: 6.68㎡ (약 2.02평)

* 건물면적: 30.33㎡ (약 9.17평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

위치: 경기도 수원시 권선구 금곡동 소재 "금곡동행정복지센터" 동측 인근에 위치합니다.

주위 환경: 본건 주변으로는 아파트단지, 상업용 및 업무용 건물, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하고 있어 다양한 생활 편의 시설 접근이 용이합니다.

교통: 차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로: 본건은 남측으로 왕복 2차선 포장도로, 북측으로 노폭 약 6미터의 보행자전용도로에 접하고 있습니다.

토지 이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(호매실지구), 소로3류(폭 8m 미만), 중로2류(폭 15m~20m), 공공주택지구, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023년 02월 03일 우리금융캐피탈 주식회사 가압류 (갑6)

주요 권리 현황:

* 소유권 이전 (갑5)

* 주택임차권 (을1, 남지은, 166,900,000원): 전입 2022-03-25, 확정 2022-02-25. 본 경매 사건에서 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.

* 가압류 (우리금융캐피탈 주식회사, 갑6)

* 압류 (인천세무서장, 갑7)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 갑8): 본건 경매 개시 결정 (2025타경57173)

등기부채권 총액: 217,858,467 원

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (남 )

* 보증금: 166,900,000 원

* 차임: 0 원

* 전입일자: 2022년 03월 25일

* 확정일자: 2022년 02월 25일

* 배당신고일자: 2024년 04월 11일

* 대항력: 없음 (주택도시보증공사 제출 확약서에 따라 대항력 포기)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

특이사항: 신청채권자 겸 주택임차권자 승계인인 주택도시보증공사(HUG)가 2026년 05월 26일, 배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 이는 매수인에게 임차인 관련 부담이 없음을 의미합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 금곡동 일대는 신축 오피스텔과 아파트단지, 근린생활시설 등이 복합적으로 형성된 지역입니다. 배후 주거 수요와 함께 상업 시설 이용객 수요가 공존하는 상권을 형성하고 있으며, "금곡동행정복지센터" 인근에 위치하여 행정 업무 및 관련 시설 이용이 용이합니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: 금곡동행정복지센터, 공원, 학교 등이 근거리에 위치하여 기본적인 생활 인프라 이용이 가능합니다.

교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하며, 차량으로 주요 도로 접근이 용이합니다.

혐오시설: 주변 조사 결과, 본건과 근접한 지역 내 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 확약서: 임차인(주택도시보증공사)이 대항력을 포기하고 보증금 반환 청구권을 포기했다는 확약서가 제출되었습니다. 이는 매수인에게는 긍정적인 부분이나, HUG의 추후 법적 조치 가능성 또는 확약서의 효력 범위에 대한 면밀한 검토가 필요할 수 있습니다 (본건에서는 대항력이 없는 것으로 명시되어 있습니다).

오피스텔 공실 위험: 신축 건물이나 지역 내 오피스텔 공급 현황 및 공실률 추이를 파악하여 임대 수익 확보 가능성을 검토해야 합니다.

건물 관리비: 오피스텔의 경우 관리비가 별도로 발생하므로, 관리비 수준 및 체납 여부를 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2021년 준공된 신축 오피스텔로, 양호한 건물 상태와 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖춘 입지에 위치하고 있습니다. 특히, 주택도시보증공사(HUG)가 대항력을 포기하고 보증금 관련 청구권을 포기하는 확약서를 제출함에 따라, 매수인이 부담해야 할 임차 관련 위험이 제거된 상태입니다. 다만, 현재 감정가는 시장 매매가 대비 다소 높은 수준으로 판단되며, 최근 거래 사례 및 향후 공실 위험 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰 가격 결정이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물: 2021년 사용승인으로 건물 상태가 양호하며, 최신 설비 이용이 가능합니다.

안전한 권리 인수: HUG의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 임차인 관련 권리 승계 부담이 없습니다.

우수한 입지: 행정복지센터 인근으로 생활 편의성이 높고, 교통이 편리합니다.

일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 별도의 권리 문제가 발생하지 않습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 건물 면적은 30.33㎡ (약 9.17평)입니다.

최근 실거래가 자료 분석 결과:

* 37.05㎡ 면적 오피스텔이 2025년 4월, 12월 각 185,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 499만원)

* 36.76㎡ 면적 오피스텔이 2026년 5월 160,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 435만원)

최근 거래된 유사 면적의 오피스텔 가격과 본건 감정가(172,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 본건의 시장 가치는 약 140,000,000원에서 160,000,000원 사이로 추정됩니다.

특히, HUG의 대항력 포기 확약서 제출로 인한 권리 부담 감소를 고려하여, 투자 가치를 높일 수 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 약 150,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.