나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1532 [1] 경기도 수원시 영통구 망포동 691 망포역마을쌍용아파트 103동 1층103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다우에셋 · 평가일 2025.08.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 영통구 망포동 소재 ""태장초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 및 공원 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철(망포역, 수인분당선) 등이 소재하여 대중교통은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬라브지붕 21층 건물 내 제1층 제103호로서,
(사용승인일: 2002.04.25),
외벽 : 시멘트 몰탈 후 페인팅 마감 등,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임(후첨 내부구조도 참조).

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 지역난방설비, 엘리베이터, 소화전설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 외부공도와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(망포유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

본건 건물 4층의 바닥면적은 집합건축물대장상 438.4268㎡으로 기재되어 있고, 등기사항증명서상 438.4272㎡로 기재되어 있는바, 감정평가명세표는 등기사항증명서상 면적을 기준으로 표기함(감정서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경1532 (1)

* 소재지: 경기도 수원시 영통구 망포동 691 망포역마을쌍용아파트 103동 1층 103호

* 용도: 아파트

* 감정가: 547,000,000원

* 토지면적: 46.87㎡ (약 14.17평)

* 건물면적: 84.87㎡ (약 25.67평) - 전용면적 84.87㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 국OOO (국민은행)

* 집합건물 정보: 망포역마을쌍용1차아파트, 103동, 1층, 103호, 사용승인일 2002.04.25

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 수원시 영통구 망포동 소재 태장초등학교 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 아파트 단지, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 일반적인 주거 지역입니다.

* 교통: 단지 내 도로를 통해 외부 공도와 연결되며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 수인분당선 망포역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량 진출입 또한 용이합니다.

* 토지 이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류, 소로3류, 중로1류 도로에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 2019년 9월 25일 접수된 국민은행 근저당권(을13, 110,000,000원)입니다.

* 소멸 예정 권리: 말소기준권리 이후 등기된 모든 권리(근저당권, 압류, 가압류, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 678,000,000원입니다.

* 소유권 변동: 집합건물 등기부 요약 상 소유권 이전 이력이 다수 확인되며, 최근 소유권자는 2019년 5월 15일 매매로 소유권을 이전한 배현욱입니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원입니다.

* 임대 관계: 미상입니다.

* 주의 필요: 임대 관계가 미상이므로, 실제 거주자가 있는지, 대항력 있는 임차인이 있는지 명확히 확인하는 것이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시설: 태장초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 아파트 단지 내 또는 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통 접근성: 수인분당선 망포역을 이용할 수 있어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 지역 특성: 아파트가 밀집한 지역으로, 주거 상권이 안정적으로 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 태장초등학교가 인근에 위치하며, 망포유치원 등 교육 관련 시설이 소재합니다.

* 교통: 수인분당선 망포역 이용이 용이하며, 다양한 노선의 버스 이용 또한 편리합니다.

* 편의시설: 단지 내 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 접근성이 좋습니다. (구체적인 편의시설 정보는 부족합니다.)

* 단지 정보: 망포역마을쌍용1차아파트는 2002년 4월 사용승인된 아파트 단지입니다. 본건은 103동의 1층에 위치합니다. 해당 아파트 단지는 총 531세대로 구성되어 있으며, 총 741대의 주차 공간(실내 자동 629대, 실외 자동 112대)을 확보하고 있습니다. [cite: JSON (총괄표제부)]

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 면적 관련 참고사항: 본건 건물 4층의 바닥 면적이 집합건축물대장과 등기사항증명서상 상이하게 기재되어 있으며, 감정평가명세표는 등기사항증명서상 면적을 기준으로 표기했다는 감정서상의 주의사항이 있습니다. 이는 4층에 대한 내용으로 본건(1층)과는 직접적인 관련이 없을 수 있으나, 관련 서류 검토 시 유의해야 합니다.

* 임차인 현황 미상: 실제 거주 여부 및 대항력 있는 임차인 존재 여부가 불확실하여, 명도 진행 시 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다.

* 1층 거주: 일반적인 1층 물건과 마찬가지로 조망이나 환기, 보안 측면에서 고층 대비 선호도가 낮을 수 있습니다.

* 비행안전구역: 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 비행안전제6구역에 해당하나, 이는 광범위한 지역에 적용될 수 있으며 실질적인 주거 생활에 미치는 영향은 제한적일 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

수원시 영통구 망포동에 위치한 망포역마을쌍용아파트 경매 물건으로, 수인분당선 망포역 역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 아파트 밀집 지역에 위치하며 주변으로 생활 편의시설 및 교육 시설 접근성이 양호하여 주거 환경이 안정적입니다. 권리 분석 상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 안전한 물건에 해당합니다. 특히, 최근 실거래가 대비 감정가가 현저히 낮게 책정되어 있어 시세 차익을 기대해 볼 만한 좋은 기회로 판단됩니다. 다만, 임대 관계가 미상인 점은 명도 절차 진행 시 추가 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 시세 대비 낮은 감정가: 최근 84.87㎡ 면적 물건의 실거래가가 7억 5천만원인 반면, 본건의 감정가는 5억 4천 7백만원으로 약 2억 7백만원의 가격 차이를 보입니다.

* 탁월한 역세권 입지: 수인분당선 망포역을 도보로 이용 가능하여 출퇴근 및 수도권 이동이 매우 편리합니다.

* 안전한 권리관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되는 깨끗한 권리 상태입니다.

* 안정적인 주거 환경: 초등학교와 학군, 근린생활시설 등 생활 인프라가 잘 갖춰진 주거 지역입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 시세 분석:

* 2026년 7월, 본건과 동일한 전용면적 84.87㎡(구분 84.8697㎡)의 10층 물건이 750,000,000원에 거래되었습니다. [cite: JSON (최근 매매 JSON 정보 3)]

* 감정가: 547,000,000원.

* 시세와 감정가의 차이를 고려했을 때, 본 물건은 시세보다 훨씬 저렴하게 취득할 수 있는 기회를 제공합니다. 1층이라는 점을 감안하더라도, 충분한 시세 차익을 확보하기 위한 입찰가 산정이 가능합니다.

* 예상 입찰가: 620,000,000원.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.