나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34070 [1] 경기도 부천시 소사구 심곡본동 583 신승아트빌 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은우감정 · 평가일 2025.08.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 송내동 소재 ""부천남중학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위
일대는 동류형의 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은
보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 위치하고 있어 제반 대중교통 사
정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물내 제4층 제402호로서,
(사용승인 : 2011.08.29)

외벽 : 몰탈위 드라이빗트마감.
창호 : 알미늄샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지와 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 북측으로 로폭 약 8미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-566호선)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합),
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천
남중-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(해아유치원-부천교육
지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부천지원 2025타경34070 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 부천시 소사구 심곡본동 583 신승아트빌 4층 402호

용도: 다세대주택

감정가: 136,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 19.18㎡ (약 5.8평)

토지지분: 19.18㎡ (약 5.8평)

건물면적: 32.99㎡ (약 10.0평)

건물지분: 32.99㎡ (약 10.0평)

1.4. 건물 정보

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층 건물 내 제4층 제402호

사용승인일: 2011년 08월 29일

건축물표제부 요약:

- 건물 명칭: 신승아트빌

- 총 층수: 5층

- 연면적: 305.24㎡

- 대지면적: 153.2㎡

- 건폐율: 59.88%

- 용적률: 199.24%

- 주요 용도: 공동주택 (다세대주택)

1.5. 토지이용계획

지역지구: 제2종일반주거지역

도로: 소로2류 (폭 8m~10m) 접함

기타: 가축사육제한구역, 상대보호구역 (부천남중학교, 해아유치원), 과밀억제권역

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동 소재 부천남중학교 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 유사한 공동주택 및 각종 근린생활시설이 혼재된 지역으로 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건은 서측 및 북측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계

말소기준권리: 2025년 7월 30일 접수된 인천지방법원 부천지원 강제경매 개시결정 (2025타경34070)입니다.

등기부채권 총액: 120,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (함 ), 보증금 120,000,000원, 차임 0원

전입일자 및 확정일자: 2022년 04월 15일

배당신고일자: 2024년 04월 22일

대항력: 없음

비고: 을구 5번 순위 주택임차권 등기 (말소 예정)

3.3. 특이사항 및 인수/소멸 권리

HUG 인수조건 변경 및 선순위 임차권 존재 (다만, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다).

을구 5번 순위 주택임차권등기는 말소될 예정이므로 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 심곡본동 일대는 다세대주택 및 근린생활시설이 밀집된 지역으로, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교육시설: 부천남중학교, 해아유치원 등이 인근에 위치하고 있습니다.

* 교통시설: 다수의 시내버스 노선이 운행하는 버스정류장이 근거리에 있습니다.

* 기타: 주위 환경은 일반적인 주거 밀집 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 혐오시설 여부

주변 지역을 조사한 결과, 본건과 인접하여 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사) 관련 조건 변경 사항에 대한 정확한 내용을 추가 확인해야 합니다.

* 임차권 말소 동의: 임차권 등기가 말소될 예정이나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서의 법적 효력 및 관련 절차를 면밀히 검토해야 합니다.

* 감정가 대비 시세: 제공된 최근 매매 사례와 비교 시, 감정가가 시세보다 낮게 책정된 것으로 보입니다. 이는 입찰가 산정에 있어 주의가 필요함을 시사합니다.

7. 종합 의견

본건은 부천시 소사구 심곡본동에 위치한 다세대주택으로, 2011년에 건축되어 비교적 신축에 속합니다. 부천남중학교 인근의 주거 밀집 지역에 자리하고 있으며, 교통 및 생활 여건은 보통 수준입니다. 권리 분석상 특별히 인수해야 할 부담은 없어 보이나, HUG 인수조건 변경 및 임차권 말소 관련 절차에 대한 면밀한 확인이 요구됩니다. 감정가가 시세 대비 낮게 평가되어 있어, 잠재적 수익률을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 양호한 주거 입지: 학교와 대중교통 이용이 편리한 주거 지역에 위치합니다.

* 신축급 건물: 2011년 준공으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 권리관계 명확화: 임차권이 말소될 예정이라 낙찰 후 부담이 적습니다.

* 시세 대비 낮은 감정가: 시장가 대비 낮은 감정가는 잠재적 수익률을 높일 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 유사 면적 및 건축 연도의 다세대주택 실거래가는 약 20,700만원 수준으로 파악됩니다. 본건의 감정가는 136,000,000원으로, 이는 최근 시세보다 약 30% 이상 낮은 수준입니다. 권리관계가 비교적 명확하고 인수 부담이 없다는 점, 그리고 감정가가 시세보다 낮게 책정된 점을 종합적으로 고려할 때, 현 시세 및 잠재적 수익률을 감안하여 170,000,000원 ~ 180,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 다만, HUG 조건 변경 및 임차권 말소 동의 과정의 변동 가능성을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 175,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.