나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511250 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 82-3 더원씨티 7층702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2025.08.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 '숭의1,3동 행정복지센터' 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역(1호선 도원역)이 소재하는 등 대중교통 이용여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하2층 지상13층 건내 제7층 제702호로서

외벽: 돌붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 승강기설비 및 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단지로 부정형의 토지로서 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 로폭 약 6미터, 남동측으로 로폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 일반상업지역(2022-06-13), 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511250 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 82-3 더원씨티 7층702호

건물명: 더원씨티

용도: 오피스텔

감정가: 217,000,000원

면적:

* 토지: 14.73㎡ (약 4.46평)

* 건물: 59.71㎡ (약 18.06평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건축물 정보:

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하2층 지상13층

* 해당층: 7층

* 호수: 702호

* 총 건축면적 (연면적): 2874.84㎡

* 대지 면적: 497.1㎡

* 해당 호수 전용 면적: 59.71㎡ (약 18.06평)

* 건물 내 주차 대수: 총 26대 (실내 12대, 실외 14대)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 '숭의1,3동 행정복지센터' 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 도원역이 소재하는 등 대중교통 이용 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 인접 도로: 본건 남서측으로 로폭 약 6미터, 남동측으로 로폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 공히 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 포함됩니다.

3. 권리분석

* 경매 절차: 채권자 주택도시보증공사에 의한 부동산 강제 경매로 진행됩니다.

* 말소기준권리: 2022년 12월 12일 인천광역시의 압류 등기가 말소기준권리가 됩니다.

* 주요 권리 내역:

* 주택임차권 (을1): 강용감 (보증금 169,000,000원) - HUG(주택도시보증공사)의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸됩니다.

* 강제경매 개시결정 (을12): 주택도시보증공사 (채권액 169,000,000원) - 매각으로 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

* 권리 분석 요약: 등기부상 권리 관계가 비교적 명확하며, 낙찰 후 인수하게 되는 별도의 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

* 주변 상권: 본건이 소재한 숭의동 지역은 주거 지역과 근린생활시설이 혼재된 상권입니다. 인근에 행정복지센터 등이 위치하여 기본적인 유동인구 및 상업 활동이 이루어지고 있습니다. (검색 결과, 숭의동 인근에서 혐오시설 관련 정보는 확인되지 않았습니다.)

* 상업 시설: 인근에 다양한 상업 시설이 소재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 도원역이 인근에 위치하여 서울 및 수도권 접근성이 양호합니다. 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 숭의1,3동 행정복지센터가 가까이 있으며, 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의 시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사)의 인수조건 변경 사항이 특이사항 및 특수물건정보에 언급되어 있습니다. 이 부분은 계약 및 인수 과정에서 면밀한 확인이 필요하며, 추가적인 조건이나 절차가 있을 수 있습니다.

* 현황조사상 임차인 불일치: 등기부상 채무자인 HUG 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인되었으나, 현황조사보고서에 따르면 현장에서 만난 임차인(40대 추정 여성)은 보증금 없이 월세로 거주 중이라고 진술하였습니다. 다만, 전입세대 확인서상 해당 전입세대는 없는 것으로 나타나, 실제 점유자 파악 및 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

* 임대 관계 불분명: 상기 현황 조사상의 임차인 외에 다른 임대 관계는 파악되지 않았습니다.

* 토지 이용 제한: 토지가 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 포함되어 있어, 향후 용도 변경이나 재건축 시 관련 법규에 따른 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 미추홀구 숭의동에 위치한 오피스텔로, 1호선 도원역 이용이 가능한 교통 요지에 자리하고 있습니다. 주변에 생활 편의 시설이 잘 갖춰져 있으며, 등기부상 권리 관계가 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정으로 낙찰 후 인수하는 부담이 없는 것이 장점입니다. 다만, HUG 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용 확인과 더불어, 현황조사상 임차인과 등기부상 임차인 간의 불일치 문제로 인한 명도 과정에서의 잠재적 리스크는 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계 명확: 경매 절차 종결 시 권리 위에 아무런 부담이 남지 않습니다.

* 입지: 도원역 역세권에 위치하며, 지속적인 도시 개발 가능성이 있는 지역입니다.

* HUG 관련: 주택도시보증공사가 채권자이며 인수조건 변경이 있다는 점은, 해당 기관과의 계약 진행 시 특별한 절차나 이점이 있을 수 있음을 시사합니다. (단, 조건 내용 확인 필수)

9. 예상 입찰가

감정가는 217,000,000원입니다. 주변 유사 오피스텔 시세 분석 결과, 본 물건과 비슷한 면적대의 오피스텔 거래 사례가 많지 않으나, 인근 '숭의동 더원씨티' 오피스텔의 경우 2020년 이후 거래 기록이 부족하며, 유사한 평형대의 인근 오피스텔(예: 숭의동 세인트힐스 58.38㎡, 숭의동 스카이시티1차 82.70m² 등)의 시세는 공급 면적 기준 평당 약 700만 원 ~ 1,100만 원 수준으로 형성되어 있습니다.

본 건은 전용면적 약 18.06평(59.71㎡)이므로, 이를 감안할 때 시장 시세는 대략 1억 2천만 원 ~ 2억 원 사이로 추정됩니다.

감정가가 2억 1천 7백만원인 점을 고려할 때, 현재 시장 상황 및 명도 관련 잠재적 리스크를 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 1억 7천만 원 ~ 1억 9천만 원 사이에서 신중하게 결정하시는 것을 제안합니다. (최종 입찰가는 경매 물건의 현장 상태, 유사 물건의 최근 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.