나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511222 [1] 인천광역시 강화군 강화읍 용정리 518 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 민성 · 평가일 2025.08.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 인천광역시 강화군 강화읍 용정리 소재 갑룡초등학교 북동측 인근에 위치하며,
주위는 단독주택과 전·답 등의 농경지 등이 소재하여 있는 지역으로서 제반 주위환경은
보통임.

교통상황

본건은 제반차량의 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 있음.

형태 및 이용상태

본건 토지는 2필지 공히 부정형의 토지로서 기호(1)토지는 단독주택 부지로 이용 중이며,
기호(3)토지는 도로로 이용되고 있음.

인접 도로상태

본건 기호(1)토지는 남동측으로 기호(3)토지를 이용하여 노폭 약4미터 내외의 도로로 통행
하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

- 518번지 토지 : 계획관리지역, 성장관리계획구경(2023-12-04)(성장관리계획구역(주거형)),
가축사육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
성장관리권역<수도권정비계획법>, <추가기재> 문화재보호법 제13조(역사문화환경보존지역의
보호), 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률 제4조(매장문화재 유존지역의 보호), 시문화재
보호조례 제27조(건설공사시 문화재보호))에 의한 문화재 관련 인·허가 사항을 반드시 확인
하시기 바랍니다



- 518-3번지 토지 : 계획관리지역, 성장관리계획구경(2023-12-04)(성장관리계획구역(주거형)
), 가축사육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

- 기호(2) : 일반건축물대장상 사용승인일자는 2019.06.21인
일반목구조 기타지붕 2층 건으로서
외 벽 : 보드마감 위 페인팅 및 판넬노출마감 등
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등
창 호 : 하이샷시창 등

이용상태

본건 건물은 단독주택으로 이용 중임.

설비내역

본건 건물은 기본적인 전기설비와 위생설비, 급배수설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각
-1번 물건은 2번 물건(단독주택)의 부지로 이용중임.
-2번 물건은 단독주택으로 이용중임.
-3번 물건은 도로로 이용중이며, 3번 물건에 대해서는 지분경매임.
-1번 물건은 3번물건(도로)을 이용하여 노폭 약4미터 내외의 도로로 통행하고 있음.
-1번 물건의 을구 순위번호 8번, 3번 물건의 을구 순위번호 1번 요역지 지역권은 이 사건 부동산의 소유권에 부종하므로 매수인이 취득하며 말소촉탁의 대상이 아님.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 인천광역시 강화군 강화읍 용정리 518 소재 단독주택 경매 물건입니다.

사건번호는 인천지방법원 2025타경511222 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

채권자는 강OOOOO입니다.

감정평가액은 361,630,960원입니다.

본건의 토지 면적은 총 453.00㎡ (약 137.03평)이며, 이 중 매각 대상 토지 지분은 400.99739999999997㎡ (약 121.29평)입니다.

건물 면적은 99.68㎡ (약 30.15평)이며, 건물 전체가 매각 대상입니다.

건물은 2019년 6월 21일 사용승인된 일반목구조 기타지붕 2층 단독주택입니다.

주요 특징으로는 지분 매각 및 일괄 매각으로 진행된다는 점입니다.

1.1. 입지조건

본건 토지는 인천광역시 강화군 강화읍 용정리 소재 갑룡초등학교 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 단독주택과 전·답 등의 농경지가 소재하여 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근은 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 교통 이용도 가능합니다.

토지는 부정형의 땅으로, 기호(1) 토지는 단독주택 부지로, 기호(3) 토지는 도로로 이용 중입니다.

기호(1) 토지는 남동측의 기호(3) 토지를 이용하여 노폭 약 4미터 내외의 도로로 통행하고 있습니다.

토지 이용 계획상 518번지 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역, 성장관리권역으로 지정되어 있으며, 문화재 보호법 등 문화재 관련 인·허가 사항 확인이 필요합니다.

518-3번지 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역, 성장관리권역입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2019년 6월 27일 접수된 강화남부농업협동조합의 근저당권 (을구 순위번호 16번)입니다.

이하 후순위 권리인 압류(강화군, 2022-12-23), 가압류(강화군산림조합, 2024-03-28), 임의경매개시결정(강화남부농업협동조합, 2025-08-01) 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 221,383,215원입니다.

다만, 토지 을구 순위번호 8번 및 3번 물건의 을구 순위번호 1번 요역지 지역권은 이 사건 부동산의 소유권에 부종하므로, 매수인이 취득하며 말소촉탁 대상이 아닙니다.

* 임차인 현황:

인수되는 보증금은 합계 0원입니다.

임대관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

본건은 단독주택 및 농경지가 혼재된 지역에 위치하고 있으며, 인근에 갑룡초등학교가 있습니다.

주요 상업 시설이나 편의 시설은 강화읍 중심지로 이동해야 접근이 용이할 것으로 보입니다.

본건은 지역 내 주거용으로 활용될 가능성이 높습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 인근 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다. 제반 차량의 접근은 용이합니다.

* 교육시설: 갑룡초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 강화읍 소재 시내로 이동 시 마트, 병원 등 다양한 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 기타: 주변 지역은 비교적 조용한 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 토지 지분 매각으로 인해 전체 소유권이 아닌 일부 지분만 취득하게 되므로, 공유자와의 관계 설정 및 향후 토지 이용에 있어 협의가 필요할 수 있습니다.

* 도로 지분 경매: 3번 물건(도로)이 지분 경매로 나왔으며, 해당 도로를 이용 중이라는 점은 긍정적이나, 도로 지분 소유권 관련 복잡한 권리관계가 발생할 수 있습니다.

* 문화재 관련 제한: 518번지 토지는 문화재보호법 등 관련 법률에 따른 인·허가 사항 확인이 필수적이므로, 건축 또는 개발 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 현재 거주자 또는 임차인의 보증금은 0원이고 인수 부담은 없으나, 임대차 관계가 명확하지 않으므로 명도 절차 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 혐오시설: 본건 주변에 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천광역시 강화군 강화읍 용정리에 위치한 단독주택 및 도로 지분 경매 물건입니다. 비교적 최근에 건축된 주택으로, 넓은 토지 면적과 함께 도로 지분을 확보하고 있다는 점이 특징입니다. 지분 매각 및 도로 지분 경매라는 특수성을 가지고 있으며, 문화재 보호 관련 법규 검토가 필수적입니다. 임차인 관련 인수 부담은 없으나, 임대 관계 미상으로 인한 명도 고려가 필요합니다. 주위 환경 및 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 단독주택과 토지 지분 동시 확보: 신축 건물의 가치와 넓은 토지 지분을 함께 취득할 수 있는 기회입니다.

* 지역적 이점: 강화군 지역의 개발 가능성 및 수도권 접근성을 고려할 수 있습니다.

* 토지 활용 가능성: 넓은 토지 면적을 활용한 다양한 재산권 행사를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 361,630,960원입니다.

주변 시세 분석을 위해 제공된 최근 매매 정보(2026년 7월)를 살펴보면, 강화읍 용정리 소재 다세대 및 연립주택의 면적 약 66~72㎡(약 20~22평) 물건들이 7천4백만 원에서 1억 1천만 원 사이에서 거래되었습니다. 이는 평당 약 370만 원에서 500만 원 수준입니다.

본건은 단독주택으로, 면적이 더 넓고 신축 건물이라는 점에서 단순 비교는 어렵습니다. 그러나 지분 매각, 도로 지분 경매, 문화재 관련 제한 등 잠재적 리스크 요소를 고려해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 감정가를 기준으로 75%~85% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

따라서 예상 입찰가는 270,000,000원 ~ 310,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.