나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511249 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 1216-17 주안에쉐르 3층303호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 관교동 소재 ""관교여자중학교"" 서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리특구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건내 제3층 제303호로서
(사용승인일: 2017-8-28)
외벽: 드라이비트 마감등임.
내벽: 벽지 및 일부타일 마감등임.
창호: 샷시 창호임.

이용상태

연립주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방설비, 승강기 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

31필지 일단의 완경사지로서 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 15미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

주안동 1216-17, 20 공히:
제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

주안동 1216-18, 19, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 29, 30, 31, 32, 33,, 34, 36, 37, 38, 40, 41, 42, 44 공히:
제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

주안동 1216-28, 54, 55, 56 공히:
제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

주안동 1216-52
제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 절대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

주안동 1216-53, 59 공히:
제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>에 해당함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.
-내부구조는 이해관계인의 부재로 건축물대장상 현황도와 이웃의 탐문조사 등을 참고하여 작성하였음.

물건 비고

연립주택(도시형생활주택)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경511249 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 1216-17 주안에쉐르 3층303호

용도: 연립주택 (도시형생활주택)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 136,000,000원

토지면적: 33.11㎡ (약 10.02평)

건물면적: 39.49㎡ (약 11.95평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재이며, 주변은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임. 인근에 관교여자중학교가 소재하여 교육 환경이 양호함.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제1종일반주거지역 및 제2종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역 등 관련 법규의 적용을 받음.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본건은 소유권 이전 등기 후 주택임차권, 압류, 강제경매 등이 설정되었으며, 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기임.

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (이상혁)

보증금: 139,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-10-22

확정일자: 2021-09-28

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경 관련 내용 있음.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리인 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 등기(2025.08.04 접수)보다 선순위 권리가 존재하지 않음. 이에 따라 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됨. 주택임차권(이상혁) 역시 말소 대상이며, 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 파악됨. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상권은 형성되어 있음. 관교여자중학교 인근으로 안전한 주거 환경을 갖추고 있음.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제3층 제303호이며, 2017년 8월 28일 사용승인됨. 외벽은 드라이비트 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시로 되어 있음. 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 등이 구비되어 있음.

5.2. 주변 시설

인근에 초, 중, 고등학교가 위치하며, 마트, 병원 등 생활 편의시설 이용이 가능함. 대중교통망 또한 비교적 잘 갖춰져 있어 생활 편의성이 양호함.

6. 잠재적 리스크

감정평가액(136,000,000원) 대비 유사 물건의 최근 매매가(82,000,000원 ~ 122,000,000원) 사이에 다소 차이가 존재함. 이는 건물 연식 및 개별 단지 특성에 따른 가격 차이일 수 있으므로 면밀한 시세 조사 필요. 채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 채무의 일부를 인수하거나 관련 조건 변경이 있었으므로, HUG의 진행 상황 및 정확한 채권/물건 인수 조건을 재확인할 필요가 있음.

7. 종합 의견

본건은 2017년식 신축 연립주택으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상되며, 인수해야 할 권리 부담(임차보증금 등)이 없어 명도가 비교적 용이할 것으로 판단됨. 주거 지역 내에 위치하며 학군도 양호하여 안정적인 거주가 가능한 물건임. 다만, 감정가와 실거래가 간의 편차, HUG의 복합적인 역할 등에 대한 추가적인 확인이 요구됨.

8. 투자 포인트

신축 연립주택으로 건물 노후도가 낮음.

인수해야 할 권리 부담이 없어 투자 리스크가 상대적으로 적음.

학군 및 생활 편의 시설이 갖춰진 주거 입지.

9. 예상 입찰가

본건은 인수해야 할 보증금이 없는 점, 건물이 비교적 신축인 점 등을 고려할 때, 감정가 136,000,000원을 기준으로, 최근 거래된 유사 단지의 매매가(82,000,000원 ~ 122,000,000원) 범위를 참고하여 보수적으로 접근할 필요가 있음. 신축 연식과 감정가를 감안하여 115,000,000원 ~ 130,000,000원 범위에서 입찰가를 산정하는 것을 권장함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.