나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511212 [1] 인천광역시 부평구 부평동 502-8 중앙이클래스22차 16층1605호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문감정 · 평가일 2025.08.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '굴다리오거리' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 부평역(지하철1호선, 인천지하철1호선)이 소재하는 등 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지1/17층 건물 내 제16층 제1605호로서,
(사용승인일 : 2017.11.02)
외벽 : 몰탈 위 페인팅 및 돌붙임 마감 등,
내벽 : 벽지 마감 등,
창호 : 샤시 창호임.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 화재경보설비, 기계식 주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 인접지 대비 등고평단한 세장형 토지로서, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 8미터, 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

부평동 502-8, 502-9는 공히 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

기타 : 2023.09.27 인천지방법원의 임차권등기명령(2023카임3243),
임차보증금 : 금308,000,000원, 점유개시일자 : 2022.09.26, 확정일자 : 2022.09.05,
임차권자 : 강지해

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511212 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 502-8 중앙이클래스22차 16층1605호

용도: 오피스텔

감정가: 232,000,000원

토지 면적: 7.62㎡ (약 2.30평)

토지 지분: 7.622000000000001㎡

건물 면적: 59.59㎡ (약 18.03평)

건물 지분: 59.591㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG 인수조건 변경 언급)

건축물 사용 승인일: 2017년 11월 2일

총 호실 수: 77호실

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '굴다리오거리' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하여 일반적인 도시 환경을 갖추고 있습니다.

차량의 진·출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 부평역(지하철 1호선, 인천지하철 1호선)이 소재하여 교통 여건은 보통 수준입니다.

토지는 2필지 일단의 인접지와 비교하여 등고평단한 세장형 토지로서 업무시설 건부지로 이용 중입니다.

본건 북측으로 노폭 약 8미터, 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건은 HUG(주택도시보증공사)의 인수조건 변경 및 말소 동의 확약서 제출로 인해 매수인이 인수할 임차보증금은 없습니다.

말소기준권리는 서인천세무서장의 압류(2025.05.09)입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 갑1: 소유권보존 (등기 접수일: 2017.11.27)

* 갑3: 소유권이전 (등기 접수일: 2017.12.29)

* 갑4: 공유자전원지분전부이전 (조재근, 매매 311,000,000원, 등기 접수일: 2022.10.18)

* 을3: 주택임차권 (강지해, 보증금 308,000,000원, 말소 예정, 등기 접수일: 2023.10.05)

* 갑5: 압류 (서인천세무서장, 말소기준권리, 등기 접수일: 2025.05.09)

* 갑6: 강제경매 (주택도시보증공사, 308,000,000원, 등기 접수일: 2025.08.04)

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (실제 점유자: 강지해)

* 보증금: 308,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-09-26

* 확정일자: 2022-09-05

* 배당신고일자: 2023-10-05

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 보증 건으로, HUG 인수조건 변경 및 말소 동의 확약서가 제출되어 매수인이 인수할 임차보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본건은 인천 부평구의 중심 상업지구 중 하나인 부평동에 위치합니다.

주변에 오피스텔, 아파트 등 주거시설과 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

부평역이 인접해 있어 유동인구가 풍부하며, 상업 및 업무 활동이 활발한 지역입니다.

'중앙이클래스22차' 오피스텔은 2017년 준공으로 비교적 최신 건물에 속하며, 주변 상권과 연계하여 시너지 효과를 낼 수 있는 입지입니다.

1.4. 생활정보

교통: 부평역(1호선, 인천1호선)을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

편의시설: 부평역 상권 내에 대형마트, 백화점, 병원, 은행, 식당가 등 다양한 편의시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

교육시설: 인근에 다수의 초, 중, 고등학교 및 학원가 등이 소재하여 교육 환경도 양호한 편입니다.

주거환경: 오피스텔과 공동주택이 혼재된 지역으로, 주거 환경은 대체로 보통 수준입니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: 본건은 HUG 보증 임차인 관련 건으로, HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매수인이 인수할 보증금은 없으나, HUG와의 관련 절차를 최종 확인하는 것이 중요합니다.

재매각 물건: 본건은 이전 경매에서 유찰되어 재매각되는 물건입니다. 이전 유찰 사유를 면밀히 분석하여 입찰가 산정에 반영해야 합니다.

특별매각조건: 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 일반 경매보다 높게 요구됩니다. 이는 자금 계획 시 고려해야 합니다.

낮은 토지 지분율: 건물 면적 대비 토지 지분 면적(7.62㎡)이 매우 낮습니다. 이는 집합건물의 특성상 큰 문제가 되지 않을 수 있으나, 향후 관리나 재건축 등에서 잠재적 이슈가 될 가능성은 있습니다.

건축법상 제한: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역에 해당하므로, 향후 건축 행위 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천의 주요 교통 및 상업 중심지인 부평역 역세권에 위치한 오피스텔입니다.

2017년 준공으로 비교적 신축이며, 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있어 투자 가치가 높다고 판단됩니다.

권리관계는 HUG 보증 건으로 인해 다소 복잡했으나, HUG의 말소 동의로 인해 매수인이 인수할 부담은 없는 상태입니다.

재매각 물건이라는 점과 높은 매수신청보증금률은 투자 시 주의해야 할 사항입니다.

낮은 토지 지분은 집합건물의 특성상 큰 단점은 아닐 수 있으나, 유의할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

역세권의 탁월한 입지: 부평역 인근은 인천에서도 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역으로, 임대 수익 및 시세 상승 잠재력이 높습니다.

비교적 신축 건물: 2017년 준공으로 건물 노후도가 낮아 유지보수 비용 부담이 적습니다.

권리관계 명확화: HUG 보증으로 인한 임차인 관련 문제가 해결되어 매수인의 부담이 없습니다.

시세 대비 합리적 낙찰 가능성: 재매각으로 인해 최저매각가격보다 낮은 금액으로 낙찰받을 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 232,000,000원

최근 매매 사례:

* 2026년 2월 8일: 210,000,000원 (10층, 59.982㎡)

* 2025년 10월 21일: 195,000,000원 (16층, 59.982㎡)

* 2025년 11월 21일: 200,000,000원 (11층, 59.666㎡)

최근 매매 평균가: 약 201,666,667원

본건의 감정가(232,000,000원)는 최근 실거래가(약 195,000,000원 ~ 210,000,000원)보다 높은 수준입니다.

재매각 물건으로, 최저매각가격 대비 추가적인 하락 가능성을 고려해야 합니다.

HUG 인수조건 변경 및 높은 매수신청보증금률(20%) 등의 특이사항을 감안할 때, 공격적인 입찰보다는 시세 및 주변 경매 물건 낙찰가를 참고하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

최근 실거래가 평균을 고려하고 재매각 및 특수 물건 조건 등을 감안하여, 185,000,000원 ~ 195,000,000원 사이에서 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.