나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511215 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 630-70 모던하우스 3층301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해맑은감정 · 평가일 2025.08.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 신흥여자중학교 남동측 인근에 위치합니다.
대상물건 주위는 오피스텔, 다세대주택 등이 소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 무난시 됩니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철역(수인분당선 '숭의역') 등이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트평슬래브지붕 지상 6층 건물 내 제3층 제301호로서,
(사용승인일 : 2015.10.06.)
외 벽 : 석재 붙임 마감 등
창 호 : 하이새시 창호 등입니다.

이용상태

대상물건은 기준시점 현재 '오피스텔'으로 이용 중입니다. 폐문 부재상태로서 내부를 확인하지 못 하였습니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방 설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서, '공동주택, 제2종근린생활시설'의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 약 6미터 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13) , 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경511215 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 630-70 모던하우스 3층301호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 200,000,000원

* 건물면적 (전용면적): 76.31㎡ (약 23.08평)

* 토지 지분: 22.82㎡ (약 6.91평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건축물 정보

* 건물명: 모던하우스

* 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트평슬래브지붕

* 총 층수: 6층 (본건 3층)

* 사용승인일: 2015.10.06.

* 건축물대장상 주요 용도: 공동주택, 제2종근린생활시설

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 대상물건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 신흥여자중학교 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 오피스텔, 다세대주택 등이 소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 무난시 됩니다.

2.2. 교통상황

* 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 근거리에 지하철역(수인분당선 '숭의역')이 소재하여 교통 여건은 보통입니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

* 대상 토지는 세장형 토지로서 '공동주택, 제2종근린생활시설'의 건부지로 이용 중입니다.

* 남동측으로 폭 약 6미터 내외의 도로와 접합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

* 말소기준권리는 인천지방법원의 강제경매개시결정(2025타경511215)으로, 접수일자는 2025년 8월 4일입니다.

* 일반적으로 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 )

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-11-04

* 확정일자: 2022-10-26

* 배당신고일자: 2023-12-08

* 대항력: 없음

* 비고: 을구 순위 5번 주택임차권 등기. 다만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다.

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024-07-17

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 '0원'으로 기재되어 있으나, 대항력이 있어 주의가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 을구 순위 5번 주택임차권등기가 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다.

* 다만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 실제 인수 여부는 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 기타 권리사항

* 갑5: 소유권이전 (김진욱, 2020-07-09)

* 갑6: 소유권이전 (한점옥, 2023-04-28, 매매)

* 갑7: 강제경매 (주택도시보증공사, 2025-08-04, 말소기준권리)

* 갑8: 압류 (부산진세무서장, 2025-08-11)

* 등기부채권 총액: 250,000,000원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 대상 물건이 위치한 용현동 지역은 주거시설(오피스텔, 다세대주택)과 상업시설이 혼재된 지역입니다.

* 신흥여자중학교 남동측 인근으로, 주변 주거 환경은 대체로 양호한 편입니다.

4.2. 잠재적 개발 가능성

* 주변 개발 현황에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 인천시의 도시 재생 및 개발 계획 등에 따라 향후 지역 가치 상승 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 인근에 노선버스정류장이 있으며, 수인분당선 '숭의역'이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 다양한 상업시설 및 주거시설이 밀집한 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 건물 내부 설비

* 기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방 설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 완비되어 있습니다.

5.3. 주변 혐오시설 유무

* 현장 조사 및 관련 정보를 종합한 결과, 대상 물건 인근에 직접적으로 영향을 미칠 만한 대규모 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 하수종말처리장 등)은 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계의 복잡성

* 주택도시보증공사(HUG)의 임차권 등기 및 강제경매 신청이 말소기준권리가 될 가능성이 높으나, '말소동의 확약서' 제출로 인해 복잡한 권리 관계가 예상됩니다.

* 대항력 있는 임차인 이 이 존재하나, 보증금 및 차임이 '0원'으로 기재되어 있어 특이사항 확인 및 명도 시 주의가 요구됩니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

* 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 임차인의 권리 행사 또는 보증금 반환 관련하여 추가적인 협상이나 변수가 발생할 수 있음을 시사합니다.

6.3. 명도 저항 가능성

* 대항력 있는 임차인 이 의 존재 및 HUG 임차권의 처리 과정에 따라 명도 과정에서 예상치 못한 저항이나 지연이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 용현동에 위치한 오피스텔로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통 환경을 갖추고 있습니다. 감정가는 2억 원 수준으로 책정되었습니다.

다만, 주택도시보증공사(HUG)의 임차권 등기 및 강제경매 신청, 그리고 대항력 있는 임차인의 존재 등 복잡한 권리 관계와 잠재적 명도 리스크가 존재합니다. 특히, HUG의 '말소동의 확약서' 제출 여부와 대항력 있는 임차인 이 의 실질적인 권리 관계 및 명도 협상이 본 건의 성패를 가르는 중요한 요소가 될 것입니다.

8. 투자 포인트

* 인천 미추홀구의 준수한 입지와 교통 편의성.

* 상업지역 내 위치하여 주거 및 소규모 근린생활시설로 활용 가능.

* 감정가 대비 현저히 낮은 경쟁률이나 시장 상황 고려 시 시세보다 저렴하게 취득할 기회. (단, 리스크 해소 전제)

9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 200,000,000원입니다.

* 제공된 정보에 따르면 '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있습니다.

* 하지만, 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차권 및 강제경매, 그리고 대항력 있는 임차인 이 의 존재로 인해 권리 분석 및 명도에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

* 이러한 리스크 요소를 고려할 때, 감정가의 70~80% 수준인 140,000,000원 ~ 160,000,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

* 실제 입찰가는 명도 가능성, HUG와의 협상 결과, 대항력 있는 임차인의 실질적인 보증금 및 점유 권리 등에 대한 최종 확인 후 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.