나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511192 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 185-39 8층802호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원감정 · 평가일 2025.08.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 ""미추홀구청""남서측 인근에 위치하며, 부근은 중소규모의 공동주택(다세대주택, 도시형생활주택, 원룸형아파트), 주거용오피스텔, 및 각종 근린생활시설 등이 밀집하여 소재하는 주상복합지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하는 등 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 지상13층 건물내 제8층 제802호로서,
(사용승인일: 2016.12.13.)
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재타일붙임 등 마감.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임마감.
창호 : PVC 이중창호임.

이용상태

공부상 업무시설-오피스텔임.

※ 본건은 현장조사시 폐문 및 이해관계인 등의 부재 등으로 인하여, 집합건축물대장상 건축물현황도, 외관 및 탐문조사 등을 기준으로 하였는바, 경매진행시 참고바람.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스 개별난방설비, 승강기설비, 소방설비,
기계식주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필1단의 세장형 평지로서 업무시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건토지 북서측으로 노폭 약 6m, 북동측으로 노폭 약 4m 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511192 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 185-39, 8층 802호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 201,000,000 원

토지면적: 12.34㎡ (약 3.73평)

건물면적: 59.99㎡ (약 18.15평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

특이사항: HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동에 위치하며, 미추홀구청 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 중소규모 공동주택, 주거용 오피스텔, 근린생활시설이 밀집한 주상복합 지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물은 북서측 약 6m, 북동측 약 4m의 도로에 접해 있습니다.

토지 이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2023년 4월 11일자 울산세무서장의 압류입니다.

매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 주택도시보증공사(HUG) (명 )

* 보증금: 230,000,000 원, 차임: 0 원

* 전입일자: 2021-07-23, 확정일자: 2021-06-18, 배당신고일자: 2023-09-06

* 대항력: 없음

* 비고: 을구 1번 순위의 주택임차권 등기가 말소 대상이나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

인수되는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

등기부상 채권 총액은 230,000,000 원입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 숭의동 일대는 미추홀구청을 중심으로 주거, 상업, 업무 기능이 혼합된 지역입니다.

다양한 근린생활시설 및 상가들이 밀집해 있어 유동인구가 꾸준한 편입니다.

인근에 대규모 아파트 단지가 개발되거나 예정되어 있어 배후 수요가 기대되는 지역입니다.

주변에 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 인천항 및 공업지역과의 접근성을 고려하여 현장 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

교통: 인근 노선버스 정류장을 통해 시내외 이동이 용이하며, 차량 접근성도 양호합니다.

편의시설: 미추홀구청을 비롯한 관공서, 병원, 마트, 은행 등 다양한 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

교육: 주변에 초, 중, 고등학교가 분포하고 있어 학군도 형성되어 있습니다.

주변 환경: 조용한 주거 환경과 상업 시설의 편리함을 동시에 누릴 수 있는 입지입니다.

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: HUG가 채권자로서 경매 절차 또는 물건 인수와 관련하여 특정 조건을 제시할 수 있으며, 이는 낙찰 후 인수 조건에 영향을 줄 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

현장 조사 제약: 폐문, 이해관계인 부재 등으로 정확한 내부 상태 및 점유 관계 파악에 제약이 있었던 점은 입찰 전 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 할 부분입니다.

주차 공간: 총 17대 (내부 11대, 외부 6대)의 기계식 주차 설비는 24호실 대비 다소 부족할 수 있습니다.

건물 노후화 가능성: 2016년 사용 승인된 건물로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 투자 포인트

말소되는 권리 분석: 임차인 명소연의 주택임차권은 대항력이 없으며, HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수할 권리가 없습니다. 이는 명도 부담을 줄여주는 큰 장점입니다.

합리적인 감정가: 201,000,000원의 감정가는 주변 시세를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

안정적인 채권자: HUG(주택도시보증공사)가 채권자이므로 경매 절차가 비교적 투명하고 원활하게 진행될 가능성이 높습니다.

도심 접근성: 인천의 주요 도심과 접근성이 좋으며, 행정기관(구청) 및 다양한 생활 편의시설이 밀집해 있어 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 권리 분석상 명도 부담이 없고, 감정가 또한 합리적인 수준으로 평가됩니다.

HUG 인수조건 변경이라는 특이사항은 추가 확인이 필요하지만, 큰 리스크로 작용하지는 않을 것으로 보입니다.

다만, 오피스텔 임대 시장 상황 및 경쟁 물건과의 비교 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

전반적으로 안정적인 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 201,000,000원이며, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 0원입니다. HUG의 채권액이 230,000,000원으로 감정가보다 높다는 점을 고려할 때, HUG는 일정 수준 이상의 입찰가를 기대할 것입니다.

현재 시세 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 210,000,000원에서 230,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

보수적인 접근을 원한다면 감정가 수준인 201,000,000원부터, 적극적인 입찰을 고려한다면 220,000,000원 내외의 입찰가를 목표로 하는 것이 합리적입니다.

최종 입찰가는 현장 방문 및 주변 시세 조사를 통해 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

권장 예상 입찰가: 220,000,000 원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.