나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511209 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 201-15 엔에스파크 5층502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.08.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 ""시민공원역"" 북서측 인근에 위치하는 구분건물로서, 인근에 오피스텔, 아파트, 각종 근린생활시설 등이 소재하며, 제반 주위상황은 보통임.

교통상황

본건 인근에 버스정류장 및 지하철역('시민공원"") 등이 소재하며 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상15층 중 제5층 제502호로서,
(사용승인일 : 2012.08.10.)
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감등,
창호 : 새시창호임.

이용상태

공부상 오피스텔임.

설비내역

위생설비, 급배수, 급탕설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 15m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13),방화지구(2022-06-13),가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구
가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경511209 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 201-15 엔에스파크 5층502호

용도: 오피스텔

감정가: 188,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

1.2. 면적

토지면적: 11.00㎡ (약 3.32평)

건물면적 (전용면적): 71.08㎡ (약 21.5평)

건물 총 연면적: 5027.75㎡ (약 1520.8평) (건물 전체 면적)

토지/건물 일괄 매각 대상

1.3. 건축정보

사용승인일: 2012년 8월 10일

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상15층 중 제5층 제502호

건축물 용도: 공동주택(아파트), 업무시설(오피스텔)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치하며, 인근에 오피스텔, 아파트, 다양한 근린생활시설이 소재하고 있어 주거 및 상업 기능이 혼재된 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

인천 지하철 2호선 시민공원역이 인근에 위치하며, 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 제반 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 도로 및 접근성

본건 건물 북측으로 노폭 약 15m의 포장도로와 접해 있어 차량 접근 및 주차가 용이합니다.

2.4. 토지 이용 계획

* 일반상업지역 (2022-06-13)

* 방화지구 (2022-06-13)

* 가축사육제한구역 (인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례)

* 과밀억제권역 (수도권정비계획법)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2023년 7월 13일 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (채권액 금 1,131,000,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위에 해당하는 권리는 없습니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없으며, 등기부상 을구 5번 순위의 주택임차권(최열음, 보증금 198,000,000원)이 있으나, 이는 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (대표: 최 )

* 보증금: 198,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2021년 6월 11일

* 확정일자: 2021년 4월 16일

* 배당신고일자: 2023년 11월 9일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 관련 내용이 있으며, 임차권 등기가 말소 예정임을 확인하였습니다.

3.4. 등기부 요약

* 소유권 이전 및 신탁 등기 말소 이력 다수 존재.

* 주택임차권 (을5, 최열음)은 말소 예정.

* 가압류 (갑6, 주택도시보증공사)가 말소기준권리임.

* 강제경매 (갑7, 주택도시보증공사)가 본 경매 사건임.

* 등기부채권 총액: 1,329,000,000원

3.5. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

본건 소재지인 인천 미추홀구 주안동 엔에스파크 오피스텔의 현재 시세는 전용면적 71.08㎡ (약 21.5평) 기준으로 매매가는 약 1억 7천만원에서 2억원 수준으로 형성되어 있습니다. 감정가는 1억 8천 8백만원으로 시장 시세와 유사하거나 다소 높은 편으로 판단됩니다.

4.2. 주변 상권 특징

시민공원역 인근의 역세권 오피스텔로, 주변에 상업 시설 및 주거 시설이 발달하여 유동 인구가 풍부합니다. 다양한 편의시설과 근린생활시설이 밀집해 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교통: 인천 지하철 2호선 시민공원역, 다수의 버스 노선

* 쇼핑/상업: 인근 상업지구 내 마트, 편의점, 은행, 병원, 식당가 등

* 문화/여가: 시민공원 등 녹지 공간 인접 (추가 확인 필요)

5.2. 주변 환경 (혐오시설 관련)

제공된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과, 본건 소재지 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설(대규모 공장지대, 폐기물 처리 시설 등)은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 주거 및 상업 용도의 일반적인 도시 환경으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 노후도

2012년 사용승인된 건물로, 신축 건물에 비해서는 일부 노후화가 진행되었을 수 있습니다. 내부 시설 점검이 필요합니다.

6.2. 향후 부동산 시장 변동성

부동산 시장의 전반적인 변동성 및 지역별 경기 상황에 따른 가치 변동 가능성이 있습니다.

6.3. 건축물 용도 혼재

오피스텔과 아파트 용도가 혼재된 건물로, 공동주택으로서의 관리나 주거 환경에 대한 이슈 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본건 인천지방법원 2025타경511209 (1) 물건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 엔에스파크 오피스텔로, 시민공원역 역세권에 있어 교통이 편리하고 주변 상권이 발달해 있습니다. 건물은 2012년 준공되었으며, 매각으로 인한 소멸되지 않는 권리 및 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 채권자인 주택도시보증공사의 가압류가 말소기준권리이며, HUG 인수조건 변경 관련 사항이 있으나 등기부상 및 물건명세서상 말소 예정으로 확인되었습니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 인천 지하철 2호선 시민공원역 초역세권으로 탁월한 교통 여건을 자랑합니다.

* 안정적인 배후 수요: 오피스텔 및 인근 아파트 단지로 인한 고정적인 수요를 확보하고 있습니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 예정으로, 인수 부담이 없습니다.

* 지역 개발 호재: 해당 지역의 도시 개발 및 교통망 확충 계획 등에 따른 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건 오피스텔의 적정 입찰가는 약 1억 7천만원에서 1억 9천만원 사이로 예상됩니다. 입찰 시에는 최신 시세 변동, 경쟁 입찰 현황, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수 보증금이 0원이므로, 순수하게 부동산 가치와 투자 수익률을 기반으로 산정합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.