나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511172 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 74-39 원일빌라 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연송 · 평가일 2025.08.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '인천 석암초등학교' 남서측 인근에 위치하며,
인근 일대는 공동주택 및 단독주택, 업무시설, 오피스텔, 학교 등으로형성된 지역으로서
제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 북측 근거리에
주안역(인천지하철 1호선 및 2호선), 남측 근거리에 시민공원역(인천지하철 2호선)이
소재하는 등 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상4층 내 제1층 제101호로서,
외벽 : 적벽돌 붙임 마감 등.
내벽 : 벽지 도배 및 타일 붙임 마감 등.
창호 : 알루미늄 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 사다리형 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 소로의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2022-06-13), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구
가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(2018-04-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-재매각임. 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

물건명세서 상 본건은 인천지방법원 2025타경511172 (1) 사건으로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 인천광역시 미추홀구 주안동 74-39 원일빌라 1층101호이며, 용도는 다세대주택입니다.

감정평가액은 97,000,000원입니다.

토지 면적은 23.42㎡(약 7.08평)이며, 건물 면적은 41.82㎡(약 12.65평)입니다.

본 건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

1.2. 특이사항 및 주의사항

본 건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, HUG 인수조건 변경, 재매각으로 진행되는 물건입니다.

재매각 건이므로 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%를 준비해야 합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '인천 석암초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 공동주택, 단독주택, 업무시설, 오피스텔, 학교 등이 혼재되어 형성된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.

또한, 북측으로는 주안역(인천지하철 1호선 및 2호선), 남측으로는 시민공원역(인천지하철 2호선)이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 채무자 정보

본 경매는 주택도시보증공사(HUG)가 채권자인 부동산강제경매 사건입니다.

3.2. 임차인 현황

본 건에는 주택도시보증공사(HUG)가 임차인으로 등재되어 있으며, 보증금은 73,000,000원, 차임은 0원입니다.

임차인의 전입일자는 2022년 3월 15일이며, 확정일자는 2022년 2월 28일입니다.

임차인 현황표에는 대항력이 없는 것으로 명시되어 있으나, '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '대항력있는임차인'으로 기재되어 있어 주의가 필요합니다.

또한, 집합건물 등기부 요약 상 을구 9번 순위에 주택임차권이 등기되어 있으나, 말소 대상(말소: 말소)으로 표기되어 있습니다.

다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 을구 9번 주택임차권등기가 기재되어 있고, 이에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 상태입니다.

이는 임차권이 매각 후에도 소멸되지 않을 수 있다는 의미로 해석될 수 있으나, HUG의 말소 동의 및 인수조건 변경 등 복잡한 사항이 얽혀 있어 입찰 전 추가적인 확인이 반드시 필요합니다.

3.3. 등기부 현황

등기부상 채권 총액은 128,054,238원입니다.

주택임차권(을구 9번, 73,000,000원)은 말소 대상이나, HUG의 말소동의 확약서 제출로 인해 복잡한 권리관계를 형성하고 있습니다.

본 건의 말소기준권리는 부산지방법원 2022카단101527 (을구 19번, 가압류)로 추정되며, 경매개시결정(인천지방법원 2025타경511172, 갑구 21번)으로 인해 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

3.4. 인수되는 권리

물건명세서에 따르면, 을구 9번 주택임차권이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 분류되었으나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소동의 확약서가 제출되어 실제 인수 여부는 추가 확인이 필요합니다. '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있으나, 이는 일반적인 보증금 외의 특수 사항일 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 건축물 정보

본 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕의 지하 1층, 지상 4층 건물로, 본건은 그중 1층 101호입니다.

외벽은 적벽돌 붙임 마감, 내벽은 벽지 도배 및 타일 붙임 마감, 창호는 알루미늄 샷시로 되어 있습니다.

건축물대장 상 원일빌라의 신축 연월일은 1991년 6월 19일(건축물표제부) 또는 1992년 5월 23일(사용승인일)로 확인되어, 약 30년 이상 경과된 건물입니다.

4.2. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보(2026년 5월)를 분석한 결과, 인근 지역의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

* 인천 미추홀구 주안동 735-6 (세명쉐르빌, 2001년 건축, 43.33㎡) 82,000,000원

* 인천 미추홀구 주안동 1429-27 (화인에이스빌, 2012년 건축, 44.77㎡) 122,000,000원

* 인천 미추홀구 주안동 622-10 (대일빌라, 1993년 건축, 44.4㎡) 90,000,000원

본건은 전용면적 41.82㎡로, 주변 거래 사례와 면적 및 건축 연도가 유사한 물건들의 시세는 8천만원대에서 1억 2천만원대까지 분포하고 있습니다.

본 건의 감정가 97,000,000원은 주변 시세 범위를 고려할 때 적정 수준으로 판단되나, 건축 연도가 상대적으로 오래된 점을 감안해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 용도 및 내부 설비

본 건은 다세대주택으로 이용 중에 있습니다.

내부에는 위생 설비, 급배수 설비, 도시가스에 의한 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 토지 이용 계획

토지는 인접 도로와 등고 평탄한 사다리형 토지이며, 다세대주택의 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획 상 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 권리관계 복잡성

주택도시보증공사(HUG) 임차인의 대항력 유무, 임차권의 소멸 여부, HUG의 말소 동의 및 인수조건 변경 등 복잡한 권리관계가 존재합니다. 이는 낙찰 후 인수 부담으로 이어질 수 있는 주요 리스크 요소입니다.

6.2. 재매각 이력

본 건은 재매각으로 진행되는 물건으로, 이는 이전 경매 절차에서 낙찰이 이루어지지 못했거나 무효 처리되었음을 의미합니다. 일반적으로 이러한 이력은 물건 자체의 문제, 높은 예상가, 또는 권리관계의 복잡성 등 잠재적인 이슈를 시사할 수 있습니다.

6.3. 건축물 노후화

1991-1992년경 건축된 건물로, 약 30년 이상 경과되어 향후 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.4. 혐오시설 여부

제공된 주소 정보만으로는 인근 지역의 혐오시설 유무를 정확히 파악하기 어렵습니다. 정밀한 현장 조사 및 관련 지도 정보 확인을 통해 혐오시설의 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다. (현 시점에서는 확인된 혐오시설 없음)

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치한 다세대주택 경매 물건으로, 주변 개발 및 교통 여건이 비교적 양호한 입지를 갖추고 있습니다.

하지만, 대항력 있는 임차인으로 추정되는 HUG의 권리관계가 복잡하고, HUG 인수조건 변경, 재매각 이력 등 낙찰 후 인수 부담 및 추가적인 확인이 필요한 리스크 요인이 산재해 있습니다.

특히, 임차인 권리사항은 등기부 상 말소 예정임에도 불구하고 매각으로 소멸되지 않는 권리로 분류된 점, HUG의 말소동의 확약서 제출, 그리고 HUG 자체가 채권자인 점 등은 매우 신중한 접근을 요구합니다.

주택의 건축 연도가 오래된 점도 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 지속적인 도시 개발 가능성이 있는 지역 내 입지

* 주요 역세권과의 접근성 등 교통 편의성

* 다세대주택의 특성상 안정적인 임대 수익 기대 가능성 (단, 임차인 문제 해결 시)

* 재매각으로 인한 최저매각가격 조정 가능성 (향후 최저매각가격 공고 확인 필요)

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 97,000,000원이며, 주변 유사 면적 다세대주택의 최근 매매가는 82,000,000원에서 122,000,000원 사이에 분포하고 있습니다.

제공된 정보에 따르면 '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있어, 낙찰자가 별도의 임차인 보증금을 직접 인수할 가능성은 낮아 보입니다.

그러나 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 언급된 주택임차권(73,000,000원)의 실제 처리 문제, HUG 인수조건 변경, 재매각 이력 등은 입찰가 산정에 있어 위험 프리미엄을 고려해야 하는 요소입니다.

따라서, 보수적인 투자 관점에서 감정가 대비 90% 수준에서 95% 수준의 금액을 고려해 볼 수 있습니다.

본 건의 현재 시세 및 위험 요인을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 90,000,000원 ~ 95,000,000원 범위에서 경쟁 상황 및 최종 확인된 권리관계를 바탕으로 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

정확한 최저매각가격 확인 후, 이에 대한 80%~90% 선에서 입찰가를 설정하는 전략도 고려할 수 있습니다.

입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 확인하고, 임차인 권리관계, HUG 인수조건 등에 대한 추가적인 법률 및 금융 자문을 받는 것을 강력히 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.