나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510868 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 58-18 8층803호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소담감정 · 평가일 2025.09.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 ""석암초등학교"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설 및 공동주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통이용편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트지붕 9층 건물내 8층 803호로서,

외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호: 샷시 창호임.

이용상태

건축허가 내역상 ""다세대주택""으로 탐문조사되었으며, 건물의 공사가 완료되지 않은 상태임.

설비내역

본건은 사용승인 이전의 건물로 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 설비 등이 설치(예정포함)중으로, 건물 내외의 추가적인 마무리작업이 필요한 상태로 보임.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 장방형 토지로, 공사중인 ""오피스텔 및 다세대주택""의 부지임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 약 4미터 내외의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2022-06-13), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2018-04-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임.
-현재 공사가 완료되지 않은 상태로, 건축물대장 부존재함.

물건 비고

-대지권 미등기이며 대지권 유무는 알 수 없음. 최저매각가격에 대지권가격이 포함됨. 대지권취득과 등기여부는 매수인의 책임과 부담으로 함
-건축법상 사용승인 받지 않은 건물로서 건축물대장이 부존재함
-공사가 완료되지 않은 상태이며 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 설비 등이 설치(예정포함)중으로 건물 내외의 추가적인 마무리 작업이 필요(감정평가서 참조)
-세금과 관련된 미추홀구의 사실조회 회신있음(2025.8.12.자 회신참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 부동산 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510868 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 58-18 8층 803호

용도: 다세대주택

감정가: 149,000,000원

건물면적: 49.42㎡ (약 14.95평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 허

1.2. 토지 및 건물 면적

토지면적: 0.00㎡

토지지분: 0㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 49.42㎡

건물지분: 49.42㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 대지권미등기, 공동담보

주의사항:

* 대지권 미등기 상태이며 대지권 유무는 알 수 없습니다. 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되어 있으나, 대지권 취득 및 등기 여부는 매수인의 책임과 부담으로 합니다.

* 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물로 건축물대장이 존재하지 않습니다.

* 현재 공사가 완료되지 않은 상태이며, 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 설비 등이 설치(예정 포함) 중으로 건물 내외의 추가적인 마무리 작업이 필요합니다.

* 세금 관련 미추홀구 사실조회 회신 있음 (2025.8.12.자 회신 참조).

* 건축물표제부상 9층 건물 내 8층 803호입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 소재하며, "석암초등학교" 남측 인근에 위치합니다. 주위는 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입은 가능하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편익은 보통 수준입니다. 인천 2호선 시민공원역과 1호선 주안역을 이용할 수 있습니다.

2.3. 도로상태

본건 남측 및 동측으로 약 4미터 내외의 도로가 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

말소기준권리인 허수진의 근저당권(2024-07-24 접수)보다 선순위 권리는 없는 것으로 보입니다. 경매개시결정 및 그 이후의 가압류 등 모든 후순위 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 현재 파악된 바 없습니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 미상이나, 특이사항 및 주의사항에 임차인 관련 명시된 내용이 없어 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 추정됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 주안동 일대는 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 상업 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 상권 특성

주거 밀집 지역 내 근린생활시설이 발달한 지역으로, 주민 생활 편의를 지원하는 소규모 상업 시설 위주로 형성되어 있을 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

인근에 석암초등학교가 소재하여 도보 통학이 가능합니다.

5.2. 의료시설

바로병원, 원병원, 중앙메디칼의원, 이왕병원, 주안퍼스트병원 등 다수의 병의원이 인근에 위치하여 의료 접근성이 양호합니다.

5.3. 편의시설

주변에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미완공 및 건축물대장 부재

본건은 건축법상 사용승인을 받지 않아 건축물대장이 존재하지 않으며, 공사 또한 완료되지 않은 상태입니다. 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 등이 설치(예정 포함) 중으로, 건물 내외부의 추가적인 마무리 작업이 필수적이며 상당한 추가 공사 비용이 소요될 것으로 예상됩니다.

6.2. 대지권 미등기 및 불확실성

대지권이 미등기 상태이며, 그 유무 및 정확한 권리 범위가 불확실합니다. 이는 매수인이 직접 대지권 취득 및 등기 절차를 책임지고 이행해야 함을 의미하며, 관련 비용 및 시간 투자가 불가피합니다. 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되어 있으나, 실제 취득 가능 여부는 별도로 확인해야 합니다.

6.3. 법규 및 토지 이용 제한

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 이는 향후 건물 사용 및 신축/증축 시 해당 법규의 적용을 받을 수 있음을 의미합니다.

6.4. 무단 쓰레기 투기 및 환경 문제 가능성

주변 지역에서 재개발 부지나 공가 등에 대한 무단 쓰레기 투기 및 방치로 인한 환경 문제, 악취, 해충 발생 등의 민원이 제기된 사례가 있습니다. 비록 본건 물건 자체에 대한 직접적인 정보는 없으나, 인근 지역의 이러한 경향은 잠재적인 환경 리스크로 고려될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치한 다세대주택으로, 석암초등학교 인근에 자리하여 기본적인 생활 편의시설 및 교통망을 갖추고 있습니다. 그러나 건축물대장 부재, 미완공 상태, 대지권 미등기 등 다수의 중대한 하자 요인을 안고 있습니다. 특히, 대지권의 불확실성과 건물 내외부의 추가 공사 필요성은 상당한 추가 비용과 시간을 요구하는 결정적인 리스크입니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본 물건은 상당한 수준의 전문 지식, 자본, 그리고 위험 감수 능력을 갖춘 투자자에게만 적합할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 인천 미추홀구 주안동이라는 도심지 내 입지.

* 석암초등학교 인근으로 교육 환경이 비교적 양호함.

* 미완공 상태로 인해 잠재적인 가격 상승 여력(완공 및 권리 확보 시).

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 지역의 유사 면적(약 43~44㎡, 13평 내외) 다세대주택이 2026년 5월 기준 8200만원에서 12200만원 사이에 거래되었습니다 [cite: JSON]. 이를 기준으로 본건의 전용면적 49.42㎡(약 14.95평)의 완성된 상태에서의 시세는 대략 9,350만원에서 13,470만원 수준으로 추정됩니다.

그러나 본건은 건축물대장이 없고, 사용승인을 받지 않았으며, 대지권이 미등기인 미완공 상태이므로, 이러한 중대한 리스크와 추가 공사 비용, 대지권 확보 비용 등을 감안해야 합니다. 감정가 1억 4900만원은 완성된 상태를 전제로 한 가격일 수 있으며, 현재 상태에서는 가치가 현저히 낮을 수 있습니다.

따라서, 잠재적 리스크와 추가 투입 비용을 고려할 때, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정해야 합니다. 최소매각가격(감정가의 70% 수준으로 가정 시 약 1억 430만원 ~ 1억 1920만원)을 초과하는 금액으로 입찰하는 것은 매우 신중해야 합니다.

현 시세 및 물건의 중대한 하자를 감안한 보수적인 예상 입찰가 범위는 80,000,000원 ~ 95,000,000원 으로 제시합니다. 이는 투자자가 감당해야 할 추가 공사 비용, 대지권 확보 비용, 그리고 미완공 상태에 따른 위험 프리미엄을 반영한 범위입니다. 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 공사 진행 상황을 면밀히 확인하고, 대지권 관련 법률 전문가와 상담하여 정확한 권리 관계 및 예상 비용을 산출하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.