나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511225 [1] 인천광역시 강화군 길상면 선두리 236-2 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나우 · 평가일 2025.08.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 강화군 길상면 선두리 소재 '선두1리마을회관' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 근린생활시설, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하는 등 대중교통 여건은 보통임.

형태 및 이용상태

1) 기호 2 완경사지에 자체 지반 평탄한 자루형의 토지로서 주상용 건부지로 이용 중임. 2) 기호 3 완경사지에 자체 지반 평탄한 사다리형의 토지로서 기호 2의 부속토지(주차장 등)로 이용 중임. 3) 기호 4 완경사지에 자체 지반 평탄한 삼각형의 토지로서 도로부지로 이용 중임.

인접 도로상태

1) 기호 2~3 본건 북서측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접함. 2) 기호 4 본건이 도로의 일부임.

토지이용계획 및 제한상태

공히, 계획관리지역, 성장관리계획구역(2023-12-04)(성장관리계획구역(주거형)), 가축사육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, ※문화재보호법 제13조(역사문화환경보존지역의 보호), 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률 제4조(매장문화재 유존지역의 보호), 시문화재보호조례 제27조(건설공사시 문화재보호)에 의한 문화재 관련 인·허가 사항을 반드시 확인하시기 바랍니다.임.

제시목록 외의 물건

후첨 "지적도 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골구조 기타지붕 단층 건물로서, 외벽 : 판넬위 뿜칠 등 마감. 창호 : PVC샷시 창호임.

이용상태

일반음식점 및 주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적도 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511225 (1)

소재지: 인천광역시 강화군 길상면 선두리 236-2

신주소: 인천광역시 강화군 마니산로 193 (길상면 선두리)

용도: 제2종근린생활시설

감정가: 583,042,500원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOO (강화남부농업협동조합 등)

특이사항: 중복사건, 공동담보, 제시외 건물 포함

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

토지면적: 975.00㎡ (약 294.95평)

건물면적: 181.65㎡ (약 54.95평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 39.70㎡

2. 입지조건

본건은 인천광역시 강화군 길상면 선두리 소재 '선두1리마을회관' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 주택, 근린생활시설, 농경지 및 임야가 혼재하는 지역으로 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황은 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 여건도 보통입니다.

토지는 완경사지에 자체 지반이 평탄한 자루형(기호 2), 완경사지에 자체 지반이 평탄한 사다리형(기호 3, 주차장 등 부속토지), 완경사지에 자체 지반이 평탄한 삼각형(기호 4, 도로부지) 형태로 이용 중입니다.

인접 도로 상태는 본건 북서측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접하며, 기호 4 토지는 도로의 일부입니다.

3. 권리분석

매각물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

토지 등기부 요약 및 건물 등기부 요약에 따르면, 여러 소유권 이전 및 근저당권이 설정되었으며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 302,000,000원입니다.

주요 권리사항은 다음과 같습니다.

* 을13 근저당권: 강화남부농업협동조합, 120,000,000원 (2023-03-14, 말소기준권리)

* 을14 근저당권: 농업협동조합자산관리회사, 130,000,000원 (2023-07-05)

* 을15 근저당권: 농업협동조합자산관리회사, 52,000,000원 (2023-12-15)

* 갑24 임의경매: 강화남부농업협동조합, 146,390,480원 (2025-08-01)

* 갑25 강제경매: 박영숙, 25,000,000원 (2025-08-19)

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다. 현재 임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

본건은 근린생활시설 및 주택으로 이용 중이며, 주변이 주거, 상업, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

인천광역시 강화군 길상면은 지역 주민을 위한 기본적인 상업시설 및 주거시설이 분포하고 있습니다.

인근의 '선두1리마을회관'은 지역 공동체의 중심 역할을 할 수 있으며, 본건의 근린생활시설로서의 잠재력을 보여줍니다.

일반음식점과 주택으로 이용되고 있다는 점은 지역 내 소비 및 주거 수요가 있음을 시사합니다.

이 지역은 관광지(강화씨사이드리조트, 마니산 등)와도 인접해 있어, 관광객을 대상으로 한 상권 형성 가능성도 있습니다.

5. 생활정보

본건 소재지는 강화군 길상면으로, 지역 내 학교, 병원, 편의시설 등 기본적인 생활 인프라를 이용할 수 있습니다.

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

관광 및 휴양 시설로는 강화씨사이드리조트(루지, 케이블카), 마니산 등이 근거리에 위치하고 있어, 여가 생활을 즐기기에 좋은 환경입니다.

또한, '좋아요 펜션' 등 숙박 시설들이 주변에 위치하고 있어 관련 지역 경제 활동과 연계될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

중복사건 및 공동담보 물건으로, 경매 절차 및 권리관계가 복잡할 수 있습니다.

토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

특히, 문화재보호법 및 관련 법률에 따라 문화재 관련 인허가 사항을 반드시 확인해야 하는 지역입니다. 이는 건축 또는 개발 행위에 제약을 줄 수 있습니다.

건축물대장상에 기재되지 않은 제시외 건물(39.70㎡)이 존재하며, 일괄매각 대상에 포함되므로 현황을 정확히 파악해야 합니다.

감정평가서상 임대 관계가 미상으로, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

뉴스 보도에 따르면, 인천 강화군에 위치한 중증발달장애인 거주시설 '색동원'에서 시설장 성폭력 및 학대 의혹 사건이 제기된 바 있으며, 관련 조사가 진행되었던 점을 참고하여 지역 내 사회적 이슈 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 강화군 길상면의 근린생활시설 및 주택으로, 일괄 매각되는 부동산입니다.

토지 및 건물 면적이 적절하며, 현재 일반음식점과 주택으로 이용되고 있어 다양한 활용 가능성을 가지고 있습니다.

주변 환경이 주택, 상업 시설, 농경지 등이 혼재되어 있어 지역 주민과 관광객 모두를 대상으로 한 영업 및 주거가 가능할 것으로 보입니다.

다만, 중복사건, 공동담보, 문화재 관련 제한사항, 제시외 건물 존재, 임대 관계 미상 등 고려해야 할 사항이 다수 있습니다.

8. 투자 포인트

강화도의 관광 및 휴양지 접근성이 용이한 위치에 있습니다.

근린생활시설과 주택으로 복합 활용이 가능하여 임대 수익 및 자체 이용의 유연성이 있습니다.

감정가 대비 현재 시장 가치를 면밀히 분석하여 입찰가를 산정한다면 시세차익을 기대할 수 있습니다.

주변 지역 개발 계획이나 관광객 증가 추세 등을 고려할 때 미래 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 583,042,500원을 기준으로, 권리분석 결과 인수해야 할 보증금은 0원임을 고려하여 산정됩니다.

주변 시세, 물건의 현황, 입찰 경쟁률 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사와 시세 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.