나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1415 [1] 인천광역시 서구 가좌동 114-85 창대빌라 13동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선영감정 · 평가일 2025.08.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 '봉화초등학교' 북동측 인근에 위치하며. 주위는
다세대주택 등 공동주택과 인근에 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반
주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류 장이 소재하는바, 제반 교통
여건은 무난함.

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 3층 건물내 2층 201호로서,
외 벽 : 벽돌조 치장쌓기 마감 등,
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감,
창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 상·하수도 설비, 가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지의 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 로폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한
법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 인천지방법원 2025타경1415 (1)

소재지: 인천광역시 서구 가좌동 114-85 창대빌라 13동 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 111,000,000원

채권자: 미래에셋생명보험

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 건물 상세 정보

건물 구조: 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물 내 2층 201호

건축년도: 1991년 (사용승인일: 1991-01-31)

전용면적: 40.72㎡ (약 12.32평)

건물 총면적 (창대빌라 13동): 328.88㎡

1.3. 토지 상세 정보

토지 형상 및 이용상태: 세장형 평지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중

토지 지분 면적: 28.80㎡ (약 8.71평)

1.4. 토지이용계획 및 제한상태

지역지구: 제1종일반주거지역

도시계획: 도로(접합)

기타 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 '봉화초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 무난한 편입니다.

2.3. 인접 도로 상태

본건 남측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권 및 등기 현황

- 갑1: 소유권이전 (유귀예, 1991-04-15)

- 갑2: 소유권이전 (김동걸, 2003-03-07, 매매)

- 을2: 근저당 (에스케이생명보험주식회사, 24,960,000원) - 말소기준권리

- 갑3: 가압류 (주식회사 케이비국민카드, 6,421,997원) - 말소

- 갑4: 가압류 (키움예스저축은행, 32,709,716원) - 말소

- 갑5: 임의경매 (미래에셋생명보험, 5,813,051원) - 말소 (본건 경매 개시)

총 등기부채권액: 64,091,713원

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

을2 근저당권(2003-03-27 접수)이 말소기준권리이며, 본 경매로 인해 을2 근저당권보다 후순위인 모든 권리(갑3, 갑4, 갑5)는 소멸됩니다. 매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

주의: 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 수 있습니다. 따라서 인수 보증금 합계가 0원이라도, 실제 임차 현황 및 대항력 유무는 반드시 현장 조사를 통해 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 (최근 매매 사례 분석)

제공된 최근 매매 정보(2026년 1월 기준)를 바탕으로 분석한 결과는 다음과 같습니다.

- 송림빌라(203동, 1993년식, 35.45㎡): 8,700만원

- 코스모스(1986년식, 46.62㎡): 13,000만원

- 합동빌라(1991년식, 38.37㎡): 1,500만원 (주의: 해당 거래가는 시세와 크게 괴리되어 있어 특이 거래 또는 일부 거래일 가능성이 높으므로 참고 시 주의 필요)

본건(창대빌라 13동 201호, 1991년식, 40.72㎡)과 유사한 면적 및 건축 연도를 가진 주변 다세대주택의 거래가는 8,700만원에서 13,000만원 사이로 형성되어 있습니다. 본건의 감정가 111,000,000원은 이 범위 내에 있으며, 유사 물건들의 가격대를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

4.2. 건물 노후도 및 개발 가능성

본건 건물은 1991년 준공되어 약 35년 경과된 건물로, 일반적인 다세대주택의 노후화 수준에 해당합니다. 가좌동 지역의 개발 계획 등 추가적인 정보에 따라 향후 가치 상승 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 다양한 근린생활시설이 소재하고 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육시설

단지 북동측 인근에 봉화초등학교가 위치하여 자녀들의 통학이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

임차인의 보증금 및 차임 정보가 미상으로, 추후 인수 또는 명도 과정에서 예상치 못한 비용이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.2. 법적 제한

토지이용계획상 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등의 제한이 있습니다.

6.3. 기타 특이사항

- 제공된 주변 매매 사례 중 '합동빌라'의 1,500만원 거래가는 매우 비정상적으로 보이므로, 분석 시 해당 사례는 배제하거나 매우 신중하게 해석해야 합니다.

- 건물 자체의 물리적인 하자(누수, 균열 등)에 대한 정보는 제공되지 않았으므로, 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

- 본건 소재지 인근에서 특별히 문제가 되는 혐오시설에 대한 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 소액 투자 가능성

감정가가 1억 1천만원 수준으로, 상대적으로 낮은 금액으로 부동산에 투자할 기회를 제공합니다.

7.2. 권리관계의 명확성

말소기준권리 하의 모든 권리가 경매로 소멸될 예정이므로, 낙찰 후 소유권 확보에 부담이 적습니다.

7.3. 입지 조건

초등학교 및 생활 편의시설과의 접근성이 양호하여 주거 가치가 있으며, 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

8. 종합 의견

인천 서구 가좌동에 위치한 본건 창대빌라 13동 2층201호는 봉화초등학교 인근의 다세대주택으로, 기본적인 생활 편의성과 교육 환경을 갖추고 있습니다. 권리관계가 비교적 명확하고 인수되는 부담이 없어 소액 투자처로서의 매력이 있습니다. 다만, 임차인 보증금 및 차임이 미상인 점은 현장 확인이 필수적이며, 건물의 노후도 등을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 기반 분석

제공된 주변 시세 자료(8,700만원 ~ 13,000만원)와 본건의 감정가(111,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 감정가는 시장 시세와 부합하는 수준으로 판단됩니다.

9.2. 감정가 대비 비교

본건의 감정가는 유사 물건의 최고가 수준에 근접하고 있어, 경쟁이 치열할 경우 감정가 이상으로 낙찰될 가능성도 있습니다.

9.3. 예상 입찰가 제시

임차인 보증금 인수 부담이 없다는 점을 감안하여, 시세 범위를 고려한 105,000,000원 ~ 120,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 권고합니다. 최종 입찰가는 현장 조사를 통해 얻은 추가 정보 및 시장 상황을 종합적으로 판단하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.