나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511173 [1] 인천광역시 부평구 부평동 199-20 가나베스트빌 13층1308호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이에이감정 · 평가일 2025.08.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부평역' 북측 인근에 위치하는 ""가나베스트빌""
제13층 제1308호로서, 주변은 동유형의 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는
지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 전쳘역(부평역)이 소재하는 등
제반교통사정은 대체로 보통수준임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬라브지붕 15층건중 제13층 제1308호로서,
외벽 : 법랑판넬 붙임 마감,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

'오피스텔'로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도, 급배수설비, 도시가스설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 지하주차장시설,
기계식주차설비 및 난방시설이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지를 '근린생활시설 업무시설' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 40M의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지
구(2014-07-14)<철도안전법>, 중점경관관리구역(2025-05-19)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511173 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 199-20 가나베스트빌 13층1308호

용도: 오피스텔

감정가: 95,000,000원

토지면적: 4.32㎡ (약 1.31평)

토지지분: 4.32㎡ (약 1.31평)

건물면적: 30.95㎡ (약 9.36평)

건물지분: 30.95㎡ (약 9.36평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 방OO

건축년도: 2002년

총 층수: 15층

해당 층수: 13층

1.2. 입지조건

본 물건은 인천광역시 부평구 부평동에 위치하며, 지하철 1호선 부평역 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 동유형의 업무시설과 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 업무 및 상업 활동이 활발한 지역입니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 부평역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 본 물건 서측으로는 폭 약 40미터의 포장도로가 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건의 채권자는 방OO이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다.

등기부등본 상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

말소기준권리는 2025년 07월 31일 접수된 인천지방법원의 강제경매개시결정(2025타경511173)입니다.

을구 7번의 주택임차권 (권리자: 방하령, 권리금액: 90,000,000원, 확정일자: 2022-01-12, 전입일자: 2022-01-27)은 인수되는 권리입니다.

따라서, 임차인 방 이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 잔액을 낙찰자가 인수해야 하는 위험이 있습니다.

그 외 갑구 9번(방하령 강제경매) 및 갑구 10번(국민건강보험공단 압류) 권리는 말소될 예정입니다.

인수 보증금 합계는 0원으로 표기되어 있으나, 물건명세서상 '매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함'이라는 문구로 미배당금 인수 가능성이 명시되어 있습니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 소재한 부평동 일대는 인천 부평구의 중심 상업 및 업무 지역으로, 유동인구가 풍부하고 상업 시설이 밀집해 있습니다. '가나베스트빌' 건물 자체는 업무시설로 이용되고 있으며, 주변에 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 기본적인 상권은 양호한 것으로 판단됩니다. 토지이용계획상 일반상업지역으로 지정되어 있어 향후 상업적 가치 상승을 기대해 볼 수 있으나, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 가로구역별 최고높이 제한 지역, 철도보호지구, 중점경관관리구역 등 다양한 도시계획적 제한 사항이 존재합니다.

1.5. 생활정보

건축물은 철근콘크리트구조 슬라브지붕의 15층 건물 중 13층에 위치하며, 전용면적 30.95㎡(약 9.36평)의 오피스텔입니다. 내부에는 상하수도, 급배수, 도시가스, 화재탐지, 승강기, 지하주차장, 기계식 주차, 난방 등의 설비가 갖추어져 있습니다. 부평역이 인접해 있어 서울 및 수도권으로의 이동이 편리하며, 주변에 다양한 상업 시설과 편의 시설이 밀집해 있어 생활 편의성은 높은 편입니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인 방 의 존재입니다. 임차인의 보증금 90,000,000원은 감정가(95,000,000원) 및 최근 실거래가(60,000,000원 ~ 67,000,000원) 대비 높은 수준입니다. 경매 절차에서 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 남은 금액은 낙찰자가 인수해야 하므로, 실질적인 취득 비용이 예상보다 커질 수 있습니다. 또한, 다양한 도시계획상 제한 사항이 있을 수 있으므로 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 부평역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있으며, 오피스텔로서 실거주 및 투자 가치를 지니고 있습니다. 또한, 주변 상권이 발달해 있어 생활 편의성이 우수합니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성이라는 중대한 위험 요소를 내포하고 있습니다. 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 수 있는지 여부가 본 물건의 투자 성공을 좌우할 것입니다. 보증금 인수 부담을 고려하여 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 인천 부평구의 핵심 지역인 부평역 초역세권 입지

* 전용면적 약 9.36평의 소형 오피스텔로 실거주 및 투자 수요 존재

* 업무 및 근린생활시설 밀집 지역으로 안정적인 임대 수익 가능성 (단, 임차인 문제 해결 시)

1.9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 자료에 따르면, 본 물건과 유사한 '가나베스트빌' 13층 오피스텔(전용면적 30.95㎡)의 실거래가는 2024년 2월 22일 60,000,000원, 2024년 4월 23일 65,000,000원, 2024년 12월 19일 67,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다. 평균 시세는 약 60,000,000원 ~ 67,000,000원으로 파악됩니다.

하지만 본 물건은 90,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당받지 못한 금액은 낙찰자가 인수해야 하는 조건이 있습니다. 임차인이 본인 명의의 강제경매를 신청하여 말소기준권리가 되었음에도 불구하고, 최근 거래 시세가 임차 보증금보다 현저히 낮다는 점은 경매 절차상 임차인이 보증금 전액을 회수하지 못할 가능성을 시사합니다.

따라서, 예상 입찰가는 잠재적인 보증금 인수 금액을 고려하여 보수적으로 산정해야 합니다. 만약 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못하고 낙찰자가 일부를 인수해야 한다면, 실질적인 총 취득 비용은 입찰가에 인수하는 보증금액을 더한 금액이 됩니다.

최근 실거래가를 고려했을 때, 낙찰자가 보증금 일부를 인수해야 하는 상황이라면, 총 취득 비용이 60,000,000원 ~ 67,000,000원을 초과하지 않도록 입찰가를 매우 낮게 책정해야 합니다. 낙찰 후 인수해야 할 보증금을 최소 20,000,000원에서 30,000,000원까지 가정할 경우, 입찰가는 30,000,000원 ~ 40,000,000원 수준까지 고려해볼 수 있습니다.

하지만, 보증금 전액 인수 위험을 완전히 피하고 시장 시세보다 약간 낮은 가격에 취득하고자 한다면, 50,000,000원 ~ 55,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이 가격은 잠재적 보증금 인수액을 감안한 보수적인 접근이며, 실제 낙찰 시 임차인의 배당 현황에 따라 총 취득 비용이 달라질 수 있습니다. 입찰 전 반드시 임차인의 배당 예상액을 확인하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.