나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511125 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 171-10 비와이펠리스 8층801호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 그루감정 · 평가일 2025.08.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 ""시민공원역"" 동측 인근에 인근에 위치하며 주위는 오피스텔 및 공동주택, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 전철역(시민공원역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 14층 건물 내 제8층 제801호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 마감 및 일부 석재붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 오피스텔임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2022-06-13), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2023-09-20),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511125 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김OO

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 171-10 비와이펠리스 8층801호

용도: 오피스텔

감정가: 194,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 9.85㎡ (약 2.98평)

토지지분: 9.85㎡ (약 2.98평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 64.65㎡ (약 19.56평) (전용면적)

건물지분: 64.653㎡ (약 19.56평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건축물 정보

건축년도: 2017년

총 층수: 14층

해당 층수: 8층

구조: 철근콘크리트구조

주용도: 업무시설, 제1종근린생활시설, 공동주택

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 소재하며, 지하철 2호선 "시민공원역" 동측 인근에 위치합니다. 주위는 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 전철역(시민공원역)이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

본건 남측 및 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다. 토지는 일반상업지역, 방화지구, 과밀억제권역 등에 속해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2022년 4월 21일 접수된 김승현 명의의 전세권설정 (금액: 170,000,000원)으로, 원칙적으로 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 김승현

보증금: 170,000,000원

차임: 0원

전입(사업)일자: 2022-04-21

확정일자: 2022-03-08

배당신고일자: 2025-07-29

대항력: 있음

비고: 선순위 전세권자이며, 대항력 있는 임차인으로 파악됩니다.

* 이은성

보증금: 0원

차임: 0원

전입(사업)일자: 2025-07-02

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고: 현재 시점에서 대항력이 없는 임차인입니다.

3.3. 인수되는 권리

제공된 정보에 따르면, "인수 보증금 합계"는 0원으로 명시되어 있습니다. 이는 상기 임차인 및 전세권이 매각으로 인해 소멸될 가능성이 높음을 시사합니다. 다만, 대항력 있는 임차인으로 김승현이 등재되어 있어, 실제 배당 과정을 통해 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 인수 부담이 발생할 수 있으므로 각별한 주의가 필요합니다.

3.4. 등기부 요약

등기부상 채무 총액은 2,169,000,000원으로, 감정가 대비 높은 수준입니다. 이는 경매 진행 과정에서 복잡한 권리 관계를 야기할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 입지적 강점

시민공원역 인근의 상업 및 주거 복합 지역에 위치하여 유동 인구 및 배후 수요가 확보될 가능성이 있습니다. 인근에 근린생활시설이 다수 있어 기본적인 상권 기능을 수행합니다.

4.2. 주변 시설

시민공원역을 중심으로 한 교통 및 편의시설 접근성이 양호합니다. 지도 검색 결과, 주변에는 다수의 상가, 주택, 오피스텔이 밀집해 있으며, 주민 편의를 위한 상업시설들이 위치하고 있습니다. 별도로 확인된 혐오시설은 없습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

지하철 2호선 시민공원역이 도보 거리에 위치하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 서울 및 수도권 접근성이 우수합니다.

5.2. 편의시설

주변 근린생활시설 및 상업시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 주거 환경

오피스텔 및 공동주택이 밀집한 주거 환경을 갖추고 있으며, 비교적 정온한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 가능성

김승현 임차인은 보증금 170,000,000원에 대해 대항력이 있으며, 선순위 전세권도 보유하고 있습니다. 비록 등기부상 전세권이 말소 예정이고 '인수 보증금 합계'가 0원으로 표기되어 있으나, 경매 절차상 보증금 전액이 배당되지 않을 경우 낙찰자가 인수해야 하는 위험이 존재합니다.

6.2. 높은 채무 총액

등기부상 채무 총액이 2,169,000,000원으로 매우 높아, 경매 절차의 복잡성과 잠재적 추가 부담 가능성을 내포하고 있습니다.

6.3. 토지거래허가구역 지정

외국인 등이 해당 토지를 취득할 경우, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일 사이에 허가를 받아야 하는 제한이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 오피스텔로, 시민공원역 역세권에 속하여 교통이 편리하고 주위 환경이 양호합니다. 다만, 대항력 있는 임차인 김승현이 존재하며 선순위 전세권이 등기되어 있어 권리 분석 및 인수 부담에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다. 감정가 대비 최근 실거래가가 낮은 점도 투자 결정 시 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

시민공원역 인근이라는 지리적 이점은 향후 임대 수익 및 시세 상승 잠재력을 제공합니다.

8.2. 시세 대비 저평가 가능성

감정가(194,000,000원) 대비 최근 거래가(164,000,000원 ~ 180,000,000원)가 낮은 편으로, 권리 관계 명확화 시 시세차익을 기대할 수 있습니다.

8.3. 신축 오피스텔

2017년에 준공된 비교적 신축 건물이므로, 노후도가 낮아 즉시 활용 및 임대가 용이합니다.

9. 예상 입찰가

최근 거래 사례(2025년 3월 164,000,000원, 2024년 4월 170,000,000원, 2026년 2월 180,000,000원)와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 시장 가치는 약 160,000,000원 ~ 170,000,000원 범위로 추정됩니다.

대항력 있는 임차인 김승현의 보증금 170,000,000원 인수 가능성을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. "인수 보증금 합계"가 0원으로 표기되어 있더라도, 해당 금액만큼 낙찰자가 부담하지 않도록 경매 절차가 진행될 것이라는 확신이 없는 한, 보수적인 입찰가 산정이 요구됩니다.

따라서, 잠재적 리스크를 고려한 예상 입찰가는 약 155,000,000원으로 제안합니다. 이 금액은 최근 실거래가와 감정가 사이에서 리스크 프리미엄을 반영한 수준입니다. (인수 보증금 제외 계산 규칙 준수)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.