나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72107 [1] 경기도 남양주시 다산동 6215 다산펜테리움리버테라스1 7304동 23층 2301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: YH · 평가일 2025.08.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 다산동 소재 '다산한강중학교' 북측에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 일반주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 아파트 단지까지 차량 접근이 가능하며, 본건 남측으로는 '수석IC', 북동측으로는 '이패IC', 북서측 원거리에는 '구리IC', 남서측 원거리에는 '토평IC'등이 소재하고 있어서 종합적인 교통상황은 대체로 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 30층 건물 내 23층 2301호로서,
외 벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감,
창 호 : 샤시 창호 등 마감임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

아파트로서의 기본적인 위생시설, 급배수시설, 소화전설비, 승강기, 열병합 지역난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 및 도로 대비 대체로 평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(남양주 다산지금 공공주택지구)<공공주택 특별법>, 상대보호구역(다산한강유치원(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(다산한강중학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(다산한강초등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(다산한강중학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(가운동지석묘 보호구역외곽경계로부터200M이상300M이내의지역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

남양주지원 2025타경72107 (1)

1.2. 소재지

경기도 남양주시 다산동 6215 다산펜테리움리버테라스1 7304동 23층 2301호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

866,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 57.02㎡ (약 17.25평)

* 토지지분: 57.0239㎡ (약 17.25평)

* 건물면적: 84.93㎡ (약 25.69평)

* 건물지분: 84.9301㎡ (약 25.69평)

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

애큐온저축은행

1.9. 특이사항

유동화 물건

1.10. 건축물 정보

* 사용승인일: 2018년 12월 21일

* 건축연한: 약 8년 (2026년 7월 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 남양주시 다산동 소재 '다산한강중학교' 북측에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 일반 주택 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통상황

아파트 단지까지 차량 접근이 용이하며, 남측의 '수석IC', 북동측의 '이패IC', 원거리 북서측의 '구리IC', 원거리 남서측의 '토평IC' 등이 인접해 있어 전반적인 교통 상황은 대체로 양호한 편임.

2.3. 토지 및 도로 상태

* 토지: 인접 토지 및 도로 대비 대체로 평탄한 사다리형의 토지로, 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중임.

* 도로: 아파트 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결되어 있어 차량 통행 및 접근성이 양호함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류, 중로1류 접합 지역임. 다만, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대/절대보호구역(학교, 유치원), 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 과밀억제권역, 공장설립승인/제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 도시계획 및 환경 관련 법규의 적용을 받고 있음.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

-.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 등기부 현황

* 말소기준권리: 우리은행 근저당권 (접수일자: 2019-04-05)

* 전체 권리 내역 (근저당, 가압류 등)은 모두 말소 예정으로 보이며, 채권자 애큐온저축은행의 임의경매 개시 결정(2025타경72107)이 등기되어 있음.

3.4. 총 채권액

등기부채권 총액: 1,056,131,762원

4. 상권분석 (주거지역 특성 반영)

4.1. 아파트 단지 규모 및 특징

* 아파트명: 다산 펜테리움 리버테라스 Ⅰ

* 총 세대수: 944세대

* 준공년월: 2018년 12월

* 최고층: 30층

4.2. 주변 상업 시설 및 편의 시설

단지 인근에 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 위치하여 주거 생활에 필요한 기본적인 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보임. (세부 내용은 생활정보 섹션 참조)

5. 생활정보

5.1. 단지 내/주변 시설

* 아파트명: 다산 펜테리움 리버테라스 Ⅰ

* 주소: 경기도 남양주시 다산동 6215

* 관리사무소 연락처: 031-568-9185

* 동수: 8동

* 세대수: 944세대

* 총면적: 103,951.24㎡

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간, 자전거보관소 등

5.2. 교육 시설

* 다산한강중학교 (북측 인접)

* 다산한강초등학교 (상대보호구역)

* 다산한강유치원 (상대보호구역)

5.3. 의료 시설

주변 반경 내 종합병원 또는 대형 병원에 대한 구체적인 정보는 없으나, 근린생활시설 내 의원급 의료기관 이용은 가능할 것으로 추정됨.

5.4. 편의 시설 (쇼핑, 마트 등)

단지 내 및 인근 근린생활시설에 상점, 마트 등이 위치하고 있을 것으로 예상됨. (구체적인 대형 쇼핑몰 정보는 별도 확인 필요)

5.5. 주차 정보

* 지상 주차대수: 12대

* 지하 주차대수: 16대

* 주차대수 합계: 6대 (정보 오류 가능성 있음, 총 주차 대수는 1140대로 파악됨)

* 전기차 충전기 (지하): 23대

5.6. 주변 혐오시설 유무

토지이용계획 상 배출시설설치제한지역 및 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당하나, 이는 지역적인 환경 규제에 관한 것으로 단지 인근에 직접적인 혐오시설(폐기물처리장, 소각장 등)이 소재한다는 정보는 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 등기부상 모든 권리가 말소되는 것으로 보이나, 혹시 모를 예외 사항 발생 가능성에 대한 최종 확인이 필요함.

* 채권 총액이 10억 원 이상으로 상당함.

6.2. 법적/행정적 리스크

* 다수의 토지이용계획 및 제한상태가 존재하여 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있음. 특히 역사문화환경보존지역, 공장설립제한지역 등은 면밀한 검토가 필요함.

6.3. 기타 리스크

* 아파트의 실제 이용 상태와 공부상 현황의 차이점은 없으나, 미확인된 점유자 또는 유치권 등 특이사항 발생 가능성은 항상 존재하므로 현장 조사를 통해 면밀히 확인해야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 다산동에 위치한 신축급 아파트로, 단지 규모가 크고 주변 교통망이 양호하여 주거 환경이 우수한 편입니다. 감정가는 8억 6천6백만원이나, 최근 매매 사례를 보면 9억 4천만원에서 9억 9천만원 수준으로 형성되어 있어 시세 대비 저평가되었을 가능성이 있습니다. 권리 분석상 특이사항은 없어 보이나, 다수의 제한 물건이 등기되어 있었던 점과 총 채권액 규모를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 준신축급 아파트로 상품성이 우수하며, 다산신도시 내에서도 좋은 입지를 갖추고 있습니다.

* 최근 매매가 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어 시세 차익 실현 가능성이 높습니다.

* 대규모 단지로서 관리 및 편의시설 이용이 편리합니다.

* 수도권 교통망 접근성이 우수하여 출퇴근이 편리합니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 매매 시세 분석:

* 2026년 6월 7일: 94,000만원 (2층, 84.95㎡)

* 2026년 6월 7일: 97,000만원 (17층, 84.95㎡)

* 2026년 6월 9일: 99,000만원 (20층, 84.95㎡)

* 감정가: 866,000,000원

* 전월세 정보: 2026년 6월 17일 1층 계약 65,000만원 (보증금), 월세 0원 / 2026년 6월 17일 2층 계약 63,000만원 (보증금), 월세 20만원 (월세 0원 또는 낮은 경우, 실질적인 전세 계약 가능성 시사)

최근 거래가격을 고려할 때, 본 물건의 적정 시장가는 9억 5천만원에서 10억원 수준으로 판단됩니다. 감정가가 시장가보다 낮게 책정되어 있으므로, 경쟁 상황 및 낙찰가율 추이를 고려하여 보수적으로는 감정가 대비 110% 수준인 약 9억 5천만원부터, 적극적으로는 최근 실거래가 상단인 9억 9천만원 이상까지 고려해볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 950,000,000원 ~ 1,000,000,000원 (9억 5천만원 ~ 10억원)

(인수 보증금은 0원이므로 고려하지 않음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.