나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511259 [1] 인천광역시 남동구 도림동 667-1 한솔리치빌 비동 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백감정 · 평가일 2025.08.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 남동구 도림동 소재 '도림초등학교' 서측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 다세대주택 및 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 제비동 제5층 제502호로서,
- 외벽 : 석재붙임마감 등
- 내벽 : 벽지도배마감 등
- 창호 : 하이샤시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급/배수, 난방 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형 평지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 5m, 북서측으로 노폭 약 7m의 포장도로를 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(도림구획), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343)), 과밀억제권역.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 대상물건은 제시외 건물 기호 ㉠(벽체이용 샷시조, 발코니 및 창고 등)이 소재하는 바, 경매진행시 유의 바람.
(관련 내용 의견서 '그 밖의 사항' 참조)

물건 비고

-제시외 건물(벽체이용 샷시조, 발코니 및 창고 등) 매각 포함(외부관측 등을 통하여 조사하였으며, 소유권 및 원상회복가능성, 철거명령 등의 행정적 사항은 별도 확인을 요함)(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천광역시 남동구 도림동 667-1에 위치한 한솔리치빌 비동 5층 502호 다세대주택입니다.

사건번호는 인천지방법원 2025타경511259이며, 부동산 강제경매로 진행 중입니다.

감정평가액은 100,200,000원입니다.

토지 면적은 22.13㎡ (약 6.7평)이며, 건물 면적은 33.51㎡ (약 10.1평)입니다.

건물은 철근콘크리트 경사지붕 구조로 2011년 11월 1일에 사용승인되었습니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

1.1. 입지조건

대상 물건은 인천광역시 남동구 도림동 소재 '도림초등학교' 서측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역입니다.

차량 진출입은 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

북동측으로 노폭 약 5m, 북서측으로 노폭 약 7m의 포장도로를 통해 출입이 가능합니다.

토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2023년 2월 7일 접수된 강서세무서의 압류(갑4)입니다.

본 경매 물건에는 대항력 있는 임차인 김 씨가 존재합니다.

김 씨는 2022년 9월 8일 전입하여 2022년 8월 24일 확정일자를 받았으며, 보증금은 113,000,000원, 차임은 0원입니다.

등기부등본상 을구 9번으로 주택임차권(113,000,000원)이 등기되어 있으며, 해당 권리는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

이는 배당 절차에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 그 차액을 매수인이 부담해야 함을 의미합니다.

현재까지의 권리 분석상 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 임차인의 배당 여부 및 결과에 따라 인수 금액이 달라질 수 있으므로 추가 확인이 필요합니다.

그 외 소유권 이전 및 압류, 강제경매 등기들이 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 매각으로 소멸될 예정입니다.

1.3. 상권분석

물건지 인근은 주거지역으로 다세대주택, 단독주택 등이 밀집해 있습니다.

근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 편의 시설 이용이 가능합니다.

초등학교가 인근에 위치하여 학군 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

교육 시설로는 도림초등학교가 인근에 있습니다.

대중교통 이용을 위한 버스정류장이 소재합니다.

인근 근린생활시설을 통해 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인 김 씨의 존재입니다.

임차인의 보증금 113,000,000원이 감정평가액(100,200,000원)을 초과하므로, 배당을 통해 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 해당 금액을 인수해야 합니다. 이는 낙찰가의 상당 부분을 추가로 부담해야 함을 의미합니다.

제시외 건물(벽체이용 샷시조, 발코니 및 창고 등)이 매각에 포함되나, 소유권, 원상회복 가능성, 철거 명령 등 행정적인 사항은 별도로 확인해야 합니다.

건축 연도가 2011년으로 약 15년 경과하여 향후 유지보수 관련 비용 발생 가능성이 있습니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등 일부 규제가 존재합니다.

1.6. 종합 의견

인천 남동구 도림동의 주거 밀집 지역에 위치한 본 물건은 교육 시설 접근성이 양호한 편입니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 113,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높아, 실질적인 총 매입 비용에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

제시외 건물의 현황 및 행정적 처리 문제도 함께 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

인천 남동구 도림동의 주거 밀집 지역 내 위치.

도림초등학교 인접으로 인한 학군 수요 기대.

토지 및 건물 일괄 매각으로 소유권 확보 용이.

1.8. 예상 입찰가

주변 최근 매매 사례 분석 결과, 전용면적 33.51㎡ (약 10.1평) 기준 시세는 평당 약 700만원에서 850만원 수준으로 추정됩니다.

이를 바탕으로 본 물건의 순수 부동산 가치(임차인 보증금 인수분을 제외한)는 대략 70,700,000원에서 85,850,000원 범위로 산정해 볼 수 있습니다.

따라서, 인수 보증금을 제외한 예상 입찰가는 75,000,000원 ~ 85,000,000원으로 제시합니다.

단, 위 예상 입찰가는 대항력 있는 임차인 김 씨의 보증금 113,000,000원을 고려하지 않은 가치입니다.

본 건의 임차인 보증금이 감정가를 초과하므로, 낙찰자는 임차인이 배당받지 못하는 금액을 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

따라서 실제 총 매입 비용은 예상 입찰가에 임차인 인수 보증금(최대 113,000,000원)을 더한 금액이 될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 임차인과의 협의 및 배당 상황을 면밀히 파악해야 합니다.

실질적인 낙찰가는 임차인 인수 금액을 감안하여 최소 113,000,000원 이상으로 고려해야 할 수 있습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 임차인의 배당 요구 여부 및 예상 배당표를 확인하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.