나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72108 [1] 경기도 남양주시 오남읍 양지리 105 삼신아파트 101동 19층1908호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동아감정 · 평가일 2025.08.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 오남읍 양지리 소재 ""오남고등학교"" 서남측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지, 단독주택, 각종 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 지역으로서
제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지상21층 건물 내 19층 1908호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 등 마감.
창호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트(전유면적 : 84.96㎡, 계단식)로 이용중임.

설비내역

기본적 위생설비, 급.배수설비, 화재경보설비, 소화설비, 승강기설비 및 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 북동측으로 외곽공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 제3종일반주거지역, 성장관리계획구역(일반형, 도시개발과 문의),
대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(저촉), 가축사육제한구역<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-11-29)(오남고등학교(구리남양주
교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전
법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세 정보

사건번호: 남양주지원 2025타경72108 (1)

소재지: 경기도 남양주시 오남읍 양지리 105 삼신아파트 101동 19층1908호

용도: 아파트

감정가: 260,000,000원

토지 면적: 38.12㎡ (약 11.5평)

토지 지분: 38.12275034798984㎡ (약 11.5평)

건물 면적: 84.96㎡ (약 25.7평)

건물 지분: 84.96㎡ (약 25.7평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOO

1.2. 건물 및 단지 정보

건물명: 삼신아파트 (오남양지삼신15차)

동/호: 101동 19층 1908호

준공 연도: 1995년 9월 29일

건축 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕

총 층수: 21층

해당 층수: 19층

전유 면적: 84.96㎡ (약 25.7평)

건물 총 면적 (연면적): 16,947.72㎡

총 세대수: 348세대 (101동 기준 162세대)

단지 내 시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소

총 주차 대수: 230대 (지상 12대, 지하 10대 - 정보 출처에 따라 다소 차이가 있을 수 있음)

관리사무소 연락처: 031-575-8042

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본 건은 경기도 남양주시 오남읍 양지리에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 각종 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통으로 평가됨.

인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 제반 교통 여건은 무난함.

인접 도로상태는 본건 아파트단지 북동측으로 외곽 공도와 연계되어 있음.

2.2. 토지 이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 제3종일반주거지역, 성장관리계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(저촉), 가축사육제한구역, 상대보호구역(오남고등학교), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역임.

2.3. 주변 시설

본 물건은 오남고등학교 서남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변에는 각종 근린생활시설과 학교 등이 소재하여 생활 편의를 지원합니다. 별도의 검색 결과에서 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 조

보증금: 15,000,000원

차임: 850,000원

전입일자: 2024-01-31

확정일자: 2024-01-17

배당신고일자: 2025-10-17

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

3.2. 등기부 요약

등기부채권 총액: 314,600,000원

말소기준권리: 을6 (한국주택금융공사 근저당, 2020-12-10 접수)

인수되는 권리: 등기부상 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 권리분석 종합

현재까지 파악된 권리 관계상 인수할 보증금은 0원이며, 등기부상 명확한 권리 인수 사항은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 경기도 남양주시 오남읍 양지리는 아파트 단지와 단독주택, 그리고 다양한 근린생활시설 및 학교가 밀집된 주거 지역입니다.

4.2. 편의시설 및 생활 인프라

주변에 다수의 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 오남고등학교가 인근에 있어 교육 환경 또한 갖추어져 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 및 주변 정보

아파트 단지명은 삼신아파트이며, 총 3개 동, 348세대로 구성되어 있습니다. 1995년에 사용승인된 아파트로, 2026년 현재 약 31년차 되었습니다. 최고 21층 높이의 건물이며, 본 건은 19층에 위치해 있습니다.

5.2. 단지 편의시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 복리시설이 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 등기부등본 상에는 지상권이 확인되지 않습니다. 이는 현장 조사나 추가적인 법률 검토를 통해 반드시 확인해야 할 사항이며, 만약 지상권이 존재할 경우 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다.

6.2. 건물 노후도

1995년 준공되어 30년 가까이 된 건물로, 향후 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 명도 관련

임차인 조 은 대항력이 없어 보증금 인수 의무는 없습니다. 그러나 명도 과정에서 원만한 합의가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 오남읍 양지리에 위치한 삼신아파트 101동 1908호로, 주변에 학교와 근린생활시설이 있어 주거 환경이 양호한 편입니다. 교통 여건 또한 인근 버스정류장을 통해 무난한 편입니다. 권리 관계상 인수해야 할 부담은 없어 보이나, 물건명세서 상 지상권 존재 가능성에 대한 명확한 확인이 필요하며, 건물 노후도 또한 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 실거주 목적

합리적인 가격으로 내 집 마련을 고려하는 실수요자에게 적합합니다. 오남읍 지역의 실거주 아파트로 활용하기에 좋은 기회가 될 수 있습니다.

8.2. 시세 대비 투자 기회

감정가 2억 6천만원 대비 최근 실거래가가 2억 3천만원대 후반에서 2억 4천만원대 초반에 형성되어 있어, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 매수할 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 2026년 6월 거래 사례를 기준으로 84.96㎡(약 25.7평) 면적의 실거래가는 11층 2억 4천만원, 12층 2억 3천 8백만원 수준입니다. 감정가는 2억 6천만원이며, 인수해야 할 임차인 보증금은 없습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

현 시세와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 건은 시세 수준에서 낙찰될 가능성이 높습니다. 권리 관계가 비교적 명확하다는 점(단, 지상권 미확인 리스크 존재)을 감안하여, 무리한 경쟁보다는 시세 대비 합리적인 가격 접근이 필요합니다.

목표 입찰가: 2억 4천 5백만원

위 예상 입찰가는 현재 시세 및 제반 정보를 바탕으로 산정한 것으로, 입찰 시점의 경쟁 상황, 현장 조사 결과, 법원 진행 상황 등에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.