나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71956 [1] 경기도 가평군 조종면 운악리 278-2 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우솔감정 · 평가일 2025.08.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 가평군 조종면 운악리 소재 ""운악교"" 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 펜션, 주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하나 대중교통시설은 다소 불편함.

형태 및 이용상태

본건은 인접지 대비 등고평탄하며, 기호(1)은 부정형, 기호(4)는 사다리형 토지로서 다가구주택 건부지로 이용중이며, 기호(7,8)은 부정형 토지로서 현황 도로 등으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 노폭 약4미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,4,7,8) 공히 계획관리지역(2022-01-12), 성장관리계획구역(2023-12-11), 가축사육제
한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 자연보전권역<수도권정
비계획법>

제시목록 외의 물건

본건 기호(1,4,7,8)에 후첨 ""지적 및 건물개황도""과 같이 제시외건물(ㄱ~ㅌ)이 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 기호(2,3) 공히 일반목구조 경사지붕 지상2층건으로 (사용승인일 : 2009.05.15),
외벽 : 적벽돌쌓기 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 새시창호 등임.

본건 기호(5,6) 공히 일반목구조 일반목구조지붕 지상2층건으로 (사용승인일 : 2009.05.15),
외벽 : 적벽돌쌓기 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

본건은 다가구주택(펜션등)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

해당사항없음.

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 남양주지원 2025타경71956 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 화OOOOOOO (화도농업협동조합)

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 824,586,000 원

1.2. 물건 소재지 및 현황

소재지: 경기도 가평군 조종면 운악리 278-2

용도: 다가구주택 (펜션 등)

토지면적: 1433.00㎡ (약 433.48평)

토지지분: 1403.003㎡ (약 424.36평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 506.00㎡ (약 153.07평)

건물지분: 506㎡ (약 153.07평)

건물 제시외면적: 245.00㎡

1.3. 특이사항

공동담보 물건이며, 제시외 건물은 포함하여 일괄 매각합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 가평군 조종면 운악리 소재 "운악교" 북동측 근거리에 위치합니다.

주변은 펜션, 주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량을 이용한 진출입은 가능하나, 대중교통시설 이용은 다소 불편한 편입니다.

2.3. 토지 이용 및 현황

토지는 인접지와 비교하여 등고평탄하며, 일부 필지는 부정형 및 사다리형으로 다가구주택 건물 부지로 이용 중입니다. 일부 현황 도로로 이용되는 필지도 있습니다.

2.4. 인접 도로상태

본건 토지는 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

2.5. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(모든 축종 사육제한), 자연보전권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지 등기부상 말소기준권리는 2022년 02월 22일 접수된 화도농업협동조합의 근저당권(채권최고액 540,000,000원)입니다.

3.2. 권리 분석 결과

말소기준권리보다 선순위 권리는 확인되지 않습니다.

말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

롯데카드주식회사의 가압류(24,678,240원)는 말소기준권리 후순위로 매각으로 소멸됩니다.

김영훈 명의의 소유권이전(상속, 2025.04.09)은 임의경매 개시결정(2025.07.30)보다 선순위이나, 상속 등기는 매각으로 인한 소유권 변동과 별개로 효력이 발생할 수 있으므로 추가 확인이 필요합니다. (본 보고서 작성 시점 기준, 등기부상 말소 예정으로 표시되지 않았음)

화도농업협동조합의 임의경매(460,474,024원)는 본 건의 경매 절차를 개시한 권리입니다.

등기부채권 총액(토지 기준): 564,678,240원 (근저당권, 가압류, 임의경매 채권액 합산)

건물 등기부채권 총액: 540,000,000원 (근저당권)

3.3. 인수되는 권리

현재 파악된 권리 중 매각으로 소멸되지 않고 인수되는 권리는 없습니다. (단, 상속으로 인한 소유권이전 등기 관련 상세 확인 필요)

3.4. 임차인 현황

현재 파악된 임차인은 장동린이며, 보증금 0원, 차임 0원으로 신고되었습니다.

해당 임차인은 2022년 05월 09일 전입하였으나, 대항력은 없습니다.

따라서 인수할 임차 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 지역은 펜션, 주택, 농경지가 혼재된 지역으로, 주변에 대규모 상업시설보다는 관광객을 위한 소규모 편의시설이 있을 것으로 예상됩니다.

도심과의 접근성이 떨어져 생활 편의시설은 다소 부족할 수 있습니다.

4.2. 지역 특성

가평군 조종면 운악리는 운악산 인근에 위치하며, 자연 경관이 좋고 펜션 단지가 발달한 지역입니다. 이는 관광 및 레저 활동에 적합한 환경을 제공합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 대중교통: 다소 불편함.

* 도로 접근성: 차량 진출입 용이.

* 주변 환경: 펜션, 주택, 농경지 혼재, 자연환경 우수.

5.2. 공공시설

조종면 행정복지센터, 도서관 등 기본적인 행정 및 공공 서비스 시설은 인근 조종면 소재지에 위치하고 있습니다.

5.3. 교육시설

인근에 초등학교, 중학교, 고등학교가 있으나, 구체적인 통학 편의성은 직접 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 교통 및 접근성

대중교통 이용이 불편하여 자가용 의존도가 높으며, 이는 특정 수요층(예: 고령층)에게는 제약이 될 수 있습니다.

6.2. 제시외 건물

건물이 제시목록 외에 추가로 존재하며, 이는 건축법 등 관련 법규 위반의 소지가 있거나, 추후 철거 등의 문제가 발생할 수 있습니다. 이러한 제시외 건물로 인해 일부 토지 이용이 제한될 경우, 해당 부분에 대한 감정평가 단가가 조정되었습니다 (목록 1번 278-2 토지 235,000원/㎡, 목록 4번 278-6 토지 240,000원/㎡).

6.3. 토지 이용 제한

계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 자연보전권역 등의 용도지역 및 지구 지정으로 인해 토지 이용 및 건축에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.4. 혐오시설

현재까지 파악된 정보나 검색 결과상, 인근에 혐오시설이 존재한다는 직접적인 증거는 발견되지 않았습니다. 다만, rural 지역 특성상 가축 사육 시설이나 폐기물 처리 시설 등이 인근에 위치할 가능성은 배제할 수 없으므로, 현장 방문 시 주변 환경을 면밀히 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 가평군 조종면 운악리에 위치한 다가구주택(펜션 등)으로, 아름다운 자연 환경을 갖춘 관광 지역에 소재하고 있습니다. 토지 및 건물 일괄 매각이며, 제시외 건물 포함 조건입니다.

권리상으로는 말소기준권리보다 선순위로 인수될 권리는 없어 보이며, 임차인 또한 대항력이 없어 인수할 보증금은 없습니다.

다만, 대중교통 불편, 제시외 건물 존재로 인한 잠재적 문제, 토지 이용 제한 등은 고려해야 할 사항입니다. 펜션 등 임대업을 위한 투자나 주말 주택 등으로 활용 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 자연 친화적인 입지: 운악산 인근의 쾌적한 자연 환경은 휴양 및 관광 목적의 수요를 유치하기에 유리합니다.

* 다가구주택/펜션 활용: 다가구주택 용도로, 펜션 등 임대 수익 창출이 가능한 구조입니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 한 번에 취득하여 개발 또는 활용 계획 수립이 용이합니다.

* 권리관계 명확: 인수되는 부담이 적어 비교적 안전하게 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 824,586,000원입니다. 예상 입찰가는 해당 감정가를 기준으로 하되, 현장 조사를 통한 물건 상태, 주변 시세, 향후 수익성 분석, 경쟁 입찰자 현황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

현재 파악된 임차인의 인수 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 임차인 관련 부담은 없습니다.

투자자는 본 물건의 수익률, 환금성, 시장 상황 및 잠재적 리스크 등을 면밀히 분석하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.