나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72103 [1] 경기도 가평군 가평읍 읍내리 OOO OOOOO OOOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.08.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 가평군 가평읍 읍내리 소재 '가평읍행정복지센터' 북측 인근에 위치하고 있으며 인근은 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

인근의 간선도로를 통하여 각 방면으로 진출입 가능하고, 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕(철근콘크리트조) 4층건내 제지하층 비01호로서,
외벽:몰탕위 페인팅 마감 등임. 내벽:벽지도배 등 마감임.
창호:섀시 창호 등임.

이용상태

건축물현황도상 이용상황은 제2종근린생활시설(사무소) 등이나, 현황 주택 등으로 이용중인것으로 추정됨.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 대비 등고 평탄한 3필1단의 부정형의 토지로서 공동주택(연립주택)외 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 동측으로 폭 약 8m, 남측 및 서측으로 폭 약 6m 수준의 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

1,3) 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(2022-03-07)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

2) 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(2022-03-07)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 본건 제시외건물은 1층 공용부분(현관)을 주거공간으로 구조 변경하여 사용중임
(후면 사진 및 건물 개황도 참조).
2. 임대관계:미상임.
3. 기타:없음.

물건 비고

1. 제시외 건물 포함
2. 건축물현황도상 제2종근린생활시설(사무소)등이나, 현황 주택으로 이용중인 것으로 보임
3. 감정평가서상 본건 제시외 건물은 1층 공용부분(현관)을 주거공간으로 구조 변경하여 사용 중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

남양주지원 2025타경72103 (1)

1.2. 소재지

경기도 가평군 가평읍 읍내리 384 강변빌리지 지하층비01호

1.3. 물건 종류 및 용도

집합건물(근린상가), 단 건물 현황은 주택으로 이용중인 것으로 추정됨

1.4. 건물 구조 및 층수

철근콘크리트구조 평지붕(철근콘크리트조) 4층 건물 내 지하 1층 비01호

1.5. 토지 면적

총 72.18㎡ (약 21.83평)

1.6. 건물 면적

전유부분 62.98㎡ (약 19.05평)

1.7. 제시외 건물 면적

21. 40㎡ (약 6.47평)

1.8. 감정가

94,280,000원

1.9. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.10. 경매 구분

부동산 강제 경매

1.11. 채권자

이OO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

해당 물건은 경기도 가평군 가평읍 읍내리 소재 '가평읍행정복지센터' 북측 인근에 위치하고 있습니다.

2.2. 지역 특성

주변 지역은 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.3. 교통 상황

인근 간선도로를 통해 각 방면으로의 접근성이 양호하며, 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

2.4. 도로 접합 상태

건물 동측으로는 폭 약 8m, 남측 및 서측으로는 폭 약 6m 수준의 도로와 접하고 있습니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

대상 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 자연보전권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을14, 2019-02-27 접수, 유한회사부동산중개법인매경 근저당권 (84,000,000원)

3.2. 등기부채권 총액

84,000,000원 (등기부상 채권 총액 기준)

3.3. 강제경매 개시결정

갑14, 2025-07-29 접수, 이민승 채권자 (60,824,543원)

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부상 지상권은 없는 것으로 확인됩니다.

3.5. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 45,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2016-03-11

* 확정일자: 2026-05-29

* 배당신고일자: 2026-06-04

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 있으나, 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다 (인수 보증금 합계 0원).

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 물건은 가평읍 중심부에 위치하여 기본적인 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 지역 주민을 대상으로 하는 상권 형성이 예상됩니다.

4.2. 이용 현황

건축물현황도상 용도는 제2종근린생활시설(사무소) 등으로 기재되어 있으나, 실제로는 주택으로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 이는 추후 용도 변경 및 관련 행정 절차에 영향을 줄 수 있습니다.

4.3. 잠재적 가치

가평읍 행정복지센터 인근이라는 입지적 장점은 있으나, 건축물 현황과 실제 이용 현황의 불일치로 인한 추가 확인 및 조치가 필요할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

가평읍행정복지센터가 인근에 위치하여 행정 서비스를 이용하기 편리합니다.

5.2. 기본적인 설비

건물 내 기본적인 위생설비 및 급배수설비 등이 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

김 임차인은 대항력이 있으므로, 명도 절차 진행 시 임차인의 권리를 고려해야 합니다. 다만, 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

6.2. 무단 증축 및 용도 변경

제시외 건물(21.40㎡)이 존재하며, 이는 건축물대장상 면적과 차이가 발생하며, 원상복구 또는 이행강제금 부과의 대상이 될 수 있습니다. 또한, 감정평가서상 1층 공용부분(현관)을 주거 공간으로 구조 변경하여 사용 중인 것으로 조사되었습니다.

6.3. 건축물 현황도상 용도와 실제 이용 현황의 차이

건축물현황도상 제2종근린생활시설(사무소) 등임에도 불구하고, 현황 주택으로 이용 중인 것으로 보입니다. 이는 향후 건축물대장 정비, 용도 변경 관련 문제 또는 행정 처분이 발생할 가능성이 있습니다.

6.4. 공동담보 물건

본 건은 공동담보 물건으로, 다른 담보 물건의 경매 진행 여부 및 결과에 따라 본 건의 경매 절차에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 가평군 가평읍 중심부에 위치한 집합건물로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 가평읍행정복지센터와 인접하여 행정 편의성이 있으며, 근린생활시설 및 주택이 혼재된 지역 특성을 가지고 있습니다. 그러나 건축물현황도상의 용도와 실제 이용 현황이 상이하고, 제시외 건물 및 공용부분의 무단 구조 변경 등 권리관계 및 현황 상의 복잡성이 존재합니다. 대항력 있는 임차인이 존재하므로 명도 관련 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지

가평읍 행정복지센터 인근으로, 지역 내 접근성이 양호합니다.

8.2. 건물 구조

철근콘크리트 구조로 비교적 견고한 상태입니다.

8.3. 토지/건물 일괄 매각

토지와 건물을 함께 취득하여 활용 가치를 높일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 94,280,000원을 기준으로, 인수 보증금(0원)을 제외한 권리 관계 및 물건 상태, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히, 제시외 건물 및 용도 불일치 문제로 인한 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.