나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경2986 [1] 경기도 남양주시 화도읍 월산리 143-2 경기그린타운 라동 2층202호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동신감정 · 평가일 2025.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 월산리 소재 ""남양주고등학교"" 서측 인근에 위치하며,
주위는 소규모 공동주택 및 창고, 공장, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주변
환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진입 가능하며, 버스정류장이 인근에 소재하는 등, 전반적인 교통여건은
무난시됨.

건물의 구조

구조 : 알씨조 평슬래브지붕 4층 중 4층 401호로서,
(사용승인일 : 1997.07.11)

외벽 : 몰탈위 드라이 비트 등 마감.
내벽 : 벽지 도배, 일부 타일 붙임 등.
창호 : 샤시 창호임.

이용상태

연립주택으로 이용중임.
(상세내역은 후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

급배수 및 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 인접지 대비 대체로 등고 평탄하며, 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 연립주택단지 내외로 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(월산1지구), 가축사육제한구역<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권
정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>,
수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>.

공부와의 차이

본건은 귀 제시목록 및 등기사항전부증명서 상, 월산리 143-2, 143-7 양지상에 소재하나, 토지대장상에는 1997년 07월 25일자로 합병되어 현황은 143-2 지상에 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

등기사항전부증명서상 월산리 143-2, 143-7 양지상에 소재하나, 토지대장상에는 1997. 7. 25.자로 합병되어 현황 143-2 지상에 소재함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

경기도 남양주시 화도읍 월산리 143-2 경기그린타운 라동 2층202호

1.2. 건물 정보

구분건물 (연립주택)

건축물대장상 사용승인일: 1997.07.11

건물구조: 철근콘크리트구조 (R.C조)

건물 외벽: 몰탈위 드라이 비트 등 마감

건물 내벽: 벽지 도배, 일부 타일 붙임 등

창호: 샤시 창호

1.3. 토지 정보

토지면적: 33.12㎡ (약 10.02평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

등기사항전부증명서상 소재지는 월산리 143-2, 143-7 양지이나, 토지대장상 1997.07.25자로 합병되어 현황 143-2 지상에 소재함.

1.4. 감정가

총 감정가: 110,000,000원

1.5. 경매 정보

사건번호: 남양주지원 2025타경2986 (1)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 한국주택금융공사 (등기부상 확인)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 남양주시 화도읍 월산리 소재 "남양주고등학교" 서측 인근에 위치함.

주위는 소규모 공동주택, 창고, 공장, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주변 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

차량 진입이 가능하며, 버스정류장이 인근에 소재하는 등 전반적인 교통 여건은 무난한 편임.

2.3. 토지 이용상태 및 형상

토지는 세장형의 형상이며 인접지 대비 대체로 등고 평탄함.

연립주택 건부지로 이용 중임.

2.4. 인접 도로 상태

본건 연립주택단지 내외로 포장도로가 개설되어 있어 차량 통행에 용이함.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(월산1지구), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: (주)국민은행 근저당 (2011.10.25 접수, 20,900,000원)

경매개시결정 등기: 한국주택금융공사 임의경매 (2025.07.31 접수)

매각으로 인하여 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됨.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 73,500,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2020-05-29

배당신고일자: 2025-08-21

대항력: 없음

임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다. 다만, 배당절차를 통해 보증금의 전부 또는 일부를 배당받을 수 있으나, 배당받지 못하는 금액이 있더라도 낙찰자에게 인수되지 않습니다.

3.3. 권리관계 요약

인수되는 권리: 없음 (상기 임차인 외 권리 분석상 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됨.)

총 등기부채권액 (국민은행 근저당 기준): 20,900,000원

4. 상권분석

본 물건이 위치한 월산리 일대는 주거 지역과 더불어 소규모 공장 및 창고, 농경지가 혼재된 지역으로, 전형적인 복합용도 지역임.

최근 매매 사례를 보면, 2013년식 다세대 주택(54.73㎡)이 1억 3천만원에 거래되었고, 1997년식 연립 주택(34.1㎡)이 5천만원에 거래된 사례가 있음. 본 물건과 건축 연도 및 주거 형태가 유사한 1997년식 연립 주택(34.1㎡, 5천만원) 거래 사례를 볼 때, 본 물건(43.65㎡)의 현 시세는 이보다 높게 형성될 가능성이 있음.

다만, 동일 연식의 거래 사례(5천만원)와 본 물건의 감정가(1억 1천만원) 사이에 상당한 가격 차이가 존재함.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

인근에 남양주고등학교가 소재하여 교육 환경은 보통 수준임.

5.2. 편의시설

주변의 복합적인 용도 지역 특성상, 대규모 상업 시설보다는 지역 생활 편의를 위한 소규모 상가 및 시설이 존재할 것으로 예상됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 주변 환경 (혐오시설 포함)

주변에 창고 및 공장 등이 혼재하여 소음, 먼지 등 환경적인 불편함이 발생할 가능성이 있음. 구체적인 혐오시설의 존재 여부는 현장 방문을 통해 추가 확인이 필요함.

6.2. 건물 노후화

1997년 준공된 건물로, 약 30년 가까이 되어 기본적인 유지보수 및 시설 개선에 대한 필요성이 발생할 수 있음.

6.3. 시세 대비 감정가

최근 거래된 유사 연립주택 사례(34.1㎡, 5천만원)와 비교 시, 본 물건의 감정가(1억 1천만원)가 상당히 높게 책정된 것으로 판단됨. 이로 인해 경매 낙찰 경쟁률이 낮거나, 실제 거래 시 감정가보다 낮은 가격으로 거래될 가능성도 배제할 수 없음.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 화도읍 월산리에 위치한 연립주택으로, 1997년 건축되어 비교적 노후된 편이나, 주변 환경은 주거, 공업, 농업 용도가 혼재하는 지역임.

임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 부담은 없으나, 배당 여부에 따라 잔여 채권이 발생할 수 있음.

권리 분석상 낙찰자가 인수하는 부담은 없는 것으로 보이며, 주변 유사 거래 사례를 고려할 때 감정가 대비 저평가 가능성이 있으나, 감정가 자체는 최근 실거래가보다 높게 책정된 것으로 판단되어 신중한 접근이 요구됨.

8. 투자 포인트

해당 지역의 향후 개발 가능성 및 재건축/리모델링을 통한 가치 상승 잠재력을 고려할 수 있음.

유사 연립주택 거래 사례 대비 감정가가 높게 형성되어 있어, 적극적인 권리 분석 및 현장 조사를 통해 적정 입찰가를 산정한다면 시세 차익을 기대할 수 있는 물건임.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 110,000,000원이나, 유사 연립주택 거래 사례(34.1㎡, 50,000,000원)를 고려할 때 시장 시세는 감정가보다 낮을 가능성이 있습니다.

이에 따라, 감정가의 약 75% ~ 85% 수준을 예상 입찰가 범위로 제시합니다.

예상 입찰가: 80,000,000원 ~ 90,000,000원

본 입찰가는 주변 시세, 물건의 현 상태, 향후 개발 가능성, 경매 시장의 경쟁 정도 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 산정된 금액이며, 실제 입찰 시에는 본인의 판단과 책임 하에 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.