나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63805 [1] 경기도 고양시 덕양구 삼송동 352-11 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.08.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 삼송동 ""삼송교"" 북서측 인근에 위치하며, 일대는
단독주택, 상가주택 등이 혼재하는 주상혼용지대로서, 제반 주위환경 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입 자유롭고 인근에 버스정류장 및 원흥역(지하철3호선)이 소재하여
일반 대중교통 이용편익은 원만시됩니다.

형태 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

북서측으로 도로 폭 약 6미터 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(삼송택지개발), 소로1류(폭 10m~12m)
(2013-07-04)(접합),가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역
{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>,
(한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한
법률>

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기타: 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건으로서,
외벽: 치장벽돌 및 징크판넬 마감.
내벽: 벽지도배 및 타일붙임 등.
창호: 샷시유리창.

이용상태

단독주택(다가구주택), 제2종근린생활시설로서,
1층: 사무소, 화장실 등.
2층: 다가구주택(3가구)
3층: 다가구주택(2가구)
4층: 다가구주택(2가구) 및 다락.
※이용상황은 외부관찰 및 탐문조사에 의하였는 바, 경매진행시 재확인바랍니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급.배설비, 도시가스 개별난방설비, 소방시설 등이 되어있습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기타: 없습니다.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 고양지원 2025타경63805 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 삼송동 352-11

용도: 근린주택 (1층 근린생활시설, 2-4층 다가구주택)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 중복사건, 일괄매각

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 1,880,459,970원

토지면적: 262.30㎡ (약 79.35평)

건물면적: 579.30㎡ (약 175.25평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경기도 고양시 덕양구 삼송동 "삼송교" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 단독주택, 상가주택 등이 혼재하는 주상혼용지대로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 인근 지역에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

2.2. 교통상황

* 차량의 접근 및 진출입이 자유롭습니다.

* 인근에 버스정류장이 소재하며, 원흥역(지하철 3호선)이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

* 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(삼송택지개발)

* 소로1류(폭 10m~12m)와 접합

* 가축사육제한구역(전부제한구역)

* 과밀억제권역

* 택지개발지구

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부상 말소기준권리는 2015년 4월 2일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사 근저당권(510,000,000원)입니다. 이에 따른 후순위 권리들은 경매로 인해 소멸됩니다. 건물 등기부상 말소기준권리 역시 2015년 11월 12일 접수된 동일한 근저당권입니다. 등기부 채권 총액은 토지 643,037,912원, 건물 943,037,924원입니다.

3.2. 임차인 현황

등기부상 확인되는 임차인은 다수이나, 모든 임차인이 대항력은 없는 것으로 분석됩니다.

* (주)티엔씨국제운송(황 ): 보증금 10,000,000원, 차임 700,000원, 전입 2016-05-26

* 김 은: 보증금 110,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-11-29, 확정 2021-11-29, 배당신고 2025-10-24

* 김 경: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-12-07

* 김 현: 보증금 30,000,000원, 차임 650,000원, 전입 2024-04-22, 확정 2024-04-22, 배당신고 2025-08-14

* 김 호: 보증금 160,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-12-01, 확정 2020-12-01, 배당신고 2025-10-27

* 손 자: 보증금 30,000,000원, 차임 750,000원, 전입 2025-01-17, 확정 2024-12-11, 배당신고 2025-08-11

* 오 연: 보증금 300,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-07-15, 확정 2022-06-30, 배당신고 2024-07-22

* 이 웅: 보증금 10,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입 2025-08-11, 확정 2025-08-11, 배당신고 2025-10-24

* 최 현: 보증금 150,000,000원, 차임 0원, 전입 2018-04-30, 확정 2018-03-21, 배당신고 2025-06-30

* 최 우: 보증금 200,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-12-07, 확정 2022-11-16, 배당신고 2025-10-17

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 인수되는 권리

본 물건은 일괄매각으로 진행되며, 등기부상 말소기준권리보다 후순위에 있는 모든 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다. 따라서 낙찰자에게 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건은 삼송동의 주상혼용지역에 위치하여 주변에 다양한 상가 및 주택이 혼재하고 있습니다. 1층 근린생활시설은 지역 주민을 대상으로 하는 소매점, 서비스업 등이 입점하기에 적합합니다.

4.2. 인근 지역 시세 동향

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 삼송동 일대의 다세대 주택은 2026년 3월~6월 기준으로 전용면적 약 70~103㎡(약 21~31평)의 경우 3억 9천만원에서 4억 4천 5백만원 선에서 거래되고 있습니다. 본건은 근린주택으로서 상가와 다가구 주택으로 구성되어 있으며, 건물 연면적이 579.30㎡(약 175평)으로 규모가 상당합니다. 감정가 18.8억원은 이러한 건물 전체의 가치와 잠재 임대 수익을 반영한 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

원흥역(지하철 3호선)이 인접하여 대중교통 이용이 용이하며, 이를 통해 서울 주요 지역으로의 접근성이 좋습니다. 인근 버스 정류장 이용 또한 편리합니다. 택지개발지구 내 위치하여 생활 편의시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

5.2. 주거 환경

주변이 단독주택 및 상가주택 등으로 이루어져 있어, 비교적 조용하면서도 상업 활동이 가능한 복합적인 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 규제

본건 토지는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 택지개발지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 속해 있어 향후 건축 및 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

6.2. 임차인 관련

전 임차인들이 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수하지 않는 점은 긍정적입니다. 그러나 총 보증금 합계액이 1,030,000,000원에 달하므로, 배당 절차에서 전액 배당받지 못할 경우 명도 과정에서 추가적인 협상이나 시간이 소요될 가능성이 있습니다. 특히 오주연(3억), 최영우(2억), 김준호(1.6억), 최수현(1.5억) 등 고액 보증금을 가진 임차인들의 배당 여부를 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

6.3. 건축물 상태

2015년 사용 승인된 건물로, 현재 약 11년 경과하였습니다. 건물 외벽, 내벽, 설비 등에 대한 전반적인 노후 상태 및 유지보수 필요 여부는 현장 답사를 통해 상세히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 원흥역 역세권에 위치하며 삼송 택지개발지구 내에 속해 있어 입지적 가치가 우수합니다. 근린주택으로서 1층 상가와 다수의 다가구 주택으로 구성되어 있어 즉시 임대 수익 창출이 가능하며, 모든 임차인이 대항력이 없어 권리 관계가 비교적 명확한 점이 장점입니다. 감정가는 18.8억원으로, 주변 시세와 건물의 규모 및 임대 수익성을 고려한 수준으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지로 인한 향후 시세 상승 기대 효과.

* 다수 임차인 확보로 인한 안정적인 임대 수익 창출 가능성.

* 단독주택, 상가, 다가구 주택으로 복합 활용 가능한 수익형 부동산.

* 일괄 매각으로 토지와 건물을 한 번에 취득하여 관리 용이.

9. 예상 입찰가

본 물건은 감정가 1,880,459,970원입니다. 인수되는 권리가 없고 임차인들의 대항력이 없어 권리 분석상의 리스크가 낮습니다. 주변 다세대 주택의 최근 거래가격을 고려할 때, 본 건 근린주택의 가치는 감정가 수준 또는 그 이상으로 평가될 수 있습니다.

총 보증금 규모가 크지만 대항력이 없어 낙찰자의 직접적인 인수 부담은 없으나, 명도 과정에서 고려해야 할 부분입니다.

보수적으로 감정가의 80%~90% 수준에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

따라서, 본 물건에 대한 예상 입찰가 범위는 약 15억 9천만원 ~ 17억원 수준으로 제시합니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 추가 정보 확인 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.