나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63743 [1] 경기도 파주시 야당동 115-7 라온블리즈 104동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 파주시 야당동 소재 「야당역(경의중앙)」 남동측 근거리에 위치하며, 인근은 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장 및 근거리에 야당역(경의중앙) 위치하여 제반 교통상황은 보통임

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물 제2층 제202호 임

외벽 : 파벽돌 붙임 및 드라이비트 마감 등
창호 : 새시 창호 등

이용상태

집합건축물대장 기준 「공동주택-다세대주택」 임

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, E/V설비 등 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서 「공동주택-다세대주택」 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

대상물건 소재 토지 동측으로 노폭 약 6m 내외 포장도와 접함

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone)

가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(08.12.30)<군사기지 및 군사시설 보호법>

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임

물건 비고

2024년3월22일 접수제20632호 주택임차권등기에 대하여 임차권자 홍현기의 승계인 주택도시보증공사가 2026.4.20.자 확약서(임대차보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의함)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건개요

사건번호: 고양지원 2025타경63743 (1)

소재지: 경기도 파주시 야당동 115-7 라온블리즈 104동 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 250,000,000원

토지면적: 59.28㎡ (약 17.93평)

건물면적: 54.00㎡ (약 16.34평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 파주시 야당동 소재 「야당역(경의중앙선)」에서 남동측으로 근거리에 위치하고 있으며, 인근은 다세대주택 및 근린생활시설이 소재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고, 야당역(경의중앙선)이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지 이용 현황: 인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로: 대상 물건 소재 토지 동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획: 계획관리지역, 성장관리구역(2024-01-26)(준주거 Zone)이며, 가축사육제한구역(전부제한) 및 제한보호구역(전방지역:25km)에 해당합니다.

* 주변 시설: 반경 1km 이내에 다수의 근린생활시설, 마트, 학교, 공원 등이 위치하고 있어 생활 편의시설 이용이 양호합니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 등기(2025.08.01 접수)로, 이보다 먼저 등기된 권리 중 말소되지 않는 권리가 있는지 확인해야 합니다.

* 인수되는 권리: "인수 보증금 합계"가 0원으로 명시되어 있어, 임차인 관련 보증금 인수 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 조

* 대항력: 있음

* 보증금: 0원

* 전입일자: 2024-10-28

* 비고: 보증금이 0원임에도 대항력이 있는 점은 특이사항으로, 구체적인 계약 내용을 확인해야 합니다.

* 임차인: 홍

* 대항력: 없음

* 보증금: 215,250,000원

* 전입일자: 2020-03-18

* 확정일자: 2022-03-03

* 배당신고일자: 2024-03-22

* 비고: 대항력이 없으며, 주택임차권등기(2024.03.22 접수, 205,000,000원)에 대해 승계인인 주택도시보증공사가 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의(2026.04.20 확약서 제출)하였습니다. 이는 해당 임차권이 말소될 예정임을 시사합니다.

* 기타 권리 사항:

* 등기부 요약 상, 2024년 3월 22일 접수된 홍현기의 주택임차권은 말소 예정으로 확인됩니다.

* 2025년 8월 1일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매가 말소기준권리가 되며, 이보다 후순위 권리는 매각으로 소멸됩니다.

* "물건명세서 참고사항"에 따르면, 2024년 3월 22일자 홍현기의 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사가 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하였습니다.

1.4. 상권분석

* 지역 특성: 대상 물건이 소재한 파주시 야당동 일대는 신축 다세대주택 및 빌라 단지가 형성되어 있으며, 야당역을 중심으로 상업지역과 주거지역이 혼합된 형태를 보입니다.

* 주변 시세:

* 최근 매매된 유사 물건(2019년 건축, 65.1㎡ 다세대, 태종에비뉴)이 2026년 7월 2일에 28,500만원에 거래되었습니다.

* 2015년 건축된 연립주택(56.035㎡)이 2026년 7월 1일에 15,000만원, 다른 연립주택(57.45㎡)이 같은 날 18,000만원에 거래되었습니다.

* 이는 약 2015~2019년 사이에 건축된 다세대/연립주택의 경우, 전용면적 기준 3.1백만원 ~ 4.4백만원/㎡ 수준의 시세가 형성됨을 보여줍니다.

* 본건 감정가 (250,000,000원)는 54㎡ 면적에 대해 약 463만원/㎡으로, 최근 거래된 유사 신축 다세대 시세(태종에비뉴, 약 438만원/㎡) 대비 다소 높게 평가된 것으로 보이나, 시장 상황에 따라 변동 가능성이 있습니다.

1.5. 생활정보

* 주거 환경: 야당동은 파주시 내에서 비교적 최근에 개발이 이루어진 지역으로, 신축급 다세대 주택들이 밀집해 있습니다.

* 편의시설: 인근 상업지역에 마트, 병원, 은행 등 기본적인 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 교통: 야당역(경의중앙선)을 이용한 서울 접근성이 용이하며, 광역버스 노선도 다수 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 교육: 주변에 유치원, 초등학교, 중학교 등이 분포하고 있어 자녀 교육 환경도 무난한 편입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인(조진희) 존재: 보증금이 0원임에도 대항력을 갖춘 임차인이 있어, 해당 임차인과의 관계 및 실제 점유 현황, 임대차 계약의 진위 여부 등에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. 이는 낙찰 후 예상치 못한 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

* 임차권 등기 말소 관련 HUG 확약: 홍현기의 주택임차권등기는 HUG의 확약서 제출로 말소 예정이나, HUG와의 계약 내용 및 말소 절차 진행 상황을 최종 확인해야 합니다.

* 주변 지역 개발 및 환경 요인: 계획관리지역, 성장관리구역 등 개발 관련 지구가 포함되어 있으나, 가축사육제한구역, 군사시설 보호구역 등 일부 제한 사항이 존재하므로 개발 가능성 및 지역 환경 변화를 주시할 필요가 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경기도 파주시 야당동에 위치한 다세대주택으로, 야당역 역세권의 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있어 주거 환경이 양호한 편입니다. 2019년 사용승인을 받은 비교적 신축 건물이며, 건물 및 토지 일괄매각으로 진행됩니다. 권리분석상 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악되나, 대항력 있는 임차인이 존재하여 이에 대한 추가적인 확인이 필수적입니다. 최근 유사 물건의 매매 사례를 고려할 때, 감정평가액 대비 시장 가치 판단이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 야당역(경의중앙선) 이용이 편리하여 서울 및 수도권 접근성이 우수합니다.

* 신축급 건물: 2019년 사용승인으로 비교적 최신 건물이며, 관리 상태에 따라 추가적인 가치 상승이 기대됩니다.

* 무인수 권리: 임차인 관련 인수 보증금이 없는 것으로 파악되어, 잔금 납부 후 명도 관련 금전적 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 주변 개발 호재: 야당동 일대의 지속적인 개발 및 인프라 확충으로 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 250,000,000원

* 최근 유사 물건(2019년 건축, 65.1㎡ 다세대, 태종에비뉴)은 2026년 7월 2일에 28,500만원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 환산한 본건(54㎡)의 시세는 약 236,400,000원 수준으로 추정됩니다.

* 인수되는 보증금이 없고, 야당역 역세권의 신축급 다세대주택이라는 점을 고려할 때, 감정가를 기준으로 낙찰가를 형성할 가능성이 있습니다.

* 예상 입찰가: 245,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.