나이스옥션 법원경매 고양 2025타경4288 [1] 경기도 파주시 파주읍 봉서리 413-18 더힐펠리스 203동 3층304호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 파주읍 봉서리 소재 '파주소방서' 남동측 인근에 위치하며 부근은 연립주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지하1층/지상4층 중 제304호로서

외벽: 벽돌 및 징크판넬마감 등
창호: 새시창 등임.

이용상태

공동주택(연립주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로 '공동주택(연립주택)' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-02-08)(뽀뽀뽀유치원 상대보호구역(반드시 파주교육지원청에 재확인 바람,TEL 031-940-7245))<교육환경 보호에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(8미터위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경4288 (1)

소재지: 경기도 파주시 파주읍 봉서리 413-18 더힐펠리스 203동 3층304호

용도: 연립주택

감정가: 228,000,000원

토지면적: 103.31㎡ (약 31.25평)

토지지분: 103.3125㎡ (약 31.25평)

건물면적: 66.72㎡ (약 20.18평)

건물지분: 66.723㎡ (약 20.18평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 경기도 파주시 파주읍 봉서리 소재 '파주소방서' 남동측 인근에 위치하며, 부근은 연립주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로 주변 환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

* 인접 도로상태: 남동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 계획관리지역, 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구에 속함. 또한 가축사육제한구역(모든축종 사육제한), 상대보호구역(뽀뽀뽀유치원), 군사기지 및 군사시설 보호법(8미터위임, 전방지역 25km 제한보호구역) 등의 제한이 있음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본건 건물의 등기부요약상 말소기준권리는 을1 근저당권(서울축산업협동조합, 2019-10-31, 금213,600,000원)임.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 을2, 을3 근저당권, 갑11 임의경매 개시결정, 갑5, 갑8, 갑9, 갑10, 갑12, 갑13 가압류, 갑14 압류는 모두 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

* 인수되는 권리: 물건명세서 참고사항에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요: 없음'으로 기재되어 있어, 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됨.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-07-22

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 대항력 없는 임차인임.

* 임차인: 손

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-01-11

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 대항력 없는 임차인임.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 종합 소견: 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리분석은 비교적 명확함. 다만, 임대관계는 미상으로 기재되어 있으며, 실제 점유 현황 및 명도 관련 사항은 별도 확인이 필요함.

1.3. 상권분석

* 주변 지역: 연립주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대임.

* 건물 현황: '더힐펠리스' 단지 내 연립주택으로, 2018년 12월 사용승인을 받은 비교적 신축 건물임.

* 생활 편의: 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보임.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 가능함.

* 편의시설: 직접적인 대형 편의 시설 정보는 없으나, 주변 근린생활시설 이용 가능.

* 교육시설: 뽀뽀뽀유치원이 인근 상대보호구역으로 지정되어 있음.

* 기타: 주택지대 내에 위치하여 조용한 주거 환경을 기대할 수 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건: 동일 부동산에 대한 경매가 중복으로 진행될 수 있다는 점은 복잡한 절차나 낙찰 후의 문제 발생 가능성을 시사함.

* 토지 이용 제한: 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역 등은 향후 건축, 증축, 개발 등에 제약이 될 수 있으며, 재산권 행사에 영향을 미칠 수 있음.

* 감정가와 시세의 괴리: 본건 감정가(22,800만원) 대비 최근 실거래가(10,800만원 ~ 13,000만원)가 현저히 낮아, 감정가의 적정성 및 낙찰가 산정에 대한 면밀한 검토가 필요함.

* 임대 관계 미확인: 임대차 관계 및 실제 점유 현황이 명확하지 않아, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있음.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 파주시 파주읍 봉서리에 위치한 '더힐펠리스' 단지 내 연립주택입니다. 2018년 준공된 건물로 비교적 신축이며, 권리 관계 또한 매각으로 인해 대부분 소멸될 것으로 예상되어 비교적 깔끔한 권리 상태를 가지고 있습니다. 그러나 높은 감정가와 최근 실거래가 간의 큰 격차, 복합적인 토지 이용 제한, 그리고 중복사건 가능성은 투자 시 신중한 접근을 요구합니다. 주변 시세 분석을 통해 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 동일 단지 '더힐펠리스' 내 물건으로, 상대적으로 최신 건물(2018년 준공)임.

* 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 권리관계가 명확하고 인수 부담이 없음.

* 최근 실거래가 정보를 바탕으로 시세차익을 기대해볼 수 있는 잠재력이 있음.

1.8. 예상 입찰가

* 물건 면적: 건물면적 66.72㎡ (약 20.18평)

* 최근 동일 단지(더힐펠리스) 매매 사례: 67.6264㎡ (약 20.46평) → 13,000만원 (2026년 7월 11일 거래)

* 주변 인근 단지 매매 사례: 10,800만원 ~ 11,000만원 (2026년 7월 거래)

* 시세 기준 예상 가치: 위 거래 사례들을 고려할 때, 본건의 시장 가치는 약 12,800만원 ~ 13,000만원 수준으로 추정됩니다.

* 감정가: 22,800만원 (최근 시세보다 상당히 높게 책정됨)

* 입찰가 산정 전략: 본건의 높은 감정가는 시세 대비 부담스러운 수준이므로, 감정가가 아닌 최근 실거래가(약 13,000만원)를 기준으로 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다. 인수할 보증금이 없고 권리 관계가 명확하다는 점은 긍정적이나, 중복사건, 지역 제한 등의 리스크와 물건의 실제 상태(내부 수리 상태, 층, 향 등)를 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

* 예상 입찰가 범위: 11,000만원 ~ 12,500만원 (시장 경쟁률 및 추가적인 현장 조사를 통해 최종 결정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.