나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11354 [1] 서울특별시 구로구 천왕동 279-3 골드프라자 제1층 제109호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화산감정 · 평가일 2025.08.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 천왕동 소재 지하철 7호선""천왕역"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철 7호선""천왕역""이 소재하는 등 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하 2층/지상 7층 건물 내 제1층 제109호, 제110호로서,
외벽 : 법랑판넬붙임 마감 등,
내벽 : 인테리어 마감 등,
바닥 : 데코타일 마감 등,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

일련번호 1, 2는 벽체 구분없이 일반음식점으로 이용 중임.(후첨""내부구조도"" 및 ""사진용지"" 참조)

설비내역

본건 건물에는 기본적인 급·배수 및 위생설비, 소방설비, 승강기설비, 옥내 주차장시설 등이 갖추어져 있고, 본건 일련번호 1, 2에는 개별 냉난방설비가 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, ""제1·2종근린생활시설"" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 건물 북서측으로 노폭 약 35m, 남서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있고, .북동측으로는 지하철 7호선 ""천왕역""1번 출구 앞의 교통광장과 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 제1종지구단위계획구역 , 도로(접합), 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

-일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11354 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 천왕로 106, 제1층 제109호 (골드프라자)

용도: 근린상가

감정가: 698,000,000원

토지면적: 19.60㎡ (약 5.93평)

토지지분: 19.601㎡ (약 5.93평)

건물면적: 58.91㎡ (약 17.82평) - 109호 및 110호 포함 면적 추정

건물지분: 58.91㎡ (약 17.82평) - 109호 및 110호 포함 면적 추정

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 가평군농업협동조합 (근저당권자)

특이사항: 대항력 있는 임차인 존재

주의사항: 일괄매각, 대항력 있는 임차인 존재

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 구로구 천왕동에 위치하며, 지하철 7호선 천왕역 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 7호선 천왕역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 본건 건물 북서측으로는 약 35m, 남서측으로는 약 8m 폭의 포장도로에 접하고 있으며, 북동측으로는 지하철 7호선 천왕역 1번 출구 앞 교통광장과 접해 있습니다. 토지이용계획상으로는 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역에 해당하며, 도로, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 도시개발구역, 과밀억제권역 등에 속해 있습니다.

1.2. 건물구조 및 이용상태

본 건물은 철근콘크리트구조 평슬래브 지붕의 지하 2층, 지상 7층 건물 내 제1층 제109호입니다. 외벽은 법랑판넬, 내벽은 인테리어 마감, 바닥은 데코타일, 창호는 샷시로 마감되었습니다. 본건(109호 및 110호)은 벽체 구분 없이 일반음식점(차웨이 마라탕)으로 이용 중입니다. 건물에는 기본적인 급배수 및 위생설비, 소방설비, 승강기설비, 옥내 주차장 시설이 갖추어져 있으며, 본건에는 개별 냉난방설비가 설치되어 있습니다. 건물 건축물대장상 본건은 제1종 근린생활시설 및 제2종 근린생활시설로 이용 가능합니다.

1.3. 권리분석

본건과 관련된 등기부등본상 말소기준권리는 2025년 2월 21일 접수된 가평군농업협동조합의 근저당권(금480,000,000원)입니다. 해당 근저당권 및 이후 접수된 경매개시결정, 가압류, 압류 등은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

현재 파악된 임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: Z

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,600,000원

* 전입일자(사업일자): 2022년 10월 27일

* 확정일자: 2025년 10월 15일

* 배당신고일자: 2025년 10월 29일

* 대항력: 있음

상기 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, 권리분석상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 낙찰자가 부담해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 물건명세서 상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으나, 이는 해당 임차인 외 다른 임대차 관계가 없을 가능성을 시사할 수 있습니다.

1.4. 상권 및 주변환경

본건이 소재한 천왕역 인근은 신축 아파트 단지들이 밀집해 있어 안정적인 주거 배후 수요를 확보하고 있습니다. 또한, 지하철역을 중심으로 상업시설이 발달하고 있어 지역 주민들의 생활 편의를 지원하는 상권을 형성하고 있습니다. 본건이 입점한 골드프라자 건물은 지하철역과의 접근성이 우수하며, 대로변에 인접해 있어 가시성이 좋습니다. 현재 109호와 110호가 하나의 공간으로 일반음식점으로 운영되고 있어, 즉시 영업이 가능한 상태입니다. 주변에 혐오시설은 특별히 확인되지 않았으며, 주거 및 상업 기능이 조화롭게 공존하는 환경입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 비록 인수 보증금이 없는 것으로 파악되었으나, 대항력을 갖춘 임차인이 존재하므로 명도 과정에서 예상치 못한 상황이 발생할 수 있습니다.

* 통합 이용 중인 점포: 109호와 110호가 벽체 구분 없이 하나의 상가로 이용되고 있어, 향후 개별 호수로 분할하거나 내부 구조를 변경하려면 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있습니다. 다만, 사실조회 회신서에 따르면 경계벽 복원이 용이하고 과다한 비용이 발생하지 않을 것으로 예상됩니다.

* 토지 이용계획 제한: 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등 일부 법적 제한 사항이 존재하여 향후 용도 변경이나 증축 등에 제약이 있을 수 있으므로 관련 법규를 면밀히 확인해야 합니다.

1.6. 종합의견

본건은 지하철 7호선 천왕역 역세권에 위치한 근린상가로, 주변의 안정적인 아파트 단지 수요를 기반으로 영업 활동이 가능한 입지를 자랑합니다. 현재 일반음식점으로 운영 중이며, 대항력 있는 임차인이 있으나 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다. 건물 구조 및 외관이 양호하며, 기본적인 편의시설도 잘 갖추어져 있습니다. 향후 내부 구조 변경을 통해 다양한 업종으로의 활용도 기대할 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 천왕역 도보 이용 가능한 역세권 입지.

* 인근 대규모 아파트 단지의 풍부한 잠재 고객.

* 현재 영업 중인 상태로 즉시 수익 창출 가능.

* 다양한 업종으로 전환 가능한 유연성 보유.

* 건물 관리 상태 양호 및 기본적인 편의시설 완비.

1.8. 예상입찰가

본건의 감정가는 698,000,000원입니다. 권리분석 결과 인수해야 할 임차인의 보증금은 없으므로, 예상 입찰가 산정 시에는 감정가를 기준으로 시장 상황, 주변 상권의 유사 물건 거래 사례, 향후 예상 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 시세 파악을 위해 현장 답사 및 주변 부동산 시세 조사를 추가적으로 진행할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.