나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11244 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 371-23 이븐하우스 제2층 제203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화원중학교' 북서측 인근에 위치하고, 주위는 다세대주택, 단독주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 화곡역(지하철 5호선)이 소재하며 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 내 제2층 제203호로서,
외벽 : 치장벽돌 및 석재붙임 등,
창호 : 새시 창호등임.

이용상태

도시형생활주택(방3, 거실1, 화장실1, 다용도실1)(단지형다세대)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 주차장시설, 난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 2필지 일단의 세장형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

371-23, 371-81 공히 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 고유번호

서울남부지방법원 2025타경11244 (1)

소재지

서울특별시 강서구 화곡동 371-23 이븐하우스 제2층 제203호

건물 용도

도시형생활주택

감정평가액

447,000,000원 (4억 4천 7백만원)

토지 면적

28. 49㎡ (약 8.62평)

토지 공유 지분

28. 49㎡ (약 8.62평)

토지 제시외 면적

0. 00㎡

건물 면적

47. 76㎡ (약 14.45평)

건물 공유 지분

47. 76㎡ (약 14.45평)

건물 제시외 면적

0. 00㎡

매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분

부동산 강제 경매

채권자

주 *

특이사항

선순위 임차권, 대항력 있는 임차인, 공동 담보

주의사항

(제공된 정보 없음)

특수 물건 정보

선순위 임차권, 대항력 있는 임차인, 공동 담보

1.1. 입지조건

위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화원중학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 단독주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황

차량의 진출입이 원활하며, 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

건물 구조

철근콘크리트 구조 평슬라브 지붕 6층 건물 중 2층 203호입니다. 외벽은 치장 벽돌 및 석재 붙임 등으로 마감되었으며, 창호는 새시 창호로 구성되어 있습니다.

토지 형상 및 이용 상태

본건 토지는 인접 필지와 등고 평탄한 2필지의 세장형 토지로, 도시형생활주택(단지형 다세대) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태

동측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 속해 있습니다.

1.2. 권리분석

집합건물 등기부 요약

* 소유권 보존: 2021년 08월 09일 (박성호 외 1명)

* 공유자 전원 지분 전부 이전(매매): 2021년 12월 08일 (김재식)

* 압류(인천세무서장): 2023년 03월 16일 (말소기준권리)

* 압류(강서구): 2023년 11월 03일 (말소)

* 강제 경매(주택도시보증공사): 2025년 07월 29일 (말소)

권리 분석 결과

본 건의 말소기준권리는 2023년 03월 16일자 인천세무서장의 압류입니다. 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(최 )

* 보증금: 400,000,000원 (4억원)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 11월 26일

* 확정일자: 2021년 10월 12일

* 배당신고일자: 2023년 06월 13일

* 대항력: 있음

* 비고:

물건 명세서 참고사항

을구 4번 주택 임차권 등기(2023년 06월 13일 등기)와 관련하여 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 존재합니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

인수 보증금 합계: 0원 (주의: 물건 명세서 상 인수 보증금 합계는 0원이지만, 상기 임차인 현황 및 물건 명세서 참고사항을 반드시 확인해야 합니다.)

1.3. 상권분석

건축물 현황

본 건물은 2021년 08월 06일 사용 승인된 도시형생활주택(단지형 다세대)으로, 총 6층 규모이며 본건은 2층에 위치하고 있습니다.

지역 지구 현황

해당 지역은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하) 등으로 용도지역이 지정되어 있어, 건축 및 개발에 제한 사항이 있을 수 있습니다. 또한, 중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법) 등 특수 지역에 해당합니다.

주변 시세 분석

최근 거래 사례를 보면, 본 건물과 유사한 연식 및 면적의 다세대주택 거래가 있었습니다. 예를 들어, 2019년식 19.98㎡ 면적의 주택이 2026년 7월 21일에 216,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건은 전용면적 47.76㎡로, 이를 고려할 때 적정 시세는 4억 4천 7백만원 내외로 판단됩니다. 다만, 이는 일반적인 시세이며, 본건의 특수 권리 관계에 따라 실제 가치는 달라질 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 편의 시설

인근에 화원중학교가 위치하며, 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

생활 편의 시설

* 교통: 지하철 5호선 화곡역 및 버스정류장 인접

* 교육: 화원중학교 인접

* 상업: 근린생활시설 위치

건물 내부 설비

위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 주차장 시설, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

임대 관례

임대 관계는 미상입니다. (단, 대항력 있는 선순위 임차인이 존재합니다.)

1.5. 잠재적 리스크

선순위 임차인의 인수 가능성

본건의 가장 큰 리스크는 보증금 4억원의 대항력 있는 선순위 임차인이 존재한다는 점입니다. 물건 명세서상 배당에서 보증금 전액 변제가 이루어지지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 낙찰가의 상당 부분을 초과하는 금액이 될 수 있어, 철저한 권리 분석 및 배당표 확인이 필수적입니다.

토지 이용 제한

중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역 등은 향후 건물 증축이나 개발 시 제약이 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 비교적 신축(2021년 사용 승인) 도시형생활주택입니다. 지하철 5호선 화곡역 이용이 편리한 입지 조건을 갖추고 있으며, 주거 환경 또한 양호한 편입니다. 감정가는 4억 4천 7백만원으로 책정되었습니다.

그러나 가장 주의해야 할 점은 4억원 보증금의 대항력 있는 선순위 임차인의 존재입니다. 물건 명세서 상 '매수인이 인수한다'는 취지의 문구가 명시되어 있어, 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 그 차액을 낙찰자가 부담해야 합니다. 비록 '인수 보증금 합계'가 0원으로 표시되어 있으나, 이는 실제 배당 결과에 따라 달라질 수 있으므로 경매 진행 상황을 면밀히 주시해야 합니다.

이러한 권리상의 위험 부담을 감안할 때, 본건의 입찰은 신중하게 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물

2021년 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 내부 상태 및 관리 측면에서 이점이 있습니다.

우수한 교통 환경

지하철 5호선 화곡역과 인접하여 서울 시내 접근성이 뛰어납니다.

강서구 내 주거 수요

화곡동은 지속적으로 주거 수요가 있는 지역으로, 향후 시세 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 447,000,000원입니다.

가장 큰 리스크 요인인 400,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금 인수 가능성을 고려하여, 실제 투자 비용이 감정가를 훨씬 상회할 수 있습니다.

따라서, 이러한 위험 요소를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다. 인수 보증금 리스크가 완전히 해소되지 않는다는 전제 하에, 감정가 대비 낮은 금액으로 입찰을 고려해야 합니다.

예상 입찰가: 380,000,000원 (3억 8천만원)

상기 예상 입찰가는 본 건의 시장 가치와 잠재적 리스크를 종합적으로 고려한 금액입니다. 실제 입찰 시에는 반드시 배당표 및 권리 관계를 재확인하고, 본인의 투자 성향 및 자금 계획에 맞춰 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.