나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11296 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-59 해오름빌딩 제2층 제205호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""우장초등학교"" 남서측 인근에 위치하는 부동산
(구분건물, 해오름빌딩 제2층 제205호)으로서, 주위는 동류형의 다세대주택, 단독주택
및 근린생활시설, 업무시설 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철5호선
(화곡역) 등이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상8층건내 제2층 제205호로서,
(사용승인일: 2011.12.09)
외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 벽지 및 인테리어 마감 등. (탐문조사 등에 의함)
창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중임.

설비내역

난방설비, 급수 및 배수설비, 위생설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서, 다세대주택 및 업무시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 북동측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인
요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)
<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구
미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역
(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경
보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11296 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-59 해오름빌딩 제2층 제205호 (도로명주소: 서울특별시 강서구 까치산로15길 29)

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상8층 건물 내 제2층 제205호

사용승인일: 2011년 12월 9일

감정가: 85,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 5.04㎡ (약 1.52평)

토지지분: 5.04㎡ (약 1.52평)

건물면적: 13.44㎡ (약 4.07평)

건물지분: 13.44㎡ (약 4.07평)

1.3. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 윤OO (임차인 윤동희와 동일인으로 추정)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "우장초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 윤동희

* 보증금: 85,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 4월 1일

* 확정일자: 2022년 4월 1일

* 배당신고일자: 2024년 12월 18일

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인 윤동희는 본건 부동산에 대해 대항력 있는 주택임차권을 보유하고 있으며, 보증금 85,000,000원 전액에 대한 배당을 신고하였습니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

을구 7번 주택임차권 (2024.12.18. 접수)은 매각으로 소멸되지 않는 권리입니다.

3.3. 인수 보증금

임차인 윤동희의 보증금 85,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않는 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. (단, 물건명세서상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있어, 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 것으로 예상되나, 이에 대한 최종 확인이 필요합니다.)

3.4. 등기부 요약

* 말소기준권리: 갑13 (예스자산대부주식회사 가압류, 2016.09.05 접수)

* 인수되는 권리: 을7 (윤동희 주택임차권, 2024.12.18 접수)

* 강제경매 개시 결정: 갑14 (윤동희, 2025.07.31 접수)

* 기타 권리: 다수의 가압류 및 압류가 등기되었으나, 모두 말소 예정 또는 말소되었습니다.

* 등기부채권 총액: 119,648,381원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 화곡동 일대는 다세대주택 및 업무시설이 밀집한 지역으로, 주거 및 소규모 상업 기능이 복합적으로 이루어져 있습니다.

4.2. 임대 수요

건물이 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이므로, 1인 가구의 주거 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* "우장초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

5.2. 편의시설

대형마트, 병원 등 주요 생활 편의시설은 화곡역 인근 상업지구를 이용해야 할 것으로 보이며, 도보 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다.

5.3. 주차

건물 내 주차 가능 여부 및 주차 공간의 여유는 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

임차인 윤동희가 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 85,000,000원이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 잔액을 인수해야 하는 부담이 있습니다. 이는 낙찰가 산정에 매우 중요한 고려 요소입니다.

6.2. 건축물 관련 규제

본건은 다음과 같은 토지이용계획 및 제한 상태에 놓여 있습니다.

* 중요시설물보호지구 (공항)

* 가축사육제한구역

* 가로구역별 최고높이 제한지역 (2회 지정)

* 도시기타용도지역지구 미분류 (가로구역별 건축물 최고높이 관련)

* 수평표면구역 (공항시설법)

* 상대보호구역 (강서교육지원청)

* 대공방어협조구역 (군사기지 및 군사시설 보호법)

* 과밀억제권역

이러한 규제들은 향후 건축 행위나 재산권 행사에 제약을 줄 수 있습니다.

6.3. 면적 대비 감정가

건물 전용면적 4.07평에 대한 감정가 85,000,000원 (평당 약 20,884,500원)은 인근 유사 신축 건물의 실거래가 대비 높게 느껴질 수 있으며, 이는 투자 수익률에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.4. 주변 시설

일반적인 의미의 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)은 소재지 주변에서 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 소형 도시형생활주택(원룸)으로, 2011년 준공된 건물로 연식이 비교적 짧다는 장점이 있습니다. 지하철 5호선 화곡역 이용이 가능한 역세권 입지를 갖추고 있습니다. 그러나 4.07평이라는 매우 작은 면적, 그리고 보증금 85,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점은 투자 시 주요 리스크 요인입니다. 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 회수하지 못할 경우, 매수인이 해당 잔액을 인수해야 하므로 실질적인 매수 비용이 증가할 수 있습니다. 또한, 공항 관련 보호지구, 학교보호구역 등 다수의 건축 규제가 존재하여 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다. 소액 투자를 고려한다면 임차인 권리 관계와 법규적 제한 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 소액 투자 가능: 감정가 85,000,000원을 기준으로 비교적 적은 자본으로 투자를 시작할 수 있습니다.

* 역세권 입지: 지하철 5호선 화곡역을 이용할 수 있어 교통 편의성이 좋습니다.

* 신축급 건물: 2011년 준공 건물로, 노후도가 낮아 즉각적인 대규모 수리비 발생 가능성이 낮습니다.

* 잠재적 임대 수익: 원룸형으로, 공실 없이 임대가 맞춰진다면 월세 수익을 기대할 수 있습니다. (단, 임대 관계는 미확인 상태입니다.)

9. 예상 입찰가

본건은 대항력 있는 임차인 윤동희가 보증금 85,000,000원으로 배당을 신고하였으며, 이는 감정가와 동일합니다. 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하여 매수인이 인수하는 보증금이 없을 경우, 낙찰가는 감정가를 기준으로 산정하는 것이 합리적입니다. 다만, 소형 면적 및 주변 시세, 그리고 임차인의 보증금 변제 여부 등 제반 상황을 고려하여 신중한 입찰가 결정이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 85,000,000원 ~ 95,000,000원

(이는 감정가 및 임차인의 보증금 회수 가능성을 바탕으로 산정한 범위이며, 실제 입찰가는 본건의 시장 가치, 경쟁 상황, 임차인 잔액 인수 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.