나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10953 [1] 서울특별시 양천구 신월동 225-23 하늘숲 제5층 제501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가치 · 평가일 2025.08.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 '서서울호수공원' 동측 인근에 소재하는 다세대주택으로서 주위는 다세대주택, 근린상가, 공원 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층건(2018.5.2.사용승인) 내 제5층 제501호로서
외벽: 돌붙임 마감 등
창소: 샷시 마감 등임.

이용상태

공부상 다세대주택으로 이용중임

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등 설치되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고 평탄한 2필지 일단의 가장형토지로서 근린생활시설 및 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 북동측으로 약3미터 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 제3종구역(2017-06-30)(다지구), 수평표면구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계미상임.
- 본건에 제시외건물㉠이 소재하는 바 경매진행시 유의하시기 바람.(내부구조도, 사진참조)

물건 비고

신청채권자는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액 상당 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 서울남부지방법원 2025타경10953 (1) 사건에 대한 물건 명세 및 분석 정보를 담고 있습니다.

1.1. 물건 상세

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10953 (1)

* 소재지: 서울특별시 양천구 신월동 225-23 하늘숲 제5층 제501호

* 건물명: 하늘숲

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 169,400,000원

* 토지 면적: 13.66㎡ (약 4.13평)

* 토지 지분: 13.66㎡ (약 4.13평)

* 건물 면적: 20.44㎡ (약 6.18평)

* 건물 지분: 20.44㎡ (약 6.18평)

* 건물 제시외 면적: 2.40㎡ (약 0.73평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 서OOOOOOOOOO (서울보증보험으로 추정)

* 신축 연도: 2018년 5월 2일 사용승인

* 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

* 건축물 정보: 총 5층 건물 중 5층 501호, 연면적 427.18㎡, 건폐율 59.57%, 용적률 199.8%, 내진능력 Ⅶ등급

* 특이사항: 집합건축물대장상 위반건축물 표시는 없으나, 주변 호수 모두 위반건축물 기재되어 있음

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본 물건은 서울특별시 양천구 신월동에 소재하며 '서서울호수공원' 동측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 근린상가, 공원 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통 상황: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지 이용 계획: 제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 기타 가축사육제한구역, 제3종구역, 수평표면구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

* 인접 도로: 본건 토지는 북동측으로 약 3미터 포장도로에 접하고 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 9월 16일자 양천구의 압류 (갑3)

* 등기부 요약:

* 소유권: 김민재(보존) → 이우재(이전)

* 주택임차권: 한국토지주택공사 (을1), 보증금 125,000,000원, 전입 2018-09-28, 확정 2018-08-30. 등기부상 '말소'로 기재되어 있습니다.

* 다수의 압류 및 가압류 권리들이 존재하나, 모두 말소 예정입니다.

* 총 등기부채권액: 469,109,419원

* 임차인 현황:

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 125,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-09-28

* 확정일자: 2018-08-30

* 배당신고일자: 2020-10-16

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부등본상 주택임차권이 말소된 것으로 확인됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 매각 조건 관련:

* 본건은 '대항력있는 임차인, SGI 인수조건 변경, 선순위임차권' 등의 특이사항이 기재되어 있습니다.

* 특히, "신청채권자는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액 상당 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각"이라는 주의사항이 명시되어 있습니다. 이는 법적으로 대항력이 없는 임차인이라 할지라도, 낙찰자가 임차인의 미배당 보증금 잔액을 포기하거나 임차권 말소 절차에 관여해야 하는 복잡한 상황이 발생할 수 있음을 시사합니다.

1.4. 상권분석

* 주변 시세 정보 분석:

* 제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 지역의 다세대/연립주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* {{"data":{"buildYear":1981,"buyerGbn":"개인","cdealDay":" ","cdealType":" ","dealAmount":"21,000","dealDay":2,"dealMonth":5,"dealYear":2026,"dealingGbn":"직거래","estateAgentSggNm":" ","excluUseAr":55.27,"floor":3,"houseType":"연립","jibun":"460-5","landAr":42.167,"lat":37.5263493,"lng":126.8443457,"mhouseNm":"대경4차(가,나)","rgstDate":" ","sggCd":11470,"slerGbn":"개인","umdNm":"신월동"}}} : 55.27㎡(약 16.7평) 연립, 2026년 5월 21,000만원 거래 (약 1,256만원/평). 건축 연도가 오래됨.

* {{"data":{"buildYear":2017,"buyerGbn":"개인","cdealDay":" ","cdealType":" ","dealAmount":"30,200","dealDay":2,"dealMonth":5,"dealYear":2026,"dealingGbn":"중개거래","estateAgentSggNm":"서울 양천구","excluUseAr":52.41,"floor":6,"houseType":"다세대","jibun":"523-26","lat":37.52078,"lng":126.8391153,"mhouseNm":"효성쉐르빌","rgstDate":" ","sggCd":11470,"slerGbn":"개인","umdNm":"신월동"}}} : 52.41㎡(약 15.8평) 다세대, 2026년 5월 30,200만원 거래 (약 1,905만원/평).

* {{"data":{"buildYear":2019,"buyerGbn":"개인","cdealDay":" ","cdealType":" ","dealAmount":"32,900","dealDay":1,"dealMonth":5,"dealYear":2026,"dealingGbn":"중개거래","estateAgentSggNm":"서울 양천구","excluUseAr":55.56,"floor":2,"houseType":"다세대","jibun":"9-3","lat":37.5423916,"lng":126.8286776,"mhouseNm":"수명산시그니처","rgstDate":" ","sggCd":11470,"slerGbn":"개인","umdNm":"신월동"}}} : 55.56㎡(약 16.8평) 다세대, 2026년 5월 32,900만원 거래 (약 1,958만원/평).

* 본건 물건의 면적(건물 20.44㎡, 약 6.18평)은 주변 거래 사례보다 현저히 작습니다.

* 주변 유사 연식 다세대 주택의 평당 매매가(약 1,900만원~1,960만원)를 본건 면적에 단순 적용 시, 약 11,700만원 ~ 12,000만원 범위로 산출됩니다.

* 감정가(169,400,000원, 약 2,740만원/평)는 이러한 최근 거래된 유사 연식 다세대 주택의 평당가보다 높게 책정된 것으로 보입니다. 이는 본건 건물의 신축 연도(2018년)가 비교적 최신인 점을 반영한 것으로 추정됩니다.

* 상권은 주거 지역 내 근린상가와 공원이 인접한 형태로, 주거 환경은 양호한 편입니다.

1.5. 생활정보

* 주변 편의시설: '서서울호수공원'이 인접하여 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있습니다. 또한, 근린생활시설이 주변에 분포하고 있습니다.

* 교통: 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량을 이용한 도심 및 외곽 이동도 용이합니다.

* 건물 상태: 2018년 준공된 신축급 건물로, 철근콘크리트 구조이며 엘리베이터가 설치되어 있습니다. 위생, 급배수, 난방 설비 등 기본적인 주거 설비가 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 복잡한 인수 조건: 본건은 등기부상 임차권이 말소되었고 임차인(한국토지주택공사)도 대항력이 없는 것으로 확인되나, "매수인에게 배당받지 못하는 잔액 상당 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각"한다는 채권자의 특수한 매각 조건은 낙찰 후 임차인과의 법적, 금전적 분쟁 발생 가능성을 내포합니다. 이는 예상치 못한 추가 비용 발생으로 이어질 수 있습니다.

* 높은 감정가 대비 작은 면적: 6.18평의 전용 면적에 대한 1.69억원의 감정가는 최근 거래된 인근의 더 넓은 면적의 다세대주택 실거래가 대비 평당 단가가 높게 형성되어 있습니다.

* 주변 건물 위반건축물 기재: 집합건축물대장상 본건에는 위반건축물 표시가 없으나, 주변 호수에 위반건축물 기재 사실이 있다는 점은 향후 건물 전체의 재건축, 리모델링 또는 관리 과정에서 잠재적인 이슈가 될 수 있습니다.

* 제시외 건물 존재: 건물 면적 외 별도의 제시외 건물(0.73㎡)이 소재하며, 이는 경매 시 확인이 필요한 부분입니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 2018년식의 비교적 신축된 소형 다세대주택으로, '서서울호수공원' 인근이라는 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있다는 장점이 있습니다. 교통 접근성 또한 양호한 편입니다. 그러나 법적으로는 정리된 권리관계임에도 불구하고, 채권자가 제시한 임차인 관련 특수한 매각 조건이 가장 큰 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 또한, 작은 면적 대비 높은 감정가는 신중한 투자를 요구합니다.

1.8. 투자 포인트

* 최신 건축 연식 (2018년 준공)

* 서서울호수공원 인접으로 인한 쾌적한 주거 환경

* 교통 편리성 (대중교통 접근성 양호)

* 소형 면적으로 인한 투자 진입 장벽 상대적 낮음 (단, 평당가 고려 필요)

* 경매를 통한 시세 대비 잠재적 취득 가능성 (단, 위험 요소 상쇄 가능 여부 검토 필수)

1.9. 예상 입찰가

* 본건 감정가는 169,400,000원입니다.

* 주변 유사 연식 다세대 주택들의 최근 거래 가격을 평당 단가로 환산 시 약 1,900만원~1,960만원 수준입니다. 이를 본건의 건물 면적(약 6.18평)에 적용하면 약 11,700만원 ~ 12,000만원 범위의 시세가 형성될 것으로 추정됩니다.

* 감정가는 이보다 높은 약 2,740만원/평으로 산정되었습니다.

* 가장 중요한 고려 사항은 "신청채권자는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액 상당 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각"한다는 조건입니다. 법적으로 인수할 임차 보증금은 없으나(인수 보증금 합계: 0원), 이 조건으로 인해 낙찰자는 임차인과의 관계 해결에 따른 추가적인 부담이나 비용이 발생할 수 있습니다.

* 이러한 복합적인 요소를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 시세와 감정가, 그리고 잠재적 리스크를 종합적으로 판단하여, 140,000,000원 ~ 150,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.