나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11287 [1] 서울특별시 금천구 가산동 143-3 하이펠리스 제13층 제1302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새날 · 평가일 2025.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 ""가산동주민센터"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 산업단지, 판매시설, 업무시설, 다세대주택, 단독주택, 다가구주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장 및 도보 약 15분거리에 지하철 1, 7호선 ""가산디지털단지역""이 소재하여 제반 교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상14층 건물 내 제13층 제1302호로서,
(사용승인일: 2021.05.27)

외벽: 대리석 붙임 및 몰탈위페인팅 마감 등,
창호: 샷시 마감 등 임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

난방설비, 위생설비 및 급배수시설, 소화전 설비, 승강기, 주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 필지 대비 평지에 위치한 2필지 일단의 부정형 토지로서 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 중로한면 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대상황은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11287 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 143-3 하이펠리스 제13층 제1302호

용도: 아파트 (건축물대장상 복합 용도: 오피스텔, 아파트, 근린생활시설)

감정가: 323,000,000원

토지면적: 8.99㎡ (약 2.72평)

토지지분: 8.993㎡ (약 2.72평)

건물면적: 25.59㎡ (약 7.74평) - 전용면적 추정

추정 분양면적: 약 106.00㎡ (약 32.07평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO (임차인 이OO와 동일인으로 추정)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산동주민센터" 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 산업단지, 판매시설, 업무시설, 다세대주택, 단독주택, 다가구주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황

차량의 진출입이 원활하며, 인근에 버스 정류장이 위치하고 있습니다. 또한 도보 약 15분 거리에 지하철 1호선 및 7호선 환승역인 "가산디지털단지역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 판단됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2024년 4월 8일 접수된 서민금융진흥원의 가압류 (등기사항권리권리 약칭: 갑6)입니다.

선순위 임차인 현황

* 임차인: 이OO

보증금: 337,000,000원

전입일자: 2022년 10월 31일

확정일자: 2022년 10월 17일

대항력: 있음 (임차인의 전입일자 2022.10.31이 말소기준권리보다 앞서므로 대항력 인정)

권리분석 상 인수 보증금 합계: 0원

집합건물 등기부 요약 상 주택임차권 (을1) 인수: 337,000,000원

임차인 관련 주의사항

본 물건에는 대항력 있는 선순위 임차인 이OO이 존재하며, 보증금 337,000,000원에 대한 권리를 가지고 있습니다.

등기부등본 상 해당 임차권은 '인수'로 기재되어 있으며, 물건명세서에도 "배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액은 매수인에게 인수될 수 있음"이라고 명시되어 있습니다.

다만, 권리분석 자료에는 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 등기부상 '인수' 표기와 상충될 수 있는 부분이 있습니다.

이는 해당 임차인이 배당 절차를 통해 보증금을 전액 변제받을 가능성이 높거나, 경매 절차상 인수 부담이 없다고 판단되었을 수 있습니다.

그러나 임차인이 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 그 차액은 매수인이 추가로 부담해야 하는 위험이 있으므로, 입찰 전 법원에 비치된 현황조사서, 매각물건명세서 등을 통해 임차인의 배당 예정액 및 최종 인수될 보증금의 정확한 규모를 반드시 확인해야 합니다.

기타 권리사항

본 건에는 다수의 가압류 및 압류가 존재하나, 상기 말소기준권리보다 늦게 등기되었으므로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (총 말소 예정 권리 내역 합계: 386,949,519원)

주요 말소 예정 권리:

* 갑2, 갑4: 소유권이전 1번/3번 신탁등기 말소

* 갑7: 압류 (금천구)

* 갑8: 가압류 (주식회사 국민행복기금)

* 갑9: 강제경매 (이혜민)

1.3. 상권분석

본건이 위치한 금천구 가산동 일대는 가산디지털단지를 중심으로 산업단지, 업무시설, 판매시설이 밀집한 지역입니다.

이와 함께 다세대주택, 단독주택, 다가구주택 및 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어, 직주근접 배후 수요가 풍부한 지역 특성을 보입니다.

토지 자체는 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등의 복합 용도로 이용되고 있으며, 이는 다양한 업종의 상업 활동 및 주거 수요를 충족시킬 수 있는 잠재력을 시사합니다.

주변에 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않으나, 산업단지 인근의 특성상 소음, 교통량 증가 등의 환경적 요인은 고려할 필요가 있습니다.

1.4. 생활정보

건물 구조

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 지하 1층, 지상 14층 건물로, 본건은 그중 제13층 제1302호에 해당합니다.

사용승인일은 2021년 5월 27일로 비교적 신축 건물에 속합니다.

마감재

외벽은 대리석 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감 등으로 이루어져 있으며, 창호는 샷시 마감 등입니다.

이용 상태

본 건은 현재 아파트로 이용 중입니다.

설비 내역

건물 내에는 난방설비, 위생설비 및 급배수시설, 소화전 설비, 승강기, 주차장 등 기본적인 편의 및 안전 설비가 완비되어 있습니다.

주차

건축물대장상으로는 오피스텔 용도로 38대, 아파트 용도로 11대의 주차가 가능한 것으로 확인되어, 총 49대의 주차 공간이 확보되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수 가능성

본건의 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 선순위 임차인 이OO의 존재입니다.

임차인은 2022년 10월 31일 전입 신고 및 2022년 10월 17일 확정일자를 받아 보증금 337,000,000원에 대한 대항력을 확보한 상태입니다.

해당 임차인의 권리는 말소기준권리보다 선순위이므로, 만약 경매 배당 절차에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 그 미변제된 차액은 매수인이 인수해야 합니다.

특히, 본 건의 감정가(323,000,000원)가 임차인의 보증금(337,000,000원)보다 낮은 점은 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하기 어려울 가능성을 시사하며, 매수인의 인수 부담이 발생할 위험이 더 높다고 볼 수 있습니다.

따라서 입찰 전 임차인의 배당금 수령액을 정확히 확인하여 최종 인수 보증금 규모를 파악하는 것이 매우 중요합니다.

토지이용계획 상 제한사항

본 건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로1류 도로에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(공항시설법), 대공방어협조구역(수도방위사령부 관할), 과밀억제권역 등 다수의 법적 제한이 존재합니다.

이러한 제한사항들은 해당 토지의 개발 및 이용에 영향을 줄 수 있으므로, 관련 법규를 사전에 충분히 검토해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2021년 사용승인된 비교적 신축 건물이면서, 가산디지털단지 인근이라는 장점을 지닌 아파트입니다.

하지만 가장 큰 문제점은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 그 보증금이 감정가를 초과하여 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점입니다.

이로 인해 실질적인 인수가는 감정가보다 훨씬 높아질 수 있으며, 인수 보증금 규모를 정확히 파악하지 않고 섣불리 입찰에 참여할 경우 상당한 재산상의 손실을 입을 수 있습니다.

권리분석 상 '인수 보증금 합계 0원' 표기와 등기부등본 상 '인수' 표기 간의 상충 가능성에 대한 명확한 확인 절차가 반드시 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

입지조건: 가산디지털단지 배후 지역으로서 직장인 수요 및 임대수요 확보에 유리합니다.

신축 건물: 2021년 사용승인으로 비교적 최신식 시설과 자산 가치를 기대할 수 있습니다.

가격 메리트: 감정가 대비 현저히 낮은 가격으로 낙찰받는다면, 임차인 인수 비용을 고려하더라도 시세 차익을 얻을 잠재력이 있습니다.

권리관계: 강제경매로 진행되어 낙찰 시 소유권 이전이 명확합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 선순위 임차인의 보증금(337,000,000원)이 감정가(323,000,000원)를 초과하는 특수한 상황입니다.

임차인이 배당 절차를 통해 보증금을 전액 회수하지 못할 경우, 그 차액은 매수인이 부담해야 합니다.

권리분석 상 '인수 보증금 합계 0원'이라는 표기가 임차인이 배당에서 모든 보증금을 회수하여 매수인의 추가 부담이 없음을 의미한다면, 감정가 수준을 기준으로 입찰가를 고려할 수 있습니다.

하지만 보증금 전액 회수가 어렵다고 판단될 경우, 매수인이 부담해야 할 잠재적 인수 금액(337,000,000원 - 임차인 배당금)을 고려하여 감정가보다 훨씬 보수적으로 입찰가를 산정해야 합니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 약 260,000,000원 ~ 290,000,000원 범위 내에서, 임차인의 배당 현황 및 최종 인수 보증금 규모를 정확히 확인한 후 보수적으로 결정하는 것을 강력히 권장합니다.

주의: 본 물건은 임차인이 채권자로서 직접 강제경매를 신청한 사건입니다. 일반적으로 이러한 경우 임차인이 배당 절차에서 일정 금액을 회수할 가능성이 높으나, 보증금 전액을 만족시키지 못할 경우 그 미회수분이 매수인에게 인수되므로, 입찰 전 반드시 임차인의 배당 현황을 면밀히 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.