나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11286 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1165 강서힐스테이트 제107동 제17층 제1702호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화산감정 · 평가일 2025.08.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 5호선""우장산역"" 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 및 업무시설 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 ""우장산역""이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 19층 건물 내 제17층 제1702호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 마감 등,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.(후첨""내부구조도"" 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 주차시설 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 통하여 외부 공도와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 중요시설물보호지구(공항) , 지구단위계획구역(화곡아파트지구) , 도로(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(2016-01-28)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(2016-01-28)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 지역특화발전특구<지역특화발전 특구에 대한 규제특례법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 본건은 이해관계인의 부재로 인하여 호실 표기를 기준한 외부 관찰, 주위 탐문 및 표준적 이용상태, 건축물현황도 등을 참고하여 평가하였는 바, 실제 사항과 상이할 수 있으니 경매진행 및 입찰시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11286 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1165 강서힐스테이트 제107동 제17층 제1702호

용도: 아파트

감정가: 1,750,000,000원

토지면적: 70.52㎡ (약 21.33평)

토지지분: 70.516㎡ (약 21.33평)

건물면적: 152.10㎡ (약 46.01평)

건물지분: 152.1㎡ (약 46.01평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOO

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 5호선 "우장산역" 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 및 업무시설 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 "우장산역"이 소재하여 제반 교통상황은 보통인 편입니다.

* 건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 19층 건물 내 제17층 제1702호로, 외벽은 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

* 이용상태

본건은 아파트로 이용 중입니다.

* 설비내역

기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 소방 설비, 주차 시설 등을 갖추고 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태등

단지 내 도로를 통하여 외부 공도와 연결되어 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(화곡아파트지구)이며, 도로, 소로2류, 중로2류에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 지역특화발전특구로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 권리 요약

말소기준권리: 을19 근저당권 (애큐온저축은행, 2021-05-21 접수)

총 등기부채권액: 2,032,749,900원

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 지상권 (자세한 내용은 확인 필요)

* 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2019-02-08

대항력: 있음

비고: 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부 요약

갑1: 소유권보존 (2015-10-23)

갑2: 소유권이전 (2018-12-13) - 김대영 외 1명, 매매 금1,345,000,000원

을19: 근저당 (애큐온저축은행, 2021-05-21, 금1,674,000,000원) - 말소기준권리

을20: 근저당 (테크메이트코리아대부주식회사, 2021-10-01, 금115,500,000원)

갑9~갑20: 각종 압류 및 가압류 (강서세무서, 강서구, 국민건강보험공단, 삼성카드, 하나저축은행, 서울보증보험, 남부천세무서) - 모두 말소 대상

* 권리분석 의견

본건은 대항력 있는 임차인 김 이 존재하며, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 이는 임차인에게 명도 시 금전적 부담은 없을 수 있으나, 점유 관계에 있어 주의가 필요함을 의미합니다. 또한, 임차인 김 이 소유권 이전 등기에도 공동 소유자로 기재되어 있어 복합적인 권리 관계를 파악해야 합니다. 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 대부분 경매로 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경

본건이 소재한 지역은 대규모 아파트 단지를 중심으로 근린생활시설 및 업무시설이 혼재하는 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

* 교통 접근성

지하철 5호선 우장산역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리하며, 단지 내 도로망을 통해 차량 접근성도 양호한 편입니다.

1.4. 생활정보

* 교통

지하철 5호선 우장산역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 지역입니다.

* 주거 편의시설

단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육환경

"상대보호구역"으로 지정되어 있어 주변 교육시설과의 관계를 고려해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인

김 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 설정되어 있으나, 전입일자(2019-02-08) 기준으로 대항력을 보유하고 있습니다. 인수되는 보증금은 없으나, 명도 과정에서의 법적 분쟁이나 예상치 못한 상황 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 복합적 소유 및 임차 관계

등기부등본 상 임차인 김 이 소유권 이전 시 공동 소유자로 기재되어 있습니다. 소유주이면서 동시에 대항력 있는 임차인으로 등재된 경우, 이에 대한 법률적 해석 및 명도 전략 수립이 중요합니다.

* 토지 이용 규제

중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역(군사기지), 수평표면구역 등 관련 법규에 따른 건축 및 이용상의 제한이 있을 수 있습니다. 이는 향후 재건축이나 리모델링 시 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 아파트로, 지하철 5호선 우장산역 이용이 가능한 입지를 갖추고 있습니다. 주위 환경이 양호하며 교통이 편리한 편입니다.

핵심적인 검토 사항은 대항력 있는 임차인 김 의 존재이며, 특히 김 이 소유권 이전 등기에도 공동 소유자로 등재되어 있는 복합적인 권리 관계입니다. 인수 보증금은 0원이지만, 명도 관련 리스크를 면밀히 분석해야 합니다. 또한, 공항, 군사 시설 관련 보호 구역 지정 등 토지 이용에 관한 제약 사항도 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 편리한 교통망: 지하철 5호선 우장산역 인근으로 출퇴근 및 이동이 용이합니다.

* 안정적인 주거 환경: 대규모 아파트 단지 내 위치하여 기본적인 주거 수요가 뒷받침됩니다.

* 명도 리스크 해결 시 시세 상승 기대: 법적 문제를 원만히 해결한다면 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 1,750,000,000원

인수 보증금 합계: 0원

총 등기부채권액: 2,032,749,900원

본 건의 예상 입찰가는 감정가와 총 채권액, 그리고 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 리스크를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수 보증금이 0원이므로 직접적인 금전 부담은 없으나, 명도 관련 소요 시간 및 법적 비용 등을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. 시장 상황 및 유사 물건의 거래 사례를 추가적으로 분석하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.