나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11334 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 372-44 리빙하우스 제4층 제401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 르메종 · 평가일 2025.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '월정초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파
트, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통
임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건 중 제4층 제401호로
2015.11.27일 사용승인되었으며,

외벽 : 석재 붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 정방형의 토지로 도시형생활주택(단지형다세대)의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호 (1) : 도시지역 , 제3종일반주거지역 , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한
구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면
)<공항시설법>, 상대보호구역(2014-12-22)(강서 교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경
보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과
밀억제권역<수도권정비계획법>임.
토지 기호 (2) : 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 중요시설물보호지구(공항), 가축
사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(
수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2014-12-22)(강서 교육지원청에 반드시 확인 요망)<교
육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호
법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상임.
② 기타사항 : 없음.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 서울특별시 강서구 화곡동 372-44번지 리빙하우스 제4층 제401호에 대한 경매 물건 분석 보고서입니다.

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11334 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 372-44 리빙하우스 제4층 제401호 (도로명주소: 서울특별시 강서구 가로공원로74길 5, 4층 401호)

토지면적: 21.47㎡ (약 6.49평)

건물면적: 34.74㎡ (약 10.51평)

건물용도: 도시형생활주택 (단지형다세대), 공동주택

건축연도: 2015년 11월 27일 사용승인

건물구조: 철근콘크리트구조

감정평가액: 225,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

주거지대 내 위치: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 월정초등학교 북측 인근에 위치하고 있으며, 주변으로는 아파트, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하여 전반적인 주거환경은 보통 수준입니다.

교통: 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로: 본건은 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한사항:

* 토지 기호 (1): 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역(공항), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

* 토지 기호 (2): 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역(공항), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

주변 시설: 월정초등학교가 인근에 있으며, 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 분포하여 생활 편의성은 양호한 편입니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경11334)이며, 이보다 선순위 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 강인석

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-05-10

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원임에도 불구하고 대항력이 있는 임차인으로, 인수 여부 및 명도 관련 면밀한 검토가 필요합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(김영성)

보증금: 232,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-09-30

확정일자: 2021-08-17

배당신고일자: 2023-10-20

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사(HUG)에서 보증한 내용으로 보이며, 대항력은 없으나 보증금액이 감정가를 상회합니다.

인수되는 보증금: 0원 (명세서상 확인)

특별매각조건: 주택도시공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 HUG 관련 임차인에 대한 조건으로 보입니다.

권리분석 요약: 말소기준권리보다 선순위 권리는 없으나, '강인석' 임차인의 대항력 존재 여부가 명도 및 인수 부담에 결정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 보증금 0원, 차임 0원임에도 대항력이 있다는 점은 이례적이므로, 이에 대한 철저한 법적 검토가 필수적입니다.

1.4. 상권분석

주변 시세 분석:

최근 거래된 유사 물건 정보를 종합적으로 분석한 결과, 본건과 유사한 다세대주택의 거래 사례가 존재합니다.

* 2019년식, 전용면적 19.98㎡ (약 6.04평)인 물건이 2026년 7월 216,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 3,576만원)

* 1986년식, 전용면적 37.44㎡ (약 11.32평)인 물건이 2026년 7월 150,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 1,325만원)

* 2002년식, 전용면적 37.56㎡ (약 11.36평)인 물건이 2026년 7월 160,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 1,417만원)

본건(2015년식, 전용면적 34.74㎡, 약 10.51평)의 감정가는 225,000,000원으로, 평당 약 2,140만원 수준입니다.

신축 연도가 유사하고 면적이 작은 '더원' 단지(2019년식, 19.98㎡)의 평당 거래가가 약 3,576만원으로, 본건의 감정가(평당 약 2,140만원)보다 높게 나타나는 점은 주목할 만합니다. 다만, 단지명과 건축 연도에서 차이가 있으므로 직접적인 비교는 제한적일 수 있습니다.

나머지 오래된 다세대주택들의 평당 거래가는 본건의 감정가와 상당한 격차를 보입니다. 이는 본건이 '도시형생활주택(단지형다세대)'으로서 일반 다세대주택보다 높은 가치를 지니거나, 감정가의 현실화 여부에 대한 추가 검토가 필요할 수 있음을 시사합니다.

1.5. 생활정보

주변 편의시설: 본건 주변에는 각종 마트, 은행, 병원, 음식점, 카페 등 다양한 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 우수합니다. 월정초등학교가 북측에 위치하며, 대중교통 이용 또한 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임차인 '강인석'의 대항력: 보증금 및 차임이 0원임에도 불구하고 대항력이 있는 임차인이 존재하여, 명도 진행 시 상당한 시간과 비용이 발생할 수 있는 잠재적 리스크가 있습니다. 이에 대한 해결 방안 마련이 필수적입니다.

* HUG 인수조건 변경 및 특별매각조건: 주택도시보증공사 관련 임차인에 대한 조건이 명시되어 있으나, '강인석' 임차인과의 관계가 불분명하며, 인수조건 변경으로 인한 복잡성이 발생할 수 있습니다.

* 감정가와 시세의 괴리: 본건의 감정가와 주변 유사 물건들의 최근 거래가 사이에서 평당 가격 격차가 크게 나타납니다. 이는 감정가의 적정성 또는 시장의 실제 가치에 대한 재평가가 필요할 수 있음을 시사합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동이라는 입지 조건과 2015년에 신축된 비교적 양호한 건물을 갖춘 도시형생활주택입니다. 주변 교통 및 생활 편의시설 또한 양호한 수준입니다. 그러나 '강인석' 임차인의 대항력 존재 여부와 그 특이한 임대 조건(보증금/차임 0원)은 본건의 가장 큰 리스크 요인으로, 명도 과정에서 예상치 못한 난관에 부딪힐 가능성이 있습니다. 또한, 감정가와 유사 물건 시세 간의 괴리 또한 신중한 접근을 요구합니다.

1.8. 투자 포인트

* 핵심 입지: 서울 강서구 화곡동, 도심 접근성이 좋은 주거 지역.

* 현대적인 주거 형태: 도시형생활주택으로 1인 가구 또는 소규모 가구에 적합.

* 시세 차익 잠재력: 임차인 관련 리스크를 성공적으로 해결하고 시세에 맞는 재평가가 이루어진다면 투자 가치 상승 기대.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 225,000,000원이며, 유사 조건의 신축 물건(2019년식, 19.98㎡)이 216,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

그러나 '강인석' 임차인의 대항력 존재 및 특이한 임대 조건(보증금/차임 0원)으로 인해 명도 과정에서 상당한 불확실성과 추가 비용 발생이 예상됩니다.

이에 따라, 인수 보증금(0원)을 제외한 순수 낙찰가 기준으로 볼 때, 리스크 요인을 충분히 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 180,000,000원 ~ 200,000,000원

본 예상 입찰가는 임차인과의 명도 진행 상황, 법적 검토 결과, 입찰 참여자의 위험 감수 수준에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.