나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103502 [1] 서울특별시 중구 황학동 1074-2 메트하임신당역오피스텔주건축물제1동 17층1704호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대신 · 평가일 2025.08.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 중구 신당동 소재 지하철2·6호선 ""신당역"" 북동측 인근에
소재하며, 인근은 오피스텔, 단독주택, 다세대 주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는
지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건이 속한 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하
철2·6호선 ""신당역"" 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상18층건물 내
제17층 제1704호로서,
외 벽: 몰탈위 석재붙임 마감 등,
창 호: 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 기계식 주차설비 및 승강기 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고평탄한 5필지 일단의 부정형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 20미터 내외 및 남측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 일반상업지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기
지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

일련번호(2)~일련번호(5): 일반상업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기
지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103502 (1)

소재지: 서울특별시 중구 황학동 1074-2 메트하임신당역오피스텔 주건축물제1동 17층1704호

용도: 오피스텔

감정가: 245,000,000원

토지면적: 3.99㎡ (약 1.21평)

토지지분: 3.988㎡ (약 1.21평)

건물면적: 22.31㎡ (약 6.75평)

건물지분: 22.31㎡ (약 6.75평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 대상 물건은 서울특별시 중구 신당동 소재 지하철 2·6호선 "신당역" 북동측 인근에 소재합니다. 주변은 오피스텔, 단독주택, 다세대 주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 대상 물건이 속한 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철 2·6호선 "신당역" 등이 소재하여 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

토지이용계획 및 제한상태:

해당 토지는 일반상업지역에 속해 있습니다.

도로(접합), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023년 4월 7일 국민건강보험공단 압류 (갑4)입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

을구 1번 순위 주택임차권 (2023.12.08 등기)이 존재하며, 해당 임차보증금 210,000,000원은 낙찰자가 인수해야 합니다.

해당 임차인은 2021년 11월 12일 전입, 2021년 10월 13일 확정일자를 받았습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-05-25

대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사(장민하)

보증금: 210,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-11-12

확정일자: 2021-10-13

배당신고일자: 2023-12-08

대항력: 있음 (인수 대상)

등기부 요약:

소유권이전1번신탁등기말소 (갑2)

압류 (갑4) - 말소기준권리

가압류 (갑6, 갑7) - 말소

압류 (갑8) - 말소

강제경매 (갑9) - 말소

주택임차권 (을1) - 인수

등기부채권 총액: 230,784,988원

1.3. 상권분석

주변 환경: 오피스텔, 단독주택, 다세대 주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 신당역 역세권에 위치하여 유동인구 및 잠재적 수요가 예상됩니다.

상권 특성: 주거 및 근린생활 기능이 복합된 지역으로, 오피스텔의 수요는 꾸준할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

건물 구조 및 설비:

건물은 철근콘크리트구조 지하2층/지상18층 건물 내 17층 1704호입니다.

외벽은 몰탈위 석재붙임 마감, 창호는 샷시 창호 마감입니다.

위생 설비, 급배수 설비, 도시가스 개별난방 설비, 기계식 주차 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

편의시설: 주변에 다양한 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교통 및 접근성: 지하철 2·6호선 신당역 및 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 존재: 210,000,000원의 임차보증금을 낙찰자가 인수해야 하므로, 총 인수 부담액이 높아질 수 있습니다.

선순위 임차권: 등기부상 을구 1번의 주택임차권이 최선순위 권리로, 해당 임차인의 권리(보증금)를 인수해야 합니다.

토지 이용 제한: 가축사육제한구역, 대공방어협조구역 등 일부 이용 제한이 있습니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 탐색 결과, 직접적으로 물건지에 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 신당역 역세권에 위치한 오피스텔로, 역세권이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다.

다만, 210,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하여 낙찰 후 추가적인 부담이 발생할 수 있는 점을 신중하게 고려해야 합니다.

감정가는 245,000,000원이나, 최근 실거래가는 252,000,000원~258,000,000원 수준으로 형성되어 있어, 인수 부담금액을 고려한 실질적인 투자 가치를 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

신당역 초역세권 입지로 탁월한 접근성과 잠재적 임대 수요 확보가 가능합니다.

건물이 비교적 신축(2021년 사용승인)이어서 건물 노후도에 대한 부담이 적습니다.

인근 지역의 개발 계획 또는 교통망 확충 시 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석:

2026년 2월 6일: 252,000,000원 (22.31㎡, 5층)

2026년 2월 2일: 258,000,000원 (22.31㎡, 16층)

2026년 7월 3일: 423,000,000원 (37.44㎡) - 면적이 다른 사례이므로 직접 비교는 제한적입니다.

현 시세(22.31㎡ 기준)는 약 252,000,000원 ~ 258,000,000원 수준으로 파악됩니다.

인수해야 할 임차보증금: 210,000,000원

인수 보증금을 제외한 예상 입찰가 산정:

시세 하단(252,000,000원) - 인수 보증금(210,000,000원) = 42,000,000원

시세 상단(258,000,000원) - 인수 보증금(210,000,000원) = 48,000,000원

종합적인 고려 시, 인수해야 할 보증금을 제외한 적정 입찰가는 약 42,000,000원 ~ 48,000,000원 범위로 예상됩니다.

실제 총 인수 금액은 입찰가 + 210,000,000원(인수 보증금)이 됩니다. 따라서 낙찰가는 총 부담액이 시세 대비 경쟁력 있는지 여부를 반드시 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.