나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103577 [1] 서울특별시 중구 중림동 355 브라운스톤 서울 20층102-2002호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하이테크 · 평가일 2025.08.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중구 의주로2가 소재 ""서소문성지역사박물관"" 서측 인근에 위치한 부동산(구분건물)으로서 인근은 오피스텔, 아파트, 주상복합아파트, 상업·업무용빌딩, 중·소규모상가 등이 혼재된 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며 인근에 지하철 2호선 및 5호선 ""충정로역"", 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통환경은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평슬라브지붕 39층 건물 내 20층 102-2002호로서
외벽 : 돌붙임 마감 등,
내벽 : 타일 및 벽지도배 마감 등,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

본건은 기본적인 위생설비, 전기설비, 난방설비, 소화설비, 승강기 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 중림동 355외 4필지가 일단으로 인접도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로 주상복합건물 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측, 서측으로 노폭 약 35미터, 남측으로 노폭 약 25미터, 동측으로 노폭 약 10미터 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

<중림동 355, <중림동 356>
일반상업지역, 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축선임.

<중림동 356-2>
일반상업지역, 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

<중림동 373-1>
일반상업지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

<의주로2가 16-10>
일반상업지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103577 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOO

1.2. 물건 상세정보

소재지: 서울특별시 중구 중림동 355 브라운스톤 서울 20층102-2002호

용도: 아파트

건물명: 브라운스톤 서울

사용승인일: 2006년 03월 20일

토지면적: 14.58㎡ (약 4.41평)

건물면적: 112.53㎡ (약 34.04평) - 전용면적 기준

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 감정가

감정가: 1,690,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중구 의주로2가 소재 "서소문성지역사박물관" 서측 인근에 위치하며, 주변에는 오피스텔, 아파트, 주상복합아파트, 상업·업무용 빌딩, 중·소규모 상가 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 지하철 2호선 및 5호선 "충정로역"과 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 지역입니다.

2.3. 토지 이용 및 도로

본건 토지는 중림동 355 외 4필지가 일단으로 이용되고 있으며, 인접 도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로 주상복합 건물의 부지로 활용되고 있습니다. 북측 및 서측으로는 약 35미터, 남측으로는 약 25미터, 동측으로는 약 10미터 폭의 도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역에 속하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역(일부 필지), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2023년 10월 27일 접수된 유한회사엠엔에스대부의 근저당권(을15)이며, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 손대원

* 보증금: 980,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 04월 30일

* 확정일자: 2024년 04월 30일

* 배당신고일자: 2025년 09월 05일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

상기 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 전액을 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다. (다만, 배당 절차에 따라 일부 배당받을 수 있습니다.)

3.3. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약상 소유권 이전, 신탁등기 말소, 근저당권, 가압류, 압류, 임의경매개시결정 등 다양한 권리가 등기되었으나, 을15 근저당권이 말소기준권리가 되어 매각으로 대부분 소멸됩니다.

3.4. 총 채권액

등기부채권 총액: 351,490,972원

3.5. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권(단, 본건 등기부상 확인되지 않음. 등기사항전부증명서 상세 확인 필요)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 지역은 오피스텔, 아파트, 상업·업무용 빌딩 등이 밀집한 도심 상업 및 주거 복합 지역입니다. 충정로역 및 서울역 인근으로 교통과 비즈니스 활동이 활발한 지역입니다.

4.2. 주변 시설

인근에 서소문성지역사박물관, 서울로 7017, 서소문공원 등 문화 및 휴식 공간이 있으며, 각종 상업 시설과 업무 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변 시설 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 일부 거주 후기에서는 밤 시간대 유동인구와 관련하여 주의가 필요하다는 의견이 있었습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본건은 '브라운스톤 서울' 아파트 단지에 속해 있으며, 2006년에 준공되어 비교적 현대적인 시설을 갖추고 있습니다. 아파트 단지는 총 110세대로 구성되어 있으며, 지하 주차 시설이 마련되어 있습니다 (건축물대장상 주차 대수와 실제 관리사무소 정보에 차이가 있을 수 있으니 현장 확인 필요).

5.2. 편의시설

주변에 병원, 은행, 쇼핑몰 등 다양한 편의시설이 풍부하게 갖추어져 있어 생활이 편리합니다.

5.3. 교육시설

본건은 상대보호구역에 포함된 지역으로, 주변에 교육 시설이 있을 가능성이 있습니다. 정확한 교육 시설 분포는 별도 확인이 필요합니다.

5.4. 주차 정보

본건이 속한 브라운스톤 서울 아파트 단지는 지하주차대수가 3대 (관리사무소 연락처: 02-312-8282)로 명시되어 있으나, 건축물대장상 지하 기계식 주차는 479대 (19,568.41㎡) 수용 가능한 것으로 나타나, 실제 주차 환경은 관리사무소에 문의하여 정확한 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

등기부상 말소기준권리 외에 별도로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되어 있으나, 실제 등기사항전부증명서 확인 시 별도의 지상권 등기는 확인되지 않았습니다. 그럼에도 불구하고, 낙찰자는 등기사항전부증명서를 통해 인수되는 권리가 있는지 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. 임차인과의 관계

임차인 손대원 씨는 대항력이 없는 것으로 파악되어 보증금 인수 부담은 없습니다. 그러나 임차인 명도 과정에서 발생할 수 있는 분쟁 가능성에 대비해야 합니다.

6.3. 건물 용도 혼재

건축물대장상 주용도가 '업무시설(오피스텔)'로 등재되어 있으나, 본건은 '아파트' 용도로 공급 및 이용되고 있어, 추후 재산권 행사 또는 행정적 문제 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 도심의 핵심 입지에 위치하여 교통이 매우 편리하고 생활 인프라가 풍부한 아파트입니다. 권리 분석상 명확한 인수 부담이 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 업무시설(오피스텔)로 등기된 건물 내 아파트라는 점은 잠재적 리스크로 고려될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 서울 도심 역세권의 뛰어난 입지 조건

* 대항력 없는 임차인으로 인한 명도 리스크 적음

* 토지/건물 일괄 매각으로 토지 이용의 안정성 확보

* 주변 시세 대비 합리적인 가격 형성 가능성

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 바탕으로 시세 분석 결과, 본건의 전용면적(112.53㎡)과 유사한 15층 매물이 2026년 1월 30일에 1,625,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 20층에 위치하고 있어 15층 매물 대비 높은 가치를 가질 수 있습니다. 감정가 1,690,000,000원을 고려할 때, 보수적으로는 감정가 수준에서, 적극적으로는 1,750,000,000원까지 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 1,650,000,000원 ~ 1,750,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.