나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103551 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1741 풍원하임빌 102동 4층404호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HK · 평가일 2025.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 ""신관중학교"" 북동측 인근에 위치하는 부동산
(구분건물, 풍원하임빌 제102동 제4층 제404호)으로서, 주위는 동류형의 다세대주택,
단독주택 및 근린생활시설 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철2호선
(신림역,봉천역) 등이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 층 지상6층건내 제4층 제404호로서,
(사용승인일: 2018.03.29)
외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 벽지 및 인테리어 마감 등. (탐문조사 등에 의함)
창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

다세대주택(도시형생황주택단지형)으로 이용 중임.

설비내역

도시가스에 의한 난방설비, 급수 및 배수설비, 위생설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지내 도로가 본건 서측으로 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2 공히
도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권
정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103551 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 부동산 기본 정보

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1741 풍원하임빌 102동 4층404호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택 단지형)

감정가: 276,000,000원

1.3. 건물 및 토지 정보

토지면적: 21.21㎡ (약 6.41평)

건물면적: 28.87㎡ (약 8.73평)

건물 구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2018년 3월 29일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 ""신관중학교"" 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 동류형의 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 이루어진 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건 소재 건물까지 차량 출입이 가능합니다.

인근에 노선버스정류장이 있으며, 지하철 2호선 신림역 및 봉천역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 관계

말소기준권리: 2024년 6월 3일자 주택도시보증공사의 가압류 (갑4).

본건 등기부상 채권 총액은 약 2,777,350,000원입니다.

소유권 보존, 이전, 공유자 이전 등 다수의 소유권 변동 내역이 확인됩니다.

주택임차권(진청롱, 275,000,000원)이 을3으로 등기되어 있습니다.

갑4 가압류(주택도시보증공사)가 말소기준권리로, 이후 순위의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

갑5 압류(반포세무서장) 및 갑6 강제경매(주택도시보증공사)는 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인 B : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-12-27, 대항력 없음.

* 임차인 O : 보증금 10,000,000원, 차임 700,000원, 전입 2024-12-27, 확정일자 2024-12-02, 배당신고일자 2025-10-01, 대항력 없음.

* 임차인 T : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-02-24, 대항력 없음.

* 임차인 진 : 보증금 275,000,000원, 전입 2022-12-01, 확정일자 2022-10-14, 배당신고일자 2025-10-01, 대항력 있음.

3.3. 인수되는 권리

등기부상 을3 주택임차권(진 )은 '인수'로 기재되어 있습니다.

그러나, 물건명세서 비고란에 신청채권자(주택도시보증공사)와 임차인(진 ) 간의 확약서가 제출되어, 임차인이 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의하였음을 확인합니다.

따라서, 실질적으로 매수인이 인수해야 할 임대차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 분석

본건은 서울 관악구 신림동 지역에 위치하며, 주변은 다세대주택이 밀집한 주거 지역입니다.

신림역 인근으로 상업 및 업무 기능도 일부 혼재되어 있습니다.

지역은 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

4.2. 유사 물건 시세 분석

최근(2026년 7월) 신림동 지역의 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 시세 동향을 보입니다.

드림하우스 (2015년식, 29.56㎡): 32,000만원 (평당 약 1082.5만원)

제일빌라 (1991년식, 30.92㎡): 18,500만원 (평당 약 598.3만원)

본건(풍원하임빌 102동 404호)은 2018년식으로 비교적 신축에 속하며, 전용면적 28.87㎡입니다.

신축 연식과 면적을 고려할 때, 드림하우스의 시세(약 1082.5만원/㎡)를 기준으로 볼 때, 본건의 적정 시세는 약 28.87㎡ * 1082.5만원/㎡ ≈ 312,546,250원 수준으로 추정됩니다.

감정가 276,000,000원 대비 시세는 높은 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 다양한 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 양호합니다.

대형마트, 병원 등은 지하철 이용을 통해 접근 가능합니다.

5.2. 교육시설

신관중학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

주변에 다수의 초등학교, 중학교, 고등학교 및 대학교가 소재합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

등기부상 주택임차권(진 )은 '인수'로 기재되어 있었으나, 임차인과의 확약서로 인해 실질적 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 하지만, 확약서의 효력 및 이행 여부에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

대항력 없는 임차인들이 존재하며, 이들의 배당 여부에 따라 명도 진행이 달라질 수 있습니다.

6.2. 현장 관련 리스크

건물 외벽 마감, 내벽 마감 등은 탐문 조사에 의한 것으로, 실제 상태와 차이가 있을 수 있습니다.

최근 사용승인일(2018년)임에도 불구하고, 현장 상태에 대한 직접적인 확인이 필수적입니다.

임대 관계는 미상으로, 공실 여부 및 명도 난이도 등은 현장 방문을 통해 확인해야 합니다.

6.3. 주변 환경 리스크

주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

그러나, 신림동 지역 특성상 다양한 유흥업소 및 상업 시설이 혼재할 수 있으므로, 현장 방문 시 주변 환경에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 관악구 신림동에 위치한 비교적 신축(2018년식) 다세대주택입니다.

교통 및 생활 편의성은 양호한 편이며, 주변 학군도 갖추고 있습니다.

권리 분석상 대항력 있는 임차인이 있으나, 매수인에게 부담이 없는 것으로 확인되었습니다.

감정가 대비 최근 시세가 높게 형성되어 있어, 입찰 시 보수적인 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 다세대주택으로 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 신림역세권 인근으로 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 대항력 있는 임차인과의 확약서로 인해 명도 리스크가 크게 감소했습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 276,000,000원

최근 시세 분석 결과 (드림하우스 사례 기반): 약 312,500,000원

본건은 감정가 대비 시세가 높게 형성되어 있습니다.

보수적인 시각으로, 감정가 수준을 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

인수 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가 범위: 270,000,000원 ~ 290,000,000원

최적 입찰가: 약 280,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.