나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103570 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 866-11 관악맥스텔 11층1107호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: AI · 평가일 2025.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 '지하철2호선 서울대입구역' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 각종 상업시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가혼용지대로 주위환경은 양호함.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 지하철2호선(서울대입구역) 및 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상15층 건물 내 제11층 제1107호로서,
(사용승인일 2003.2.28.)

외벽:몰탈위 페인팅 마감 등
창호:샷시 창호 마감 등임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기, 소화전설비, CCTV, 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 가장형의 토지로 업무시설(오피스텔)의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

봉천동 866-11 :도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(봉천지역중심(서울특별시 고시 제2016-202호(2016.07.14.))), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변)

봉천동 866-12 :도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역(봉천지역중심(서울특별시 고시 제2016-202호(2016.07.14.))) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

3. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 866-11번지에 위치한 관악맥스텔 11층 1107호 오피스텔입니다.

건축물대장상 사용승인일은 2003년 2월 28일입니다.

1.2. 면적 및 토지 정보

토지 면적은 총 6.03㎡ (약 1.82평)이며, 건물 면적은 30.25㎡ (약 9.15평)입니다.

본 물건의 전용 면적은 25.82㎡ (약 7.81평)으로 확인됩니다.

1.3. 경매 정보

사건번호는 서울중앙지방법원 2025타경103570 (1)이며, 감정가는 171,000,000원입니다.

본 경매는 채권자 안OO에 의한 부동산강제경매입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 지하철 2호선 서울대입구역 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 업무시설, 각종 상업시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대로, 전반적인 주거 및 상업 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 접근성

차량 출입이 용이하며, 인근에 지하철 2호선 서울대입구역 및 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 안

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-07-16

* 확정일자: 2020-07-16

* 배당신고일자: 2025-07-31

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원

임차인은 대항력이 있으나, 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수하지 않음을 의미하지만, 대항력 존재 여부에 따른 법률적 검토가 필요합니다.

3.2. 등기부 현황

등기부상 말소기준권리는 2025년 7월 31일 접수된 채권자 안민경의 강제경매 개시 결정 등기입니다.

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. (매각으로 소멸되지 않는 권리사항 없음)

4. 상권분석

본건이 위치한 봉천동 866-11번지 일대는 서울대입구역을 중심으로 유동인구가 많고 상업 및 업무시설이 밀집한 지역입니다. 오피스텔 수요가 꾸준하며, 다양한 편의시설 이용이 가능하여 상권 활성도가 높은 지역으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 지하철 2호선 서울대입구역 도보 이용 가능

* 다양한 버스 노선 이용 편리

* 주변에 각종 상업시설, 금융기관, 병원 등 편의시설 밀집

* 서울대학교 인근으로 관련 인프라 접근성 우수

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인(안 )이 존재하며, 인수 보증금은 0원으로 명시된 특이사항으로 인해 낙찰 후 추가적인 법률 검토가 필요합니다.

* 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 해당하여 향후 건축 행위 및 재개발 등에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 역세권에 위치한 오피스텔로 입지 조건은 매우 우수합니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 미인수 관련하여 명확한 법률적 검토가 선행되어야 합니다. 이러한 리스크 요인을 충분히 고려하고 확인한다면, 투자 및 실거주 목적으로 고려해볼 만한 가치가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 서울대입구역 초역세권 입지

* 활발한 상권과 풍부한 배후 수요

* 오피스텔로서의 높은 임대 수익률 기대 가능성

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적의 오피스텔 거래 가격은 120,000,000원에서 135,000,000원 사이에 분포하고 있습니다. 감정가는 171,000,000원이지만, 시장 실거래가와 비교 시 괴리가 있습니다. 본건은 11층으로 비교 사례 중 최고층(9층)보다 높은 층에 위치해 있습니다. 대항력 있는 임차인의 존재 및 보증금 미인수 조건을 고려하여, 신중하게 접근할 때 최근 거래가 수준을 기준으로 삼는 것이 합리적입니다. 현 시세 및 제반 상황을 종합적으로 고려하여, 130,000,000원에서 145,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.