나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103517 [1] 서울특별시 동작구 상도동 301-180 유앤미 나동 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 석원 · 평가일 2025.08.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 상도동 소재 ""당곡중학교"" 북측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 마을버스정류장이 소재하는 등 전반적 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건중 3층 303호로서
외벽:벽돌쌓기 및 석재붙임 마감 등,
내벽:벽지 및 일부 타일 마감,
창호:샤시창호 등임.

이용상태

본건은 다세대주택 1개호로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 주차장설비, 엘리베이터설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 완경사지를 조성한 자루형의 토지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약6m 내외의 도로 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2022-10-27)(7층), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(2020-11-27), 교육환경보호구역(2020-11-27)(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임), 상대보호구역(2020-11-27), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계미상임.
2.집합건축물대장 표제부상 위반건축물로 등재되어 있음.

물건 비고

임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 상세 주소: 서울특별시 동작구 상도동 301-180 유앤미 나동 3층303호

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103517 (1)

경매구분: 부동산강제경매

용도: 다세대주택

감정가: 4억 2천 4백만원

토지면적: 38.71㎡ (약 11.71평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.96㎡ (약 18.14평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

채권자: 주OOOOOOO

건축물 관련 정보:

건축 연도: 2015년 1월 15일 사용승인

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

총 층수: 지하 0층, 지상 5층

본건 위치: 5층 중 3층

총 동 연면적: 597.9㎡ (약 180.91평)

대지 면적: 331㎡ (약 100.13평)

건축 면적: 197.83㎡ (약 59.84평)

건폐율: 59.77%

용적률: 180.63%

주차 가능 대수: 옥내 기계식 6대, 옥외 기계식 2대 (총 8대)

집중관리 대상: 집합건축물대장 표제부상 위반건축물로 등재되어 있음.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 동작구 상도동에 위치하며, "당곡중학교" 북측 인근에 자리하고 있습니다.

주위 환경은 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 일반적인 주거지대로 평가됩니다.

교통 상황은 차량 접근이 가능하며, 인근에 마을버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 용이한 편입니다.

본건 남서측으로 노폭 약 6m 내외의 도로가 접해 있어 차량 통행 및 접근에 무리가 없습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 강제경매 사건으로, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2022년 6월 24일자 동작구(서울특별시)의 압류입니다.

등기부상 을구에 2022년 7월 20일 접수된 주택임차권(김종준, 3억 6천만원)이 있으나, 이는 말소 예정입니다.

임차인 현황 정보에 따르면, 주택도시보증공사(김종준)가 임차인으로 등재되어 있으며, 보증금 3억 6천만원, 차임 0원입니다. 전입일자는 2020년 03월 27일, 확정일자는 2020년 02월 11일입니다.

주목할 점은 해당 임차인의 경우, 주택도시보증공사(HUG)가 임차보증금반환채권 승계인으로서 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행된다는 점입니다. 또한, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

이에 따라 인수해야 할 보증금은 0원이며, 임차인 김 의 보증금 3억 6천만원은 매각으로 소멸됩니다.

등기부 채권 총액은 3억 6천만원입니다.

임차인 중 대항력은 있으나 보증금/차임이 미상인 경우: 본건의 경우, 주택도시보증공사가 유일한 임차인으로 명확히 기재되어 있으며, 대항력 포기 조건으로 인해 매수인이 인수할 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 상도동 일대는 주거 밀집 지역으로서, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 근린생활시설이 다수 분포하고 있습니다.

단지 주변으로 상가 밀집 지역이 형성되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 용이합니다.

하지만 대규모 상업지구나 유흥 상권과는 거리가 있어, 상권의 규모는 제한적이라고 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 주요 시설:

* 교육시설: 당곡중학교가 북측 인근에 위치하고 있으며, 다수의 초등학교 및 고등학교가 학군 내에 포함되어 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 마트, 은행, 병원 등 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 단지 인근 마을버스 정류장을 통해 지역 내 주요 도로 및 지하철역으로의 연계가 가능하며, 차량을 이용한 서울 시내 접근성도 양호한 편입니다.

* 주거 환경: 다세대주택 밀집 지역으로 비교적 조용하고 안정된 주거 환경을 제공합니다.

* 주변 연립,다세대,빌라 매매/임대 정보 분석:

* 2026년 7월 거래된 인근 다세대주택(279-235번지, 55.64㎡)은 6억 4천만원에 거래되었습니다.

* 2026년 7월 거래된 인근 다세대주택(244-349번지, 41.1㎡)은 6억 9천 5백만원에 거래되었습니다.

* 2026년 7월 거래된 인근 다세대주택(279-586번지, 41.16㎡)은 7억 4천만원에 거래되었습니다.

* 이들 거래 사례는 본건의 감정가(4억 2천 4백만원)보다 상당히 높은 수준으로, 현재 시장에서 형성되는 가격대를 파악할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 위반건축물 등재: 집합건축물대장 표제부상 위반건축물로 등재되어 있다는 점은 중요한 리스크 요인입니다. 이는 향후 건물 사용에 제약이 따르거나, 이행강제금 부과, 양도 시 제한 등 법적, 경제적 불이익이 발생할 수 있습니다. 위반 내용 및 시정 가능성, 관련 비용 등을 면밀히 파악해야 합니다.

* 시장 변동성: 부동산 시장의 전반적인 변동성은 항상 존재하며, 금리 변동, 정부 정책 변화 등 외부 요인에 따라 자산 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 향후 재건축/재개발 가능성: 본건이 속한 지역의 도시계획 변경, 재건축/재개발 추진 여부 등에 따라 자산 가치가 변동될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 동작구의 교육환경이 양호하고 교통이 편리한 주거지대에 위치한 다세대주택입니다.

가장 큰 장점은 임차인(주택도시보증공사)이 대항력을 포기함으로써 매수인이 인수해야 할 임차보증금이 0원이라는 점입니다. 이로써 임차인 관련 금전적 부담은 없습니다.

다만, 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있다는 점은 반드시 확인하고 대처해야 할 중요한 리스크입니다. 위반 사항 해소 여부 및 비용 발생 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

최근 주변 유사 다세대주택 거래 사례들을 볼 때, 본건의 감정가(4억 2천 4백만원)는 시세 대비 상당히 낮게 책정된 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 매수인의 임차보증금 인수 부담 없음: 주택도시보증공사의 대항력 포기 조건으로 인해, 임차인의 보증금 3억 6천만원을 인수할 필요가 없어 금전적 리스크가 해소되었습니다.

* 우수한 입지 조건: 서울시 동작구 내에서도 당곡중학교 인근의 안정적인 주거 지역에 위치하며, 교육 및 교통 접근성이 양호합니다.

* 시세 대비 낮은 감정가: 최근 유사 물건의 거래 시세가 6억 4천만원에서 7억 4천만원에 형성된 점을 감안할 때, 4억 2천 4백만원의 감정가는 상당한 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

* 향후 가치 상승 가능성: 위반건축물 문제 해결 시, 자산 가치가 추가적으로 상승할 여지가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 인근 다세대주택 거래 사례(55.64㎡ 약 6억 4천만원) 및 본건의 감정가(4억 2천 4백만원)를 종합적으로 고려할 때, 본건의 실질적인 시장 가치는 감정가보다 높게 형성될 것으로 예상됩니다.

다만, 집합건축물대장상 위반건축물 등재라는 리스크를 감안하여, 신중한 접근이 필요합니다. 위반건축물 해소 예상 비용 및 복구 가능성, 잠재적 공사 비용 등을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

따라서, 감정가를 하회하는 수준보다는 시세 및 감정가를 고려하여, 위반건축물 관련 리스크를 반영한 적정 수준의 입찰가 범위를 설정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 5억 2천만원 ~ 6억 2천만원

본 범위는 현재까지 파악된 정보를 바탕으로 산정한 예상치이며, 현장 조사 및 위반건축물 관련 상세 조사를 통해 최종 입찰가는 조정될 수 있습니다.

1.9. 주변 시설 확인

현재까지 확인된 정보상으로는 본건 소재지 인근에 주거 환경을 저해할 만한 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 공장 등)은 발견되지 않았습니다.

주변이 당곡중학교를 포함한 교육시설 및 주거 단지로 형성되어 있어, 전반적인 환경은 안정적인 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.