나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103578 [1] 서울특별시 종로구 평창동 116 더가든테라스116 1동 지1,1,2층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성심 · 평가일 2025.08.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 종로구 평창동 소재 ""상명대학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다세대주택 미술관, 상업용 건물 등으로 형성된 고급 주택지대임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 위치하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건 1 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 / 지상2층 건내 제지1,1,2층 제101호,
본건 2 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 / 지상2층 건내 제지1,1,2층 제102호로서
(사용승인일: 2024.02.08)

외벽: 대리석붙임 마감 등
창호: 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(내부구조 및 이용상황은 후첨 ""내부구조도"" 참고)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 주차장 시설등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 완경사 부정형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남동측으로 각각 노폭 약 10미터, 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종전용주거지역 , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 일단의주택단지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103578 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 종로구 평창동 116 더가든테라스116 1동 지1,1,2층101호

용도: 다세대주택

감정가: 4,060,000,000원

토지 면적: 220.05㎡ (약 66.57평)

건물 면적: 153.95㎡ (약 46.57평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

사용 승인일: 2024년 02월 08일

* 2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 종로구 평창동 소재 "상명대학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 미술관, 상업용 건물 등이 혼재된 고급 주택지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건 소재 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하여 제반 대중교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 건물 구조 및 외관

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕으로 지하 1층부터 지상 2층까지 구성되어 있습니다. 외벽은 대리석붙임 마감이며, 창호는 샷시창호로 마감되었습니다.

2.4. 토지 현황

토지는 인접 필지 대비 완경사 부정형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다. 북측 및 남동측으로 각각 노폭 약 10미터, 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.5. 주변 환경

본건은 고급 주택지대에 위치하며, 주변에 혐오시설에 대한 별도 정보는 확인되지 않았습니다.

* 3. 권리분석

3.1. 주요 권리관계

말소기준권리는 을1 근저당권(강서신용협동조합, 60억 원)입니다. 등기부채권 총액은 7,200,000,000원입니다.

3.2. 유치권 현황

허명숙(공사대금 314,600,000원), 최병수(공사대금 48,698,000원), 박민규(공사대금 66,000,000원)가 유치권을 신고하였으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 신청채권자는 유치권 배제 신청서를 제출한 상태입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 박민규

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 평창동 일대는 고급 주택지대로서, 조용하고 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

4.2. 시세 동향

최근 인근 단지("더가든테라스116")의 A 타입 전용면적 232.36㎡ (약 70.29평) 물건이 42억 원에 거래된 사례가 있습니다. 또한, 동일 단지 내 실사용 면적 153평 (505.37㎡) 물건이 36억 7천만원에 분양된 사례도 있습니다. 해당 물건은 비교적 넓은 건물 면적(153.95㎡)과 토지 지분(220.05㎡)을 가지고 있으며, 최근 준공된 신축 건물이라는 점에서 이러한 고가 거래 사례들을 참고할 수 있습니다.

* 5. 생활정보

5.1. 주요 설비 내역

건물에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 도시가스 설비, 승강기 설비, 주차장 시설 등이 구비되어 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

상명대학교 인근에 위치하며, 고급 주택지대로서 조용한 생활 환경을 누릴 수 있습니다.

* 6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 문제

본 물건의 가장 큰 리스크는 미확인된 유치권입니다. 공사대금 관련 유치권 신고가 다수 존재하며, 그 성립 여부에 따라 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다. 유치권 배제 신청이 제기되었으나, 최종 결과에 따라 낙찰 후에도 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

6.2. 기타 사항

유동화 물건으로 분류되어 있어 채권 구조가 복잡할 수 있으나, 직접적인 낙찰자 인수 부담과는 무관할 수 있습니다.

* 7. 종합 의견

본건은 서울의 고급 주택지대인 평창동에 위치하며, 2024년에 준공된 신축급 다세대주택입니다. 넓은 토지 지분과 건물 면적, 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 다수의 유치권 신고가 존재하며 그 성립 여부가 불분명하여, 투자 시 이에 대한 철저한 법적 검토와 신중한 접근이 요구됩니다. 만약 유치권 문제가 원만히 해결된다면, 고급 주거지로서의 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 서울 고급 주택 밀집 지역인 평창동에 위치.

* 신축급 건물: 2024년 사용 승인으로 비교적 최신 건물.

* 넓은 면적: 넉넉한 건물 및 토지 면적으로 쾌적한 주거 환경 제공.

* 9. 예상 입찰가

감정가는 40억 6천만 원이며, 최근 인근 유사 물건의 거래 사례들을 고려할 때, 본건의 입지는 상대적으로 높은 가치를 지니고 있다고 판단됩니다. 하지만 다수의 유치권 신고로 인한 불확실성은 중요한 고려 사항입니다.

현 시세 및 감정가를 바탕으로, 유치권 문제를 제외한 순수한 부동산 가치를 보수적으로 평가할 경우, 35억 원 ~ 38억 원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 유치권 문제의 명확한 해결 가능성 및 추가 비용 발생 여부에 따라 입찰가는 달라질 수 있으므로, 현장 조사를 통한 면밀한 권리 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.