나이스옥션 법원경매 제주 2024타경13069 [1] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 신평리 718-1 임야 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경13069 [1] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 신평리 718-1 임야 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매8계 2024타경13069 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 신평리 718-1 | 감정가: 3,832,931,000원 | 최저가: 1,314,695,000원 | 용도: 임야

1. 제주지방법원 2024타경13069 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경13069 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 신평리 718-1

용도: 임야

감정가: 3,832,931,000원

토지면적: 7738.00㎡ (약 2335.35평)

건물면적: 0.00㎡ (해당 없음)

매각대상: 토지매각 (일괄매각)

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 주OOOOOOOO

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 유치권, 농지취득자격증명 필요

주의사항: 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환

입지조건

본 물건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 신평리에 위치하며, "영어교육도시내 119센터"에서 남서측으로 약 1.14km 떨어진 곳에 자리하고 있습니다.

주위 환경은 논, 밭, 과수원, 임야 등이 혼재된 농촌 취락지대 주변 지역으로, 주택이 일부 소재하고 있습니다.

교통 상황으로는 차량 접근이 가능하며, 본건 동측 인근에 신평-영어교육도시간 시도21호선 도로 확포장 공사가 개설 중에 있어 향후 교통 여건은 개선될 것으로 보입니다. 현재 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 다만, 개설 중인 도로는 본건과 직접 접하지는 않습니다.

토지 형태는 기호1, 6은 부정형, 기호2, 3, 4는 사다리형 또는 (유사)사다리형, 기호5는 자루형입니다. 전반적으로 인접 토지 대비 평지에 가까운 지반 상태를 보이며, 일부 필지는 지반 정리 중이거나 휴경지 상태입니다. 기호6은 임야이나 현황은 과수원으로 이용되고 있으며, 관리 상태가 불량한 과수목이 소재하고 있습니다.

인접 도로 상태는 기호1, 2, 5, 6은 지적 및 현황상 맹지로서 다른 필지를 경유하여 진출입해야 합니다. 기호3은 남측으로 약 3.7m-5.6m 폭의 콘크리트 포장도로에 접하며, 기호4는 남측으로 약 3.5m 폭의 콘크리트 포장도로에 접합니다.

토지이용계획상으로는 계획관리지역, 보전관리지역에 속하며, 가축사육제한구역, 경관보전지구 5등급, 생태계보전지구 5등급, 지하수자원보전 2등급(기호1) 및 4등급(다수) 등으로 지정되어 있어 개발 행위 시 관련 법규 준수가 필수적입니다. 기호3, 4는 건축법상 도로로 지정된 부분이 포함되어 있습니다.

권리분석

본 물건은 부동산임의경매로 진행되며, 소유자이자 채무자는 '주OOOOOOOO'입니다.

가장 중요한 권리 분석 사항은 '유치권'이 신고되어 있다는 점입니다. 이는 낙찰자가 해당 유치권을 인수하거나 해결해야 할 법적 부담이 발생할 수 있음을 의미하므로, 유치권의 성립 여부, 금액, 소멸 시효 등에 대한 철저한 법률 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

또한, 본 물건은 농지에 해당하므로 낙찰자는 '농지취득자격증명'을 발급받아 제출해야 합니다. 농지취득자격증명을 제출하지 못할 경우, 계약이 무효가 되고 이미 납부한 입찰 보증금이 반환되지 않는 매우 중대한 불이익이 발생합니다. 따라서 입찰 전에 해당 관청에 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

상권분석

본 물건은 제주 영어교육도시와 비교적 가까운 거리에 위치하고 있어, 향후 영어교육도시의 발전과 연계된 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있는 입지입니다.

주변은 농업 활동이 이루어지는 전, 과수원, 임야가 주를 이루는 지역으로, 전형적인 제주도의 농촌 풍경을 가지고 있습니다.

현재 인근의 도로 확포장 공사가 진행 중이라는 점은 향후 접근성 개선을 통해 지역 가치를 상승시킬 수 있는 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

물론, 현재로서는 대규모 상권보다는 지역 주민들을 위한 기본적인 편의시설이 있을 것으로 예상되며, 자세한 상권 및 편의시설 현황은 별도 조사가 필요합니다.

생활정보

본 물건 주변의 주요 생활 편의 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다. 그러나 제주 영어교육도시가 인근에 위치하고 있어, 관련 교육 및 상업 시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. 또한, 대정읍 소재지에 기본적인 생활 편의 시설(마트, 병원, 관공서 등)이 존재할 것으로 보입니다.

다만, 본 물건은 농촌 지역에 위치하고 있어, 대규모 쇼핑몰이나 복합 문화 시설 등은 다소 거리가 있을 수 있습니다.

주변 지역을 지도 서비스로 확인한 결과, 직접적인 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 폐기물 처리장 등)은 발견되지 않았습니다. 다만, 농촌 지역의 특성상 농업 관련 시설이 존재할 수 있으며, 정확한 주변 환경 조사가 필요합니다.

잠재적 리스크

1. 유치권: 낙찰 후 유치권으로 인한 법적 분쟁 및 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성이 있습니다. 유치권의 성립 요건 및 인수 여부를 면밀히 조사해야 합니다.

2. 농지취득자격증명: 법적으로 필수 제출 서류이며, 미제출 시 보증금 몰수 등 치명적인 불이익이 발생합니다. 사전에 발급 가능 여부를 확인하는 것이 무엇보다 중요합니다.

3. 도로 접근성: 다수의 필지가 맹지로서, 진입로 확보에 어려움이 있을 수 있습니다. 현재 일부 필지만 도로에 접해 있어, 향후 활용 방안에 따라 추가적인 토지 이용 계획이나 도로 관련 협의가 필요할 수 있습니다.

4. 토지 이용 제한: 계획관리지역, 보전관리지역, 각종 보호지구(경관, 생태계, 지하수) 지정으로 인해 개발 행위에 제한이 많습니다. 건축, 개발 등 계획 수립 시 관련 법규를 철저히 검토해야 합니다.

5. 현황과 공부상 불일치: 일부 토지의 지목과 실제 이용 현황이 상이하여(임야인데 과수원, 지반 정리 등), 향후 토지 이용 또는 재산권 행사에 혼란을 줄 수 있습니다.

6. 기반 시설 및 접근성: 농촌 지역 특성상 도시 지역에 비해 기반 시설이 부족할 수 있으며, 차량 없이 대중교통만으로 생활하기에는 불편함이 있을 수 있습니다.

종합 의견

본 제주 서귀포시 대정읍 신평리 물건은 제주 영어교육도시 인근이라는 지리적 이점과 넓은 토지 면적을 바탕으로 향후 개발 잠재력을 기대할 수 있습니다.

하지만, 유치권 신고, 농지취득자격증명 필수 요건, 복잡한 도로 상황, 다양한 토지 이용 제한 등 낙찰자가 해결해야 할 복합적이고 난이도 높은 과제들이 산재해 있습니다. 특히 유치권 및 농지취득자격증명 관련 문제는 낙찰 이후 가장 시급하고 중요하게 처리해야 할 부분입니다.

전반적으로 안정적인 투자보다는, 해당 지역에 대한 깊이 있는 이해와 철저한 사전 조사, 그리고 잠재적 리스크를 감수할 수 있는 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

투자 포인트

* 영어교육도시 연계 가치: 제주 영어교육도시의 지속적인 발전과 함께 해당 지역의 가치 상승 가능성을 노릴 수 있습니다.

* 대규모 토지 보유: 약 2335평에 달하는 넓은 면적으로, 다양한 형태의 개발(전원주택 단지, 농업 시설, 혹은 장기적인 개발 사업 부지 등)을 구상할 수 있습니다. (단, 용도지역 제한 확인 필수)

* 자연 환경: 제주도의 아름다운 자연환경을 누릴 수 있는 쾌적한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 교통망 개선 기대: 인근 도로 확포장 공사가 완료되면 접근성이 향상되어 지역 경제 활성화 및 토지 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 저가 매수 기회: 권리 분석 및 현장 조사를 통해 리스크를 정확히 파악하고 대비한다면, 시장 가치 대비 저렴하게 매수할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

제주지방법원 경매8계