나이스옥션 법원경매 제주 2024타경34820 [1] 제주특별자치도 제주시 노형동 3281-3 단독주택 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경34820 [1] 제주특별자치도 제주시 노형동 3281-3 단독주택 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매5계 2024타경34820 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 노형동 3281-3 | 감정가: 359,833,630원 | 최저가: 123,423,000원 | 용도: 단독주택

1. 제주지방법원 2024타경34820 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경34820 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 노형동 3281-3

용도: 단독주택

감정가: 359,833,630원

토지면적: 694.00㎡ (약 209.94평)

토지 지분율: 34700 (지분)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 42.97㎡ (약 12.99평) (공부상)

건물 지분율: 2148.5 (지분)

건물 제시외면적: 23.80㎡ (약 7.19평)

매각대상: 토지/건물 지분 매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 심OO

채무자: 심OO

채권자: 주OOOOOOOOO

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고

주의사항: 일괄매각, 지분매각임. 공유자우선매수행사권 제한 있음, 제시외 건물 매각 포함

2. 입지조건

본건은 제주특별자치도 제주시 노형동 소재 "월산마을회관" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경으로는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 전, 과수원 등이 혼재하는 지역입니다. 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지방도 1136호선(노형로)이 소재하여 전반적인 교통 상황은 무난한 편입니다. 토지는 인접 도로와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다. 지적공부상 맹지이나 현황 북측으로 폭 약 3미터 내외의 막다른 아스콘 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획으로는 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 공장설립제한지역에 해당합니다.

한편, 감정평가요항표에는 기호(3)-(4-2) 토지가 제주특별자치도 제주시 한경면 낙천리 소재 ‘낙천리사무소’ 남동측 근거리에 위치하며, 주위에는 단독주택, 숙박시설, 전, 과수원 등이 혼재하는 지역이라고 기재되어 있습니다. 이 지역은 차량 출입이 가능하며, 한경면 낙천리와 조수리를 잇는 왕복 2차선 도로(낙수로)에 접하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통입니다. 토지는 인접 도로와 등고평탄한 부정형이며, 기호(3)과 (4-2)는 도로로, 기호(4-1)은 휴경 상태의 전으로 이용 중입니다. 해당 토지들은 폭 약 10미터 내외의 아스콘 포장도로에 접하고 있습니다. 토지 이용계획으로는 생산관리지역, 가축사육제한구역, 경관보전지구 5등급, 생태계보전지구 5등급, 지하수자원보전 4등급에 해당합니다.

3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 소유자 겸 채무자는 심OO이고 채권자는 주OOOOOOOOO입니다. 권리분석에 대한 구체적인 내용은 제공되지 않았으나, 통상적인 강제경매 절차에 따라 말소기준권리 이하의 권리들은 경매 절차 진행 시 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 정확한 권리관계 확인을 위해서는 법원 집행관실 또는 전문가에게 문의하시길 권고합니다.

또한, 본건은 공유자우선매수신고가 있는 물건으로, 낙찰 후에도 해당 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 소유권을 이전받지 못할 가능성이 있습니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 제주시 노형동은 주거지, 근린생활시설, 그리고 일부 녹지(전, 과수원)가 혼재되어 있어 생활 편의 시설 접근성이 양호한 지역으로 판단됩니다. 이는 일상생활 영위에 필요한 기본적인 편의성을 제공할 것으로 예상됩니다.

한경면 낙천리 지역은 단독주택, 숙박시설, 전, 과수원 등이 혼재되어 있어 상대적으로 조용하고 자연 친화적인 환경을 갖추고 있을 것으로 보입니다.

주변 시설 검색 결과, 제주시 노형동 3281-3 일대에 특별히 명시된 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 그러나 해당 지역의 개발 계획이나 주변 시설 변경 가능성은 지속적으로 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

교통 측면에서는 제주시 노형동의 경우, 인근 버스정류장과 지방도 1136호선(노형로) 이용이 편리하여 대중교통 및 자가용 이용이 용이합니다. 한경면 낙천리 지역 역시 왕복 2차선 도로 및 버스정류장 이용이 가능합니다.

주거 환경 측면에서 노형동은 주택가와 근린생활시설이 혼재되어 생활 편의시설 이용이 편리하며, 녹지 공간도 일부 확보되어 있어 주거 환경이 양호할 것으로 예상됩니다. 한경면 지역은 보다 조용하고 자연과 가까운 생활 환경을 제공할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건은 지분 매각으로 진행되므로, 전체 부동산의 일부 지분만 취득하게 됩니다. 이로 인해 다른 지분 소유자와의 명확한 구분 소유 관계 설정 및 향후 재산권 행사에 있어 협의가 필요할 수 있습니다.

또한, 공유자 우선매수권이 행사될 경우 낙찰자가 소유권을 취득하지 못할 위험이 있습니다.

건물의 경우, 공부상 면적(42.97㎡)과 실측 면적(122.58㎡) 사이에 상당한 차이가 확인되었습니다. 이는 위반 건축물에 해당될 가능성이 있으며, 관련 법규에 따라 이행강제금 부과 등 행정적 제재가 발생할 수 있습니다. 실제 면적을 기준으로 한 건축물 대장 변경 또는 재평가 절차가 필요할 수 있습니다.

기호(1) 토지는 지적공부상 맹지이나 현황 도로에 접하고 있습니다. 그러나 현황 도로의 통행로 확보 범위 및 건축 가능 여부는 관련 법규 및 지자체 확인이 필수적입니다.

기호(4-1) 토지는 농지로 판단되어, 매수 시 농지취득자격증명원 발급이 필요할 수 있으며, 이에 대한 해당 관청의 재확인이 요구됩니다.

현장 조사 당시 이해관계인 부재로 인해 건물 내부 확인이 곤란했으며, 통상적인 기준으로 평가가 이루어졌습니다. 따라서 응찰 시 이용 상황 및 관리 상태에 대한 철저한 재확인이 필요합니다.

제주도에 위치한 토지로서, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 경관보전지구, 생태계보전지구 등 다양한 토지 이용 관련 법규 및 규제가 적용될 수 있습니다. 이는 향후 토지 이용 및 개발에 제약을 줄 수 있으므로, 관련 법규를 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 제주시 노형동에 위치한 단독주택의 지분 매각 물건으로, 주거용 건부지로 이용 중인 토지와 건물을 포함합니다. 노형동이라는 입지적 장점과 무난한 교통 여건은 긍정적인 요소입니다.

하지만 지분 매각, 공유자 우선매수권 행사 가능성, 공부와 실측 면적 간 큰 차이를 보이는 건물, 그리고 제주도 내 다양한 토지 이용 규제 등은 투자 시 반드시 신중하게 고려해야 할 요소들입니다. 특히 건물 면적의 차이는 법적 문제를 야기할 수 있으므로, 사전 조사가 매우 중요합니다.

8. 투자 포인트

본 물건은 제주시 노형동이라는 우수한 입지에 위치하여 생활 편의시설 및 교통망 이용이 편리하다는 장점이 있습니다. 현재 주거용으로 이용 중이며, 향후 재건축이나 리모델링을 통해 부동산 가치를 증대시킬 수 있는 잠재력을 보유하고 있습니다.

제주도의 지속적인 부동산 시장 관심 속에서, 토지 지분 확보를 통한 장기적인 투자 관점에서 접근해 볼 수 있습니다. 다만, 언급된 지분 매각, 공유자 우선매수, 건물 면적 불일치 등의 리스크를 충분히 인지하고, 철저한 사전 조사와 분석을 바탕으로 투자 결정을 내리시기를 권고합니다.

법원 정보

제주지방법원 경매5계