나이스옥션 법원경매 제주 2024타경35717 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 상가리 1582 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경35717 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 상가리 1582 전 경매

• 사건번호: 2024타경35717
• 주소: 제주특별자치도 제주시 애월읍 상가리 1582
• 용도: 전

제주지방법원 경매5계 2024타경35717 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 상가리 1582 | 감정가: 1,265,660,000원 | 최저가: 620,173,000원 | 용도: 전

1. 제주지방법원 2024타경35717 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경35717 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 상가리 1582

용도: 전 (밭)

감정가: 1,265,660,000원

토지면적: 5780.00㎡ (약 1,748.57평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 시OOOOOOOOO

채무자: 주OOOOOOOOO

채권자: 능OOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 필수, 일괄매각 조건. 농지취득자격증명 미제출 시 매수신청보증금 반환되지 않음.

1.2. 입지조건

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 상가리 소재 "상가리마을회관" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 농경지와 단독주택이 혼재된 지역으로, 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다. 중산간서로(1136번 지방도)가 인근에 있어 차량 접근은 가능합니다. 다만, 제주시 애월읍 상가리 지역은 제주 서부 지역의 자연 경관이 뛰어나지만, 일부 지역에서는 폐기물 처리 시설 등 혐오 시설 설치와 관련된 주민 민원이 발생하기도 하여 해당 지역의 특성을 면밀히 파악해야 합니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자와 채무자가 명시되어 있습니다. 경매 대상은 토지이며, 건물은 없습니다. 가장 중요한 권리사항으로는 농지취득자격증명 발급이 필수적이라는 점입니다. 이는 농지를 취득하려는 자에게 요구되는 서류로, 제출하지 못할 경우 입찰 보증금을 반환받지 못하는 중대한 불이익이 발생합니다. 제주도의 경우 외지인이 농지를 취득할 때 기대소득률에 따라 발급 여부가 결정되는 특별한 제도를 운영하고 있어, 외지인의 경우 농취증 발급이 어려울 수 있다는 점을 유의해야 합니다.

1.4. 상권분석

본건 소재지 주변은 주로 농경지와 단독주택이 분포하는 지역으로, 상업 활동보다는 농업 및 주거 중심의 환경입니다. 인근에 중산간서로가 있어 접근성은 양호한 편이나, 이는 물류 이동이나 생활 편의시설 접근성에 영향을 미칠 수 있습니다. 대규모 상권이나 편의시설이 밀집한 지역은 아니므로, 상권 분석 관점에서는 일반적인 농촌 지역의 특성을 따른다고 볼 수 있습니다.

1.5. 생활정보

주거지로서의 편의 시설에 대한 정보는 제한적입니다. 제주시 애월읍 상가리 지역은 제주시내와는 다소 거리가 있으나, 중산간 도로를 통해 주요 시가지로 이동 가능합니다. 다만, 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 차량 이동을 통해 이용해야 할 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

본건 토지이용계획 및 제한상태에 따라 개발 및 이용에 상당한 제약이 따릅니다.

계획관리지역에 해당하나, 다음의 다양한 제한 사항이 적용됩니다.

- 가축사육제한구역 (일부제한 및 전부제한)

- 장애물제한표면구역 (공항시설법 관련, 제주국제공항 인근 지역의 항공기 안전 운항을 위한 높이 제한)

- 공장설립제한지역 (수도법 관련)

- 경관보전지구 4등급

- 생태계보전지구 5등급

- 지하수자원보전 4등급

이러한 다중적인 규제는 토지의 활용 가치를 제한할 수 있는 중요한 리스크 요인입니다. 또한, 농지이므로 농지법에 따른 경작 의무 및 주말·체험영농 이용 등 법적 의무를 준수해야 합니다. 특히, 농지취득자격증명 미제출 시 입찰 보증금 몰수의 위험이 가장 큰 주의사항입니다. 제주 지역의 일부 중산간 지역에서는 폐기물 처리 시설과 같은 혐오 시설 설치 관련 논란이 발생하기도 하는데, 이는 잠재적인 지역 이미지나 가치에 영향을 줄 수 있는 요인입니다.

1.7. 종합 의견

본건은 제주시 애월읍 상가리에 위치한 전(밭)으로, 광대한 면적을 자랑하지만 다수의 토지이용 제한 사항으로 인해 개발 및 활용에 신중한 접근이 요구됩니다. 특히 농지취득자격증명 발급이 필수이며, 이를 충족하지 못할 경우 입찰 보증금을 몰수당하는 등 큰 위험이 따릅니다. 제주공항 주변 장애물 제한표면구역, 경관 및 생태계 보전지구, 지하수 자원 보전 등 엄격한 규제가 적용되어 있어, 일반적인 토지 개발이나 건축이 사실상 어렵거나 매우 제한적일 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

엄격한 규제와 농지취득자격증명이라는 큰 허들이 존재하므로, 본 건은 일반적인 투자 관점보다는 해당 지역의 농지 관련 법규 및 개발 계획에 대한 깊이 있는 이해를 가진 투자자에게 적합할 수 있습니다.

- 농지법 및 제주도 조례에 대한 완벽한 이해: 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 농업경영계획 수립 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

- 엄격한 개발 제한: 계획관리 지역임에도 불구하고, 공항 장애물 제한, 경관/생태계/지하수 보전 등 중첩적인 규제로 인해 건축 및 개발 가능성이 매우 낮거나 제한적일 수 있습니다.

- 잠재적 지역 개발 가능성: 현재는 농경지로서의 이용이 주를 이루지만, 향후 법규 완화나 지역 개발 계획 변경 시 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 그러나 현재로서는 이러한 가능성이 매우 불투명합니다.

- 법규 및 행정 절차에 대한 철저한 사전 조사: 입찰 전 반드시 관련 법규와 제주도의 토지 이용 규제를 충분히 숙지해야 하며, 농지취득자격증명 발급 절차를 면밀히 확인해야 합니다.

법원 정보

제주지방법원 경매5계