나이스옥션 법원경매 대구서부 2024타경44921 [1] 대구광역시 달서구 용산동 414-4 성서6주공아파트 608동 16층1601호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대구서부 2024타경44921 [1] 대구광역시 달서구 용산동 414-4 성서6주공아파트 608동 16층1601호 아파트 경매

물건 대표 이미지

대구서부지원 경매1계 2024타경44921 | 소재지: 대구광역시 달서구 성지로 35, 608동 16층1601호 (용산동,성서6주공아파트) | 감정가: 142,000,000원 | 최저가: 34,094,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 물건 정보 분석

사건번호: 대구서부지원 2024타경44921 (1)

소재지: 대구광역시 달서구 용산동 414-4 성서6주공아파트 608동 16층1601호

용도 및 구조: 아파트 (철근콘크리트 벽식구조 스라브지붕 20층 중 16층)

감정가: 142,000,000원

면적 분석 (전용/대지):

전용면적: 59.99㎡ (약 18.15평)

추정 분양면적: 약 81㎡ (약 24.5평형)

토지면적: 31.53㎡ (약 9.54평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 정OO

채권자: 한OOOOOOO

특이사항/주의사항: 대항력 있는 임차권자 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함 (매수자 인수 리스크 존재)

1.2. 입지조건 및 환경 분석

최고의 입지: 대구광역시 달서구 용산동 성서6주공아파트는 대구성지초등학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 대규모 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재되어 생활 편의성이 높습니다.

교통 환경: 차량 접근이 용이하며, 지하철 2호선 이곡역과 인근 버스 승강장이 도보 거리에 소재합니다. 또한 성서IC가 인접하여 광역 교통망 접근성도 우수하여 제반 교통 사정은 보통 이상입니다.

주거 환경: 본건은 20층 중 16층 단위세대로서 채광과 조망이 양호할 것으로 예상됩니다. 단지는 지역난방 설비 및 승강기 설비가 되어 있어 기본적인 생활 설비를 갖추고 있습니다.

토지 이용계획: 도시지역, 자연녹지지역(자연녹지지역)에 속하며, 아파트 부지로 이용 중입니다.

1.3. 상권 및 생활 정보

상권 분석: 도보 5분 거리에 마트, 병원, 카페, 약국 등 다양한 편의시설이 밀집되어 있어 일상생활 편의성이 매우 높습니다.

교육 시설: 대구성지초등학교가 인접하여 학군 환경이 양호합니다.

혐오시설 여부: 주변 지역에 대규모 기피 시설(예: 폐기물 처리 시설, 대형 변전소 등)은 검색되지 않았으며, 주거 지역의 일반적인 환경을 유지하고 있습니다.

2. 권리분석 및 잠재적 리스크

2.1. 권리분석 (등기부상)

본건은 부동산강제경매 사건으로 소유자와 채무자가 동일인인 상황입니다.

말소기준권리 이하의 모든 권리는 소멸되어 권리관계 자체는 복잡하지 않으나, 현황조사 및 배당 과정에서 말소기준권리 이후의 후순위 임차인이 대항력을 주장할 경우의 처리 방안이 중요합니다.

2.2. 잠재적 리스크 (최대 주의사항)

주의사항: 본건은 '대항력 있는 임차권자 있음'으로 명시되어 있습니다. 이는 임차인이 전입신고 및 확정일자를 갖추어 대항력을 확보했으며, 그 대항력 발생일이 말소기준권리보다 선순위일 가능성이 높다는 의미입니다.

매수인 인수 리스크: 만약 임차인의 보증금 전액이 배당을 통해 변제되지 않는다면, 그 미변제 잔액을 낙찰자가 추가로 인수해야 할 중대한 리스크가 있습니다.

대응 방안: 입찰 전 반드시 현장조사를 통해 임차인의 정확한 전입일자, 보증금액, 배당요구 여부 등을 면밀히 파악하여 매수인이 인수해야 할 금액이 있는지 사전에 계산해야 합니다. 이는 입찰가 산정의 핵심 요소입니다.

3. 종합 의견 및 투자 포인트

3.1. 종합 의견

본건은 대구 달서구 지역의 역세권 및 주거 편의성이 높은 아파트를 대상으로 합니다. 입지 자체는 양호하고 실거주 및 투자 가치 모두를 기대할 수 있습니다. 그러나 '대항력 있는 임차권자'라는 치명적인 권리적 리스크를 안고 있으므로, 입찰 전 철저한 권리 분석과 명도 계획이 선행되어야 합니다. 임차인이 보증금 전액을 배당받는 경우를 제외하고는, 매수인이 인수해야 할 채무가 발생할 가능성이 높으므로 이를 반영한 보수적인 입찰가 산정이 필수적입니다.

3.2. 투자 포인트

1. 교통 편의성: 지하철역(이곡역) 및 주요 도로 인접으로 인한 편리한 교통망은 아파트 가치를 유지시키는 주요 요인입니다.

2. 실거주 매력: 초등학교 인접 및 근린생활시설의 풍부함으로 인해 실거주 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

3. 경매 가격 메리트: 권리적 리스크(임차인 인수 부담)로 인해 타 물건 대비 경쟁률이 낮아지거나 최저가가 더 떨어질 가능성이 있어, 리스크를 감안한 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

3.3. 명도 및 출구 전략

명도 전략: 임차인 명도 시, 보증금 미변제액 인수라는 법적 의무를 이행하는 동시에 합리적인 협상을 통해 명도를 진행해야 합니다.

출구 전략: 인수 금액을 제외한 실제 투자금액과 주변 시세를 비교하여 실거주 혹은 임대수익형으로 전환하는 것을 고려해야 합니다.

법원 정보

대구서부지원 경매1계