나이스옥션 법원경매 창원 2024타경4106 [1] 경상남도 창원시 의창구 명서동 208-2 숙박시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경4106 [1] 경상남도 창원시 의창구 명서동 208-2 숙박시설 경매

• 사건번호: 2024타경4106
• 주소: 경상남도 창원시 의창구 창이대로85번길 7
• 용도: 숙박시설

창원지방법원 경매8계 2024타경4106 | 소재지: 경상남도 창원시 의창구 창이대로85번길 7 | 감정가: 4,138,705,560원 | 최저가: 1,622,371,000원 | 용도: 숙박시설

1. 창원지방법원 2024타경4106 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경4106 (1)

소재지: 경상남도 창원시 의창구 명서동 208-2

용도: 숙박시설 (Brown-Dot Hotel)

감정가: 4,138,705,560원

토지 면적: 436.10㎡ (약 132평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 1,725.06㎡ (약 522평)

건물 제시외 면적: 105.00㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 중OOOOOOOO

특이사항: 법정지상권, 위반건축물 등재

1.2. 입지조건

본건은 경상남도 창원시 의창구 명서동에 위치하며, 명곡초등학교 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 숙박시설, 업무시설, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 상가지대로서, 일반적인 상권의 형태를 띠고 있습니다. 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 인접 토지 대비 등고 평탄한 가장형의 토지로서 상업용 건물 부지로 이용되고 있습니다. 북동측으로는 폭 약 8m의 도로에 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

부동산 등기부등본 상 위반건축물로 등재되어 있으며, 특히 제시 외 건물 1-4의 경우 이행강제금이 부과되고 있는 것으로 조사되었습니다. 이에 대한 구체적인 사항은 관할 관청에 확인이 필요합니다.

지도 검색 결과, 본건 주변으로는 명곡초등학교, 중학교, 고등학교 등 교육시설이 위치하며, 다수의 근린생활시설과 상업시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 특정 혐오시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

본건은 법정지상권이 성립할 수 있는 가능성이 있어 주의가 요구됩니다. 또한, 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있으며, 특히 제시외 건물 1-4에 대해 이행강제금이 부과되고 있는 것으로 파악되었습니다. 이에 대한 정확한 내용은 관할 관청에 확인이 필수적입니다.

건물 현황에서는 6층의 공부상 용도는 '단독주택'이나 실제로는 '객실 및 직원 숙소'로 이용 중입니다. 또한, 현재 사용 중인 5층, 6층, 7층 부분이 공부상으로는 각각 4층, 5층, 6층에 해당한다는 점과 건물 명칭이 공부상 '드림텔'이나 현칭 'Brown-Dot Hotel'로 표기된 점은 공부와의 차이점입니다.

제시외 건물 중 창고(일련번호 1-1)는 전세권자 겸 임차인의 소유라는 취지의 매각 제외 신청서가 제출되었습니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 명서동 일대는 상업 및 업무시설이 밀집된 상가지대로서, 숙박시설 운영에 적합한 환경을 갖추고 있습니다. 명곡초등학교를 비롯한 주거단지와 인접해 있어 배후 수요 또한 확보 가능합니다. 'Brown-Dot Hotel'이라는 브랜드로 운영되고 있다는 점에서 일정 수준의 영업 기반이 마련되어 있다고 볼 수 있습니다. 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 유동인구가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

편의시설: 상업지구 내 위치하여 쇼핑, 식사 등 다양한 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

주거 환경: 학교 및 주거 밀집 지역과 인접하여 기본적인 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

법정지상권: 토지와 건물의 소유자가 다를 경우 법정지상권 성립 여부에 따라 낙찰 후 추가적인 법적 분쟁이나 비용 발생 가능성이 있습니다.

위반건축물: 위반건축물로 인한 이행강제금 부과 및 시정명령 등의 행정적 제재가 있을 수 있습니다. 이는 건물 활용 및 가치에 영향을 미칠 수 있으며, 관련 비용 발생 가능성이 있습니다.

공부와의 차이: 층수 표기 및 용도 등의 공부와의 차이는 향후 재건축 또는 리모델링 시 문제가 될 수 있으며, 행정상의 확인 및 정리가 필요할 수 있습니다.

제시외 건물 제외 신청: 창고(1-1)에 대한 매각 제외 신청이 인용될 경우, 해당 부분의 소유권 및 사용에 대한 별도 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 창원시 의창구 명서동의 상업 지역에 위치한 숙박시설(호텔)로, 'Brown-Dot Hotel'이라는 기존 영업점을 운영 중입니다. 편리한 교통과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있어 입지적 장점을 지니고 있습니다. 그러나 법정지상권, 위반건축물 등재, 공부와의 차이 등 다수의 권리 및 행정상 리스크를 안고 있어 면밀한 권리 분석과 함께 관할 관청을 통한 실사 확인이 필수적입니다. 특히 위반건축물 관련 이행강제금 부과 내역 및 향후 시정 가능성, 법정지상권의 구체적인 성립 여부 및 권리 관계를 철저히 파악해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

우수한 입지: 상업지구 내 위치하며, 교통 및 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 숙박시설 운영에 유리합니다.

기존 영업 시설: 'Brown-Dot Hotel'로 운영 중인 만큼, 기본적인 시설 및 영업 기반이 마련되어 있습니다.

잠재적 가치 상승: 법적, 행정적 문제점들을 해결할 경우, 안정적인 임대 수익 또는 재개발/리모델링을 통한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

수익형 부동산: 적절한 가격으로 취득 시, 안정적인 임대 수익을 창출할 수 있는 수익형 부동산으로서의 가치가 있습니다.

주의사항: 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 현장 방문 및 추가적인 권리 분석, 법률 검토를 통해 최종적인 투자 결정을 내리시기 바랍니다. 특히 제시된 리스크 요인에 대한 철저한 사전 조사 및 확인이 필수적입니다.

법원 정보

창원지방법원 경매8계