나이스옥션 법원경매 창원 2024타경112939 [1] 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리 230-19 창원2차비룡벨로스텔라 8층 801호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2024.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리 소재 "창덕중학교" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 국도변 상가지대로서, 제반 주위환경은 보통 시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근 대중교통수단의 운행횟수 및 접근성 등을 고려할 때 전반적인 교통사정은 보통 시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트 구조 (철근)콘크리트 지붕 14층 건물 내 8층 801호로서,
외 벽: 몰탈위 페인팅 등 마감.
내 벽: 폐문부재로 조사치 못함.
바 닥: 폐문부재로 조사치 못함.
창 호: 샷시 창호입니다.

이용상태

아파트로 추정되나, 현장조사시 폐문부재로 인하여 내부 이용상태는 조사치 못하였습니다.

설비내역

건물 내 제반 급.배수설비 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 현황 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

남측으로 대로3류에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 제1종일반주거지역, 대로3류(폭 25m-30m)(2014-04-03)(접합) 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(창덕중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(폐수)<물환경보전법>

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임 대: 미상입니다.
2)기 타: 본건 현장조사시 폐문부재로 내부 이용상태 등은 조사치 못하였으며, 동종 유사물건의 통상적인 이용상태 및 외부관찰 등을 통해 평가하였으니 경매 입찰 시 이점 유의하시기 바랍니다.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 말소되지 않고 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 창원지방법원 2024타경112939 (1)

* 소재지: 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리 230-19, 창원2차비룡벨로스텔라 8층 801호

* 용도: 아파트

* 건물 구조: 철근콘크리트구조

* 총 층수: 14층

* 해당 층: 8층

* 토지 면적: 21.54㎡ (약 6.52평)

* 건물 면적: 69.32㎡ (약 20.97평)

* 감정가: 185,000,000원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 강제경매

1.1. 1. 건물 세부정보

* 건물명: 창원2차비룡벨로스텔라

* 대지 면적: 1018㎡ (약 307.95평)

* 연면적: 4923.15㎡ (약 1489.82평)

* 준공일: 2018.03.30

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본건은 창덕중학교 북동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트 단지, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 국도변 상가지대입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 대중교통 수단의 운행 횟수 및 접근성 등을 고려할 때 전반적인 교통사정은 보통 수준입니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본 토지는 근린상업지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 대로 3류(폭 25m-30m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(창덕중학교), 배출시설설치제한지역(폐수)에 해당합니다.

* 인접 도로 상태: 남측으로 대로 3류에 접하고 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 갑4 (2021.11.30, 서울중앙지방법원 가압류)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을7 (2023.01.13, 주택임차권, 권명진)

* 인수 대상 권리: 본건은 대항력 있는 임차인(권명진)이 존재하며, 임차인의 보증금 중 배당을 통해 전액 변제받지 못할 경우 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인 현황:

* * 권 (권명진)

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-12-04

* 확정일자: 2020-11-13

* 배당신고일자: 2023-01-13

* 대항력: 있음

* 인수 내용: 보증금 전액이 배당에서 변제되지 아니하면 말소되지 않고 잔액을 매수인이 인수함.

* 기타 권리사항:

* 갑5 (2023.04.04, 북부산새마을금고 가압류) - 말소

* 갑6 (2023.07.25, 창원시 압류) - 말소

* 갑7 (2024.09.20, 한국주택금융공사 강제경매) - 말소

* 갑8 (2025.05.08, 동래세무서장 압류) - 말소

* 등기부채권 총액: 약 2,611,594,040원 (참고용)

1.4. 상권분석

* 본건은 국도변에 위치하여 상업 시설이 혼재하는 지역에 속해 있습니다. 아파트 단지와 단독주택이 밀집해 있어 주거 배후 수요가 존재합니다.

* 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 기능은 갖추고 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교육: 창덕중학교가 북동측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 대중교통 이용도 편리한 수준입니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 주변에 있어 일상생활에 필요한 편의성을 갖추고 있습니다.

* 주거 환경: 아파트 단지와 주택이 혼재하는 지역으로, 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 임차인 권명진 씨의 보증금 150,000,000원 중 배당을 통해 전액 변제받지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 상당한 인수 부담으로 작용할 수 있습니다.

* 내부 상태 미확인: 현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 이용 상태를 조사하지 못했습니다. 누수, 파손, 내부 마감 상태 등 실제 내부 컨디션에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역(폐수) 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 이례적으로 높은 가압류 금액: 등기부상 최고 가압류 금액(약 3천억 원)은 본 건과 직접적인 관련이 없을 가능성이 높으나, 채권 관계의 복잡성을 시사할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

1.7. 종합 의견

* 본 물건은 창원시 의창구 동읍에 위치한 아파트로, 대항력 있는 임차인(권명진)이 존재하며 보증금 인수 부담이 있는 것이 가장 큰 특징입니다. 감정가는 1억 8,500만원이나, 임차인 보증금이 1억 5,000만원이므로, 배당 결과에 따라 매수인이 인수해야 하는 금액이 발생할 수 있습니다. 또한, 내부 확인이 불가능했던 점도 입찰 시 유의해야 할 사항입니다.

1.8. 투자 포인트

* 본 물건의 핵심적인 투자 고려 사항은 대항력 있는 임차인의 인수 부담을 정확히 파악하고, 실제 인수될 금액을 산정하여 입찰가에 반영하는 것입니다.

* 이러한 부담을 고려했을 때, 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 창원시 의창구 지역의 주거 수요와 향후 개발 가능성을 고려한 투자 관점 접근이 필요합니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 185,000,000원

* 인수 가능한 임차인 보증금: 150,000,000원

* 예상 입찰가는 단순히 감정가에서 인수 보증금을 제외한 금액으로 산정하기보다는, 명도 비용, 내부 수리 비용, 예상 인수 금액, 그리고 현재 시장 상황 및 유사 물건의 낙찰가를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 본 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어려우나, 인수 보증금 1억 5천만원을 포함하여 매수인이 실제 부담하게 될 총 금액이 시세 대비 합리적인지를 면밀히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.