나이스옥션 법원경매 창원 2024타경113284 [1] 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리 215-18 창원1차비룡벨로스텔라 3층 302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동부 · 평가일 2024.10.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리 소재 "동읍보건지소" 남동측 인근에 소재하며, 부근은 아파트단지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층건내 3층 302호로서
외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등
내벽: 벽지 및 타일 마감 등
창호: 샤시창호구조
*폐문부재중으로 탐문에 의함.

이용상태

공동주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 소방설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적되는 토지는 자체지반 대체로 평탄한 부정형의 토지로 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지의 남측 대로의 포장도로를 통해 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 제1종일반주거지역, 대로3류(폭 25m-30m)(2014-04-03)(접합), 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(창덕중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(폐수)<물환경보전법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타사항 : 없음.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 말소되지 않고 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경113284 (1)

소재지: 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리 215-18 창원1차비룡벨로스텔라 3층 302호

건물명: 창원1차비룡벨로스텔라

용도: 아파트 (공동주택)

감정가: 123,000,000원

토지면적: 15.93㎡ (약 4.82평)

건물면적 (전용면적): 48.77㎡ (약 14.75평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

건축년도: 2018년 3월 30일

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1.1. 입지조건

* 본건은 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리에 위치하며, "동읍보건지소" 남동측 인근에 소재하고 있습니다.

* 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다.

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 본건 대지권의 목적인 토지는 남측 대로변 포장도로와 접해 있어 접근성이 좋습니다.

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1.2. 권리분석

* 본건의 말소기준권리는 2021년 11월 30일 접수된 국의 가압류(갑6)입니다.

* 주요 권리사항으로는 소유권이전 신탁 등기 말소, 가압류, 압류, 강제경매 등이 있으며, 이들은 모두 말소될 예정입니다.

* 하지만, 본건에는 매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기가 존재합니다.

* 을구 순위 7번 임차권 등기:

* 임차인: 이

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 2월 8일

* 확정일자: 2021년 1월 12일

* 배당신고일자: 2023년 5월 30일

* 대항력: 있음

* 인수 여부: 본 임차권은 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 말소되지 않고, 그 잔액을 매수인이 인수하게 됩니다.

* 전체 등기부채권 총액은 120,000,000원으로, 이는 임차인의 보증금액과 일치합니다.

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1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 지역은 주로 주거단지와 근린생활시설이 혼재된 지역 상권입니다.

* 토지이용계획상 근린상업지역과 제1종일반주거지역으로 지정되어 있어, 주거 및 근린생활시설 운영에 적합한 지역입니다.

* 주변에 가축사육제한구역(그 외 지역 200m 제한) 및 배출시설설치제한지역(폐수)이 지정되어 있어, 해당 지역의 개발 또는 건축 시 관련 법규 준수가 필요합니다.

* 제공된 정보 및 자체 조사 결과, 본건 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

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1.4. 생활정보

* 인근에 "동읍보건지소"가 위치하고 있으며, 기본적인 근린생활시설을 이용할 수 있습니다.

* 창덕중학교가 근거리에 있어, 교육 환경 보호구역으로 지정된 점을 확인할 수 있습니다.

* 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

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1.5. 잠재적 리스크

* 본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 이 의 보증금 120,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 못할 경우, 매수인이 이를 인수해야 한다는 점입니다.

* 건물 구조 등 일부 정보는 폐문부재 상태에서의 탐문 조사를 통해 얻어졌으므로, 실제 현황과 다소 차이가 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획상 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등 일부 법적 제한 사항이 존재합니다.

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1.6. 종합 의견

* 본 물건은 임차인의 보증금 인수 가능성이라는 중대한 권리 분석 사항을 포함하고 있습니다.

* 입찰 전, 임차인과의 소통 및 배당 현황에 대한 면밀한 파악이 필수적입니다.

* 안정적인 주거 환경을 갖추고 있으나, 인수되는 보증금으로 인해 실질적인 매수 금액 산정에 고도의 주의가 요구됩니다.

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1.7. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인 인수 조건으로 인한 잠재적 시세차익 가능성이 있습니다. (명도 및 인수 비용 고려 필요)

* 주거 및 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 비교적 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 경매를 통한 일반 매매 대비 저가 매수 기회를 얻을 수 있습니다.

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1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 123,000,000원

* 본건은 매수인이 120,000,000원의 임차인 보증금을 인수해야 하는 조건이므로, 입찰 시에는 인수될 보증금 120,000,000원을 제외한 실제 경매 대상 가치를 기준으로 신중하게 산정해야 합니다.

* 잠재적인 인수 금액과 기타 법적, 행정적 비용을 고려하여, 보수적으로 감정가의 50% ~ 70% 선에서 입찰가를 고려하는 것을 권고합니다. (예: 61,500,000원 ~ 86,100,000원 범위에서 신중하게 결정)

* 최종 입찰가는 본인의 자금 계획, 리스크 감수 능력, 그리고 해당 물건의 실제 시장 가치에 대한 판단을 종합하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.