나이스옥션 법원경매 울산 2024타경110168 [1] 울산광역시 중구 교동 257-12 대지 경매
매각기일: 2025-12-02
물건 개요
나이스옥션 법원경매 울산 2024타경110168 [1] 울산광역시 중구 교동 257-12 대지 경매
- 사건번호: 2024타경110168
- 주소: 울산광역시 중구 교동 257-12
- 용도: 대지
울산지방법원 경매3계 2024타경110168 | 소재지: 울산광역시 중구 교동 257-12 | 감정가: 25,160,000원 | 최저가: 17,612,000원 | 용도: 대지
1. 울산지방법원 2024타경110168 (1) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 울산지방법원 2024타경110168 (1)
소재지: 울산광역시 중구 교동 257-12
용도: 대지
감정가: 25,160,000원
토지면적: 22.00㎡ (약 6.65평)
토지 지분율: 1100 (세부 지분율은 경매 정보 확인 필요)
건물면적: 0.00㎡
매각대상: 토지 일부 지분 매각
경매구분: 부동산 강제 경매
소유자: 김OO
채권자: 하OOOOOOOOO
1.2. 입지조건
본건은 울산광역시 중구 교동 257-12에 소재하며, 울산향교 남동측 인근에 위치합니다.
주위는 울산광역시 중구 주택재개발구역(중구 B-04구역)으로 지정되어 있으며, 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.
차량 접근은 용이하여 일반적인 교통사정은 보통 수준입니다.
본건 토지는 폭 약 8미터 정도의 포장도로에 접해 있습니다.
1.3. 토지 이용계획 및 제한사항
본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(2015-02-12), 지구단위계획구역(중구B-04지구), 중로1류(폭 20m-25m)(2016-06-30)으로 지정되어 있습니다.
또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(2개소), 정비구역(주택재개발정비구역), 역사문화환경보존지역(울산동헌 및 내아, 울산향교 500m)에 해당합니다.
1.4. 권리분석
본건은 부동산 강제 경매로 진행 중이며, 소유자는 김OO님입니다.
채권자는 하OOOOOOOOO입니다.
매각 대상은 토지 일부 지분이며, 경매 구분은 부동산 강제 경매입니다.
주의사항으로, 공유자의 우선매수신고가 있으며, 이는 민사집행법 제140조에 근거합니다. 만약 공유자가 우선매수권을 행사하고 매수보증금을 미납할 경우, 해당 공유자는 다음 매각기일에는 우선매수청구권을 행사할 수 없습니다.
또한, 본건 토지는 울산 중구 주택재개발구역(B-04구역) 내 토지로서, 소유자는 조합원이 아닌 청산 대상 토지 소유자입니다. 따라서 감정평가 시 분양권 등의 권리가 포함되지 않았습니다. (울산중구청장 명의 사실조회회신서 참고)
타인 소유 건물 약 14㎡가 본건 토지 일부 지상에 과재(점유)하고 있으나, 해당 지역이 주택재개발 사업으로 관리처분인가 후 철거 예정이므로 크게 문제되지 않을 것으로 보입니다.
1.5. 상권분석
본건이 속한 울산 중구 B-04구역은 주택 재개발이 진행 중인 지역으로, 재개발 완료 시 주거 환경 개선 및 신축 아파트 단지 형성으로 인해 지역 상권의 활성화가 기대됩니다.
현재는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 구도심의 형태를 띠고 있습니다.
주변에 울산향교 등 역사문화시설이 인접해 있어, 지역의 정체성을 유지하는 가운데 발전이 이루어질 것으로 보입니다.
재개발 사업 진행에 따라 신규 상업 시설 유입 가능성이 있으며, 이에 따른 잠재적 가치 상승 요인이 있습니다.
1.6. 생활정보
본건 소재지는 울산광역시 중구 교동으로, 울산 도심과의 접근성이 양호한 편입니다.
주변에는 교육 환경 보호구역으로 지정된 초등학교가 있으며, 양사초등학교가 인근에 위치합니다.
울산향교, 울산동헌 등 역사 문화 시설이 가까이 있어 교육적, 문화적으로 풍부한 환경을 제공합니다.
주택 재개발 구역으로 지정되어 있어, 향후 정비 사업 완료 시 주거 편의 시설 및 기반 시설이 대폭 확충될 것으로 예상됩니다.
인근에 병원, 관공서, 대형마트 등 생활 편의 시설 이용 또한 용이할 것으로 판단됩니다.
1.7. 잠재적 리스크
지분 매각으로 인한 소유권 행사 및 재개발 진행 시 다른 공유자와의 의견 조율이 필요할 수 있습니다.
재개발 사업의 진행 속도 및 인허가 과정에서 예상치 못한 지연이나 변수가 발생할 수 있습니다.
소유자가 비조합원 청산 대상이라는 점에서, 일반 분양권과는 다른 청산 절차를 따르게 되므로 이에 대한 면밀한 이해가 필요합니다.
타인 소유 건물이 일부 지상에 과재되어 있는 점은 향후 명도 과정에서 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.
역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위나 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.
공유자의 우선매수권 행사는 경매 절차의 주요 변수 중 하나입니다.
현재 B-04 구역 조합과 중구청 간의 법적 갈등이 발생하고 있어 사업 진행에 변수가 될 수 있습니다.
1.8. 종합 의견
본 물건은 울산광역시 중구 B-04 재개발 구역 내 토지 지분으로, 재개발 완료 시 도시 환경 개선과 함께 상당한 시세 상승을 기대할 수 있는 투자 가치가 있습니다.
특히, 향후 개발 계획이 구체화되고 관리처분 등이 진행됨에 따라 자산 가치가 상승할 잠재력이 높습니다.
그러나 지분 매각, 공유자 우선매수권, 재개발 사업의 불확실성, 건물 과재 등 고려해야 할 복합적인 요소들이 존재합니다.
따라서 본 건에 대한 투자는 재개발 사업의 진행 과정을 면밀히 모니터링하고, 관련 법규 및 절차를 철저히 이해한 후에 신중하게 결정해야 합니다.
재개발 조합 또는 관련 기관과의 적극적인 소통을 통해 정확한 사업 진행 상황과 청산 절차를 파악하는 것이 중요합니다.
1.9. 투자 포인트
재개발 지역 내 핵심 입지로, 사업 완료 시 높은 시세 차익 기대.
지분 매각 및 재개발 초기 단계로, 상대적으로 낮은 진입 장벽.
향후 도시 환경 개선 및 인프라 확충으로 인한 주거 가치 상승.
울산 중구의 중심부에 위치하여 향후 발전 가능성이 높은 지역.
법원 정보
울산지방법원 경매3계