나이스옥션 법원경매 상주 2024타경71362 [1] 경상북도 상주시 사벌국면 엄암리 산35 임야 경매

매각기일: 2025-12-16

물건 개요

나이스옥션 법원경매 상주 2024타경71362 [1] 경상북도 상주시 사벌국면 엄암리 산35 임야 경매

물건 대표 이미지

상주지원 경매2계 2024타경71362 | 소재지: 경상북도 상주시 사벌국면 엄암리 산35 | 감정가: 7,054,938원 | 최저가: 1,694,000원 | 용도: 임야

1. 상주지원 2024타경71362 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 상주지원 2024타경71362 (1)

소재지: 경상북도 상주시 사벌국면 엄암리 산35

용도: 임야

감정가: 7,054,938원

토지면적: 989.00㎡ (약 299.18 평)

토지 지분율: 32963.37 (정보상 특이사항)

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 피OO

채권자: 주OOOOOOOOOOOO

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.2. 입지조건

본건은 경상북도 상주시 사벌면 엄암리 소재 "엄정마을" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 일대는 일반 주택, 경지 정리된 농경지대 및 임야 등으로 형성된 전형적인 농촌 지역입니다. 차량 접근은 가능하며, 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 토지이용계획상 계획관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역, 준보전산지, 농업진흥구역, 자연취락지구 등으로 구역이 지정되어 있어, 각 구역별 행위 제한을 확인해야 합니다.

기호1 토지는 임야 및 일부 묘지로 이용 중이며, 임야도상 맹지로서 인접 필지를 경유하여 접근 가능합니다.

기호2 토지는 답(논)으로 이용 중이며, 남측으로 폭 약 4-5미터 내외의 포장도로와 접합니다.

기호3 토지는 주거용 건부지 및 일부 도로로 이용 중이며, 서측으로 폭 약 8-9미터 내외의 포장도로와 접합니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 강제 경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 피OO입니다. 채권자는 주OOOOOOOOOOOO입니다.

주요 권리사항으로는 토지 일부 지분 매각, 공유자 우선매수 신고, 분묘기지권 성립 가능성이 있습니다.

"지분 매각"의 경우, 전체 부동산의 일부 지분만을 취득하게 되므로, 향후 부동산의 사용, 수익, 처분 시 다른 지분권자와의 협의가 필수적입니다.

"공유자 우선매수신고"가 접수되었으나, 매수보증금 미납으로 실효될 경우 해당 공유자는 다음 매각기일에 우선매수청구권을 행사할 수 없습니다. 매수인은 낙찰 후 공유자의 우선매수권 행사 여부를 주의 깊게 살펴야 합니다.

토지 지상에는 연고자 미상의 분묘가 소재하여, 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다. 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있는 중요한 사항입니다.

1.4. 상권분석

본건 소재지는 전형적인 농촌 지역으로, 주변은 주택, 농경지, 임야 등이 주를 이루고 있습니다. 따라서 활발한 상업 활동이 이루어지는 상권이라고 보기는 어렵습니다. 농업 관련 시설이나 소규모 마을 기반 시설이 있을 수 있으나, 대규모 상업 시설이나 편의 시설은 기대하기 어렵습니다.

1.5. 생활정보

본건은 "엄정마을" 인근에 위치하여 마을 생활권과 연계될 수 있습니다. 토지 이용 현황이 임야, 묘지, 농경지, 주거용 건부지, 도로 등 다양하게 나타나고 있어, 농업, 묘지 관리, 또는 일부 주거 목적의 활용 가능성을 시사합니다. 다만, 구체적인 편의시설(학교, 병원, 마트 등)에 대한 정보는 부족하며, 차량을 통한 접근이 주된 생활 방식일 것으로 예상됩니다. "가축사육제한구역(절대제한지역(전 축종))"으로 지정되어 있어, 가축 사육 관련 업종은 제한될 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

첫째, "지분 매각"이라는 점은 가장 큰 리스크입니다. 전체 부동산의 소유권을 취득하는 것이 아니므로, 향후 부동산을 활용하거나 처분하는 과정에서 다른 지분권자들과의 의견 충돌이나 협상 과정이 복잡할 수 있습니다.

둘째, "분묘기지권"의 성립 가능성입니다. 연고자가 불분명한 분묘가 소재하고 있어, 분묘기지권이 인정될 경우 토지 개발 및 이용에 상당한 제약이 발생할 수 있습니다.

셋째, "맹지"(기호1)가 포함되어 있어 접근성이 제한적입니다. 이 부분은 토지 활용 가치를 낮출 수 있습니다.

넷째, 토지이용계획상 "가축사육제한구역(절대제한지역(전 축종))"으로 지정되어 있어, 축산업 관련 개발은 불가합니다.

다섯째, "이동 가능한 컨테이너"가 매각 대상에서 제외되었습니다. 이는 현장 확인 시 참고해야 할 사항입니다.

여섯째, "제시외건물"이 소재한다는 감정평가서 요약 내용이 있으나, 본건의 건물면적 및 제시외면적은 0으로 기재되어 있어, 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경상북도 상주시 농촌 지역에 위치한 임야 지분 매각 물건입니다. 지분 매각, 분묘기지권, 맹지, 엄격한 가축사육 제한 구역 지정 등 다수의 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 특히 지분 소유로 인한 소유권 분쟁 가능성과 분묘기지권으로 인한 토지 이용의 제약은 투자가치 판단에 있어 매우 신중한 검토를 요구합니다. 그러나 이러한 단점들을 감수하고, 농촌의 토지로서의 가치나 향후 개발 가능성을 염두에 둔다면, 낮은 감정가 대비 투자 기회를 모색해볼 수도 있습니다.

1.8. 투자 포인트

낮은 감정가: 현재 제시된 감정가를 고려할 때, 시장 상황에 따라 가격 상승의 여지가 있을 수 있습니다.

다양한 토지 이용 가능성: 임야, 묘지, 농경지, 주거용 건부지, 도로 등 다양한 용도로 이용될 수 있는 잠재력이 있습니다. 다만, 이는 엄격한 규제 및 지분권자와의 협의라는 전제 조건 하에 가능합니다.

농촌 지역 토지로서의 가치: 귀농·귀촌 목적이나 장기적인 관점에서 농촌 지역 토지를 찾는 투자자에게는 고려 대상이 될 수 있습니다.

주변 시설 및 혐오시설 분석:

본건 소재지인 경상북도 상주시 사벌면 엄암리 산35 일대는 전반적으로 농경지와 임야가 주를 이루는 한적한 농촌 지역으로 파악됩니다. "엄정마을"과 인접해 있으며, 농업 활동이 중심이 되는 환경입니다. 현재까지 파악된 정보 및 주변 시설 검색 결과, 주거 환경을 저해할 만한 대규모 산업 시설, 폐기물 처리장, 소각장 등 직접적인 "혐오시설"이 본건 토지에 인접해 있다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, "가축사육제한구역(절대제한지역(전 축종))"으로 지정되어 있다는 점은 해당 지역 내에 농업 시설, 특히 축사 등이 존재하거나 조성될 가능성이 있음을 시사합니다. 이러한 시설이 본건과의 이격 거리, 규모, 운영 방식 등에 따라 환경에 영향을 미칠 수 있으므로, 현장 방문 시 주변 환경을 면밀히 확인하는 것이 좋습니다.

법원 정보

상주지원 경매2계