나이스옥션 법원경매 상주 2024타경71362 [3] 경상북도 상주시 사벌국면 엄암리 621-3 답 경매

매각기일: 2025-12-16

물건 개요

나이스옥션 법원경매 상주 2024타경71362 [3] 경상북도 상주시 사벌국면 엄암리 621-3 답 경매

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상주지원 경매2계 2024타경71362 | 소재지: 경상북도 상주시 사벌국면 엄암리 621-3 | 감정가: 4,827,500원 | 최저가: 1,159,000원 | 용도: 답

1. 상주지원 2024타경71362 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 상주지원 2024타경71362 (3)

소재지: 경상북도 상주시 사벌국면 엄암리 621-3

용도: 공부상 지목 '답', 현황 '대' (기호1, 2, 3 중 일부 또는 전부)

감정가: 4,827,500원

토지 면적: 121.00㎡ (약 36.6평)

토지 지분율: 4032.93 (※ 지분율 표기 관련하여 추가 확인 필요)

건물 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 21.66㎡ (매각 제외)

매각 대상: 토지 일부 지분 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

소유자/채무자: 피OO

채권자: 주OOOOOOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명, 지분매각, 공유자우선매수신고, 법정지상권

주의사항: 제시외 건물 매각 제외, 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여지 있음. 이동 가능한 컨테이너 매각 제외. 농지취득자격증명원 제출 필수.

1.2. 입지조건

본건은 경상북도 상주시 사벌국면 엄암리 소재 "엄정마을" 북서측 인근(기호1), 동측 인근(기호2) 및 마을 내(기호3)에 위치하고 있습니다. 부근 일대는 일반주택, 경지정리된 농경지대, 임야 등으로 형성된 전형적인 농촌 및 자연 경관 지역입니다. 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통 수준입니다. 기호1 토지는 맹지에 가까우나 인접 필지를 통해 접근이 가능하며, 기호2와 기호3 토지는 각각 남측과 서측으로 포장된 도로에 접하고 있어 접근성 면에서 양호한 편입니다. 엄정마을 인근에 위치하여 기본적인 생활 기반 시설 접근도 기대할 수 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 토지 일부 지분에 대한 매각으로, 전체 토지에 대한 소유권을 취득하는 것이 아니라 공유 지분만을 취득하게 됩니다. 따라서 향후 토지 이용 및 관리에 있어 다른 공유자와의 협의가 필요하며, 지분 매각으로 인한 복잡성이 존재합니다. 공유자우선매수신고 제도가 적용되어, 경매 절차에서 공유자가 우선적으로 해당 지분을 매수할 수 있는 권리가 있습니다. 만약 공유자가 우선매수 신고 후 보증금을 미납하여 그 효력이 실효될 경우, 해당 공유자는 다음 매각 기일에서는 우선매수청구권을 행사할 수 없다는 점을 유의해야 합니다. 또한, 제시외 건물이 존재하며, 이로 인해 법정지상권이 성립될 여지가 있습니다. 이는 토지의 이용에 제약을 줄 수 있는 중요한 권리 관계입니다. 건물 자체는 매각에서 제외되나, 그 법적 권리(법정지상권)는 존속할 수 있음에 유의해야 합니다. 매각 제외되는 제시외 건물 및 이동 가능한 컨테이너 등도 고려해야 할 사항입니다. 공부상 지목이 '답'이나 현황 '대'로 이용 중인 점은 토지 이용 목적 변경 가능성을 시사하나, 농지취득자격증명원 제출이 필수적이며, 미제출 시 매수 보증금이 반환되지 않으므로 반드시 사전에 준비해야 합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 상주시 사벌국면 엄암리 일대는 주로 농업 활동과 주거가 이루어지는 농촌 지역입니다. 따라서 일반적인 도시 지역의 상업 활동과는 거리가 있으며, 대규모 상업 시설이나 밀집된 상권은 형성되어 있지 않습니다. 주변에는 농경지와 더불어 일부 주택들이 산재해 있어, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 편의 시설이나 농업 관련 시설 정도가 존재할 것으로 예상됩니다. 엄정마을과의 인접성은 마을 내 생활 편의 시설에 대한 접근성을 제공할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본건의 현황 '대'로 이용 중인 토지(기호3)는 주거용 건부지 또는 일부 도로로 이용되고 있어, 향후 주택 신축 등 개발 가능성을 내포하고 있습니다. 농경지와 임야, 묘지가 혼재된 주변 환경은 조용하고 자연 친화적인 생활 환경을 제공합니다. 엄정마을과의 근접성은 기본적인 생활 편의를 제공하며, 상주시내 접근성을 고려하면 생활 편의 시설 이용에 큰 불편함은 없을 것으로 보입니다. 다만, 본격적인 생활 편의 시설 이용을 위해서는 상주시내로 이동이 필요할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

본건 매각 대상은 토지의 일부 지분으로, 공유물 분할이나 이용 협의 과정에서 예상치 못한 갈등이나 재산권 행사의 제약이 발생할 수 있습니다. 공유자우선매수 제도는 낙찰 가능성을 낮추는 요인이 될 수 있습니다. 제시외 건물로 인한 법정지상권 성립 가능성은 토지 활용에 상당한 제약을 가할 수 있으며, 이는 명확한 권리 분석을 통해 면밀히 검토되어야 합니다. 농지취득자격증명 미비 시 발생하는 보증금 미반환 위험과, 현황 '대'임에도 불구하고 농지로 분류될 수 있는 지목의 차이로 인한 규제 적용 여부도 확인이 필요합니다. 기호1 토지의 맹지 상태는 접근성 문제를 야기할 수 있습니다. 또한, 해당 지역은 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축산업 영위 시 제한이 따릅니다.

1.7. 종합 의견

본건 상주지원 2024타경71362 (3) 물건은 경상북도 상주시 사벌국면 엄암리, 엄정마을 인근에 위치한 토지 일부 지분 매각 건입니다. 공부상 '답'이나 현황 '대'로 이용 중인 부분이 있어 주거지로서의 활용 가능성을 엿볼 수 있으나, 토지 일부 지분 매각이라는 점, 공유자우선매수, 법정지상권 성립 가능성, 농지취득자격증명 필요 등 복합적인 권리 관계와 제한 사항을 가지고 있습니다. 감정가는 482만 7,500원으로 비교적 낮은 편이지만, 이러한 복잡한 권리 관계와 행정적 제약을 충분히 이해하고 해결할 수 있는 투자자에게 적합할 수 있습니다. 특히, 지분 매각으로 인한 협의 및 법정지상권 문제 해결 능력이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

1. 낮은 감정가: 482만 7,500원의 낮은 감정가는 초기 투자 비용 부담을 줄여줍니다.

2. 현황 '대' 활용 가능성: 공부상 지목은 '답'이나 현황 '대'로 이용 중인 부분이 있어, 주택 신축 등 개발 가능성을 기대해볼 수 있습니다.

3. 농촌 주거지로서의 잠재력: 조용하고 자연 친화적인 환경을 선호하는 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

4. 지분 활용 및 개발: 토지 이용 계획상 계획관리지역, 자연취락지구 등에 속해 있어 향후 토지 이용 계획 변경이나 개발 시 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다. (단, 해당 지분 및 토지 전체의 개발 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.)

유의사항:

본 물건은 토지 일부 지분 매각이며, 법정지상권 성립 가능성이 있는 제시외 건물이 존재합니다. 또한 농지취득자격증명 제출이 필수적이므로, 사전에 관련 서류 준비 및 제출 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다. 공유자 우선매수권 행사 가능성도 염두에 두어야 합니다.

법원 정보

상주지원 경매2계