나이스옥션 법원경매 상주 2024타경71768 [3] 경상북도 상주시 사벌국면 엄암리 621-3 답 경매
매각기일: 2025-12-16
물건 개요
나이스옥션 법원경매 상주 2024타경71768 [3] 경상북도 상주시 사벌국면 엄암리 621-3 답 경매
- 사건번호: 2024타경71768
- 주소: 경상북도 상주시 사벌국면 엄암리 621-3
- 감정가: 4,827,500원
- 최저가: 1,159,000원
- 유찰 횟수: 4회
- 용도: 답
상주지원 경매2계 2024타경71768 | 소재지: 경상북도 상주시 사벌국면 엄암리 621-3 | 감정가: 4,827,500원 | 최저가: 1,159,000원 | 용도: 답
1. 상주지원 2024타경71768 (3) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 상주지원 2024타경71768 (3)
소재지: 경상북도 상주시 사벌국면 엄암리 621-3
용도: 답 (토지)
감정가: 4,827,500원
매각대상: 토지 일부 지분 매각
경매구분: 부동산강제경매
소유자/채무자: 피OO
채권자: 주OOOOOOOOO
토지 면적 (매각 대상): 121.00㎡ (약 36.60평)
총 토지 소유 지분 면적: 4032.93㎡ (약 1220.10평) - *본건 토지 전체의 지분 소유 면적 추정*
건물 면적: 0.00㎡
건물 제시외 면적: 21.66㎡ (매각 제외 대상)
1.2. 입지조건
본 물건은 경상북도 상주시 사벌국면 엄암리 소재 "엄정마을" 동측 인근 및 북서측 인근, 마을 내에 소재하고 있습니다.
주변 일대는 일반주택, 경지정리된 농경지대, 임야 등으로 형성되어 있어 전형적인 농촌 지역의 모습을 보입니다.
차량 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.
기호 1번 토지는 남측으로 폭 약 4-5미터 내외의 포장도로와 접해 있으며, 기호 3번 토지는 서측으로 폭 약 8-9미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다. 기호 2번 토지는 임야도상 맹지이나 인접 필지를 경유하여 접근이 가능합니다.
토지 이용 계획상 농림지역, 계획관리지역, 자연취락지구 등에 속해 있으며, 가축 사육 제한 구역 및 준보전산지 등으로 지정되어 있어 행위 제한이 있을 수 있습니다.
1.3. 권리분석
본건은 부동산강제경매 사건으로, 소유자 겸 채무자인 피OO의 채무로 인해 주OOOOOOOOO가 신청한 경매입니다.
매각 대상은 토지의 일부 지분이며, 소유자(채무자)의 지분이 매각됩니다.
공유자우선매수신고 관련 내용이 있어, 공유자가 있을 경우 우선매수 신고 및 권리 행사 가능성이 있습니다. 다만, 공유자의 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 보증금 미납으로 실효될 경우, 해당 공유자는 다음 매각기일에 다시 우선매수 청구권을 행사할 수 없습니다.
등기부 상의 권리 외에 법정지상권 성립 여지가 있다는 점은 매우 중요한 권리 분석 포인트입니다. 특히 제시외 건물과 관련하여 법정지상권이 성립할 경우, 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다.
매각물건 명세서 및 현황 조사를 통해 정확한 권리관계를 재확인하는 것이 필수적입니다.
1.4. 상권분석
본 물건은 농촌 지역에 위치하고 있어, 일반적인 도심 상권 분석과는 차이가 있습니다.
주변은 주로 농경지와 주택 단지로 구성되어 있으며, 상업 시설보다는 농업 관련 활동이 주를 이룰 것으로 보입니다.
가장 가까운 생활 편의 시설이나 마트, 병원 등은 차량을 이용하여 인근 읍면 지역으로 이동해야 할 가능성이 높습니다.
따라서 상업적인 측면에서의 높은 가치를 기대하기보다는, 토지 자체의 가치나 농업적 이용 가능성을 중심으로 판단해야 합니다.
1.5. 생활정보
본 물건지 주변은 농업이 주된 활동 지역으로, 조용하고 한적한 생활 환경을 제공합니다.
가까운 편의 시설이나 상업 시설은 도보로 이용하기 어려울 수 있으며, 차량을 이용하여 상주시 사벌국면 소재지나 인근 읍내로 이동해야 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.
자연 친화적인 환경을 선호하는 분들에게는 적합할 수 있으나, 편의 시설 접근성이나 문화 시설 이용 등에는 다소 불편함이 예상됩니다.
주변에 혐오시설에 대한 별도의 정보는 확인되지 않았으나, 농촌 지역 특성상 축사 등 농업 관련 시설이 인근에 위치할 가능성은 있습니다.
1.6. 잠재적 리스크
농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않으므로 사전에 철저한 준비가 필요합니다. (사벌국면 사실조회 회신서 참고)
토지 일부 지분 매각으로 인해, 향후 토지 이용 및 처분에 있어 다른 공유자와의 협의가 필요할 수 있습니다.
제시외 건물(21.66㎡)은 매각에서 제외되나, 해당 건물과 관련하여 법정지상권이 성립할 가능성이 있어 토지 이용에 제약이 될 수 있습니다. 이는 물건의 최저 매각 가격에도 영향을 미칩니다.
지상에 인접지와 걸쳐 소재하는 이동 가능한 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.
공부상 지목은 '답'이나 현황은 '대' 및 일부 '도로'로 이용 중인 점은 공부와의 차이로, 추후 행정 처리 시 관련 절차가 필요할 수 있습니다.
공유자 우선매수권 행사에 따른 변수가 존재합니다.
1.7. 종합 의견
본 물건은 경상북도 상주시 사벌국면 엄암리 소재 농경지 일부 지분 매각 건입니다.
주변 환경은 전형적인 농촌 지역으로, 농업 활동에 적합하거나 전원생활을 꿈꾸는 분들에게 고려될 수 있습니다.
하지만 토지 일부 지분 매각, 농지취득자격증명 필요, 법정지상권 성립 가능성, 공부와의 차이 등 권리 및 이용 상의 여러 제약 사항과 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다.
특히 제시외 건물과 관련된 법정지상권 문제는 토지 가치 및 활용성에 큰 영향을 미칠 수 있으므로, 면밀한 검토가 필요합니다.
따라서 해당 물건은 일반적인 투자 관점보다는, 농지 관련 규제 및 법정지상권 등 특수성을 충분히 이해하고, 실거주 또는 장기적인 관점에서 접근할 수 있는 경험 있는 투자자에게 적합할 수 있습니다.
1.8. 투자 포인트
다수의 공유자 지분 매각으로 인해, 향후 토지 활용 및 개발 시 공유자와의 협의가 관건이 될 수 있습니다.
토지 지분이 농림지역, 계획관리지역 등에 걸쳐 있어, 향후 지역 개발이나 토지 이용 계획 변경 시 잠재적인 가치 상승을 기대해 볼 수도 있습니다.
다만, 이는 매우 불확실한 요소이며, 현재로서는 농지 관련 규제와 법정지상권 등의 제약이 더 크게 작용할 것으로 보입니다.
현황 '대' 및 '도로'로 이용 중인 점은, 공부상 지목과의 차이를 인지하고 추후 행정적 절차를 통해 지목 변경 가능성 등을 검토해볼 여지가 있습니다.
이해관계가 명확하고, 법적 리스크를 충분히 감수한 후 접근한다면, 저평가된 토지 지분을 확보할 기회가 될 수 있습니다.
법원 정보
상주지원 경매2계